Telecamere in condominio: dove possono guardare e quanto si conservano

Un condominio può riprendere le parti comuni se l'assemblea lo approva, se le telecamere inquadrano solo lo stretto necessario e se un cartello lo segnala. Le immagini si conservano uno o due giorni di norma: secondo le Linee guida 3/2019 del Comitato europeo per la protezione dei dati, oltre le 72 ore serve un'argomentazione più solida sulla necessità di tenerle.

Le immagini della telecamera dell'androne scadono prima dello yogurt in frigo. Il condominio che installa un impianto pensando di costruirsi un archivio, semmai un giorno succedesse qualcosa, scopre tardi che il criterio europeo va nella direzione opposta. In Italia il Garante privacy considera congruo, in ambito condominiale, un termine di conservazione che non oltrepassi i 7 giorni. E la durata è solo una delle quattro decisioni da prendere bene: dove guardano le telecamere, quanto si conserva, cosa avvisa il cartello e chi può rivedere le registrazioni.

La telecamera dell'androne non è affare privato di nessuno

Il Regolamento prevede un'eccezione per ciò che ciascuno fa nel proprio ambito domestico, e molti danno per scontato che la telecamera del palazzo ci rientri. Non ci rientra. Nella sentenza Ryneš (C-212/13) la Corte di giustizia dell'Unione europea ha stabilito che una telecamera installata su un'abitazione che sorveglia anche lo spazio pubblico non è più un'attività a carattere esclusivamente personale o domestico. Una telecamera in parti comuni riprende, per definizione, decine di persone che passano di lì.

Chi decide perché si riprende e cosa si fa delle immagini è il condominio, che agisce come titolare del trattamento. L'impresa che installa e mantiene l'impianto è responsabile del trattamento, e l'articolo 28 del GDPR esige un contratto che stabilisca cosa può fare delle immagini e cosa no. Se il tecnico accede alle registrazioni dal suo ufficio senza quel contratto, a doverne rispondere è il condominio.

L'installazione si approva in assemblea e finisce a verbale. Il Garante ricorda che serve la delibera con la maggioranza dei millesimi dei presenti indicata dall'art. 1136 del codice civile (le soglie sono spiegate nella nostra guida alle maggioranze in assemblea condominiale) e che non occorre alcuna autorizzazione del Garante. In un condominio senza amministratore conviene decidere nella stessa delibera chi conserva il verbale e il contratto con l'installatore.

Dove può guardare la telecamera e dove no

Il principio che governa tutto è la minimizzazione: si riprende il minimo indispensabile per la finalità dichiarata. Una telecamera messa dopo una serie di furti in garage può inquadrare la rampa d'accesso; la stessa telecamera girata verso la finestra del piano terra non protegge nulla, sorveglia una famiglia.

I limiti che quasi sempre si superano senza volerlo:

• La porta o le finestre di un'abitazione precisa restano fuori, anche se il vicino è il sospettato
• La strada pubblica può comparire solo nella striscia indispensabile a coprire l'ingresso
• Le zone in cui il personale riposa o mangia non si sorvegliano
• L'audio richiede una giustificazione a sé e quasi mai ce l'ha: una telecamera non ha bisogno di sentire per dissuadere

Nessuna telecamera si installa tanto per.

La base giuridica abituale è il legittimo interesse del condominio (articolo 6, paragrafo 1, lettera f, del GDPR), e le Linee guida esigono che risponda a una situazione reale (furti precedenti, atti vandalici ripetuti, episodi documentati) e che non esista un mezzo meno invasivo per ottenere lo stesso risultato. Cambiare la serratura o illuminare bene l'androne viene prima, se risolve. Quel ragionamento conviene metterlo per iscritto prima di installare: è esattamente ciò che verrà chiesto dopo.

Nota legale: le telecamere finte restano fuori dal Regolamento perché non trattano alcun dato personale. Detto questo, non dissuadono nessuno che guardi due volte, e il cartello che le presenta come vere può creare problemi per altre strade. Se il condominio vuole dissuadere senza riprendere, meglio dirlo com'è.

Quanto si conservano le immagini

La prima cosa da fare è controllare quale durata è impostata sul registratore lasciato dall'installatore. Se registra in loop fino a riempire il disco, a decidere è la capacità del disco e non il condominio. Il criterio europeo è di uno o due giorni, e più il termine si allunga, più argomenti servono per sostenere che è ancora necessario. Per un condominio italiano un registratore impostato su un mese è ben oltre i 7 giorni indicati dal Garante.

La logica è semplice. Se in tre giorni nessuno ha denunciato nulla, quelle immagini non servono più alla finalità che ha giustificato la telecamera: sono solo un registro dei movimenti dei tuoi vicini in attesa di finire dove non deve. Le Linee guida raccomandano di cancellarle dopo pochi giorni, preferibilmente in automatico, e una cancellazione programmata è anche la prova migliore che l'impianto è configurato bene.

Quando c'è un episodio concreto, la cosa giusta è estrarre e conservare quella sequenza per consegnarla a chi di dovere, senza allungare il termine dell'intero impianto perché una volta è successo qualcosa. Per farlo serve sapere in anticipo chi ne è capace: le Linee guida suggeriscono di nominare, se necessario, una persona incaricata di esaminare e mettere al sicuro il materiale video. Se il lunedì si scopre che il sabato qualcuno ha rigato un'auto e nessuno conosce la password del registratore, con una conservazione di 48 ore la sequenza può essere già sovrascritta prima che l'installatore risponda al telefono.

Il cartello: cosa deve sapere chi entra

L'informativa si dà su due livelli. Il primo è il cartello, collocato ben visibile prima di entrare nell'area sorvegliata, così che chiunque possa decidere se passarci: chi riprende, per quale scopo, per quanto si conserva e dove esercitare i propri diritti.

Il secondo livello è l'informativa completa, che su un cartello non ci sta e deve essere disponibile in un punto raggiungibile: base giuridica, termine esatto, chi è il responsabile del trattamento, eventuali comunicazioni alle forze dell'ordine e come reclamare. Un link, un QR o la bacheca condominiale vanno bene; "ce l'ha l'amministratore" no.

Chi può rivedere le registrazioni

Meno persone di quante si creda. Chi può accedere lo decide il condominio (l'amministratore, un consigliere, il portiere o la società di sicurezza) e conviene che quella designazione resti a verbale, come il resto dell'impianto. L'accesso al monitor non è un privilegio della carica: si limita alla persona designata, con credenziali proprie e, se l'impianto lo consente, tracciando ogni visione. E nemmeno lei guarda le immagini quando vuole, ma solo per un motivo concreto: un incidente, un reato, una richiesta della polizia o dell'autorità giudiziaria. Un consigliere che scorre le immagini per curiosità sta facendo un trattamento senza base giuridica, esattamente come il vicino che chiede di vedere "chi ha portato giù l'immondizia ieri sera".

Attenzione allo schermo in portineria. Le Linee guida chiedono di posizionare i monitor in modo che li vedano solo gli operatori autorizzati, soprattutto in spazi aperti come una reception. Uno schermo acceso che chiunque può guardare mentre aspetta l'ascensore non rispetta questa regola.

Chi compare in una registrazione può chiederne copia, ma solo delle proprie immagini, e il diritto di accesso dell'articolo 15 del GDPR è più stretto di quanto sembri: bisogna indicare il giorno e la fascia oraria perché le immagini possano essere individuate, e se il termine di conservazione le ha già cancellate, la risposta corretta è confermare la cancellazione. Quando la sequenza esiste, viene consegnata oscurando i terzi che vi compaiono; e se non è possibile oscurarli senza rendere l'immagine inutilizzabile, l'accesso può essere limitato, perché il paragrafo 4 vieta che la copia leda i diritti altrui.

E il caso che tutti hanno in mente (vedere chi ha rigato l'auto o chi ha lasciato il divano accanto ai cassonetti) non è diritto di accesso: quelle immagini identificano un terzo e si consegnano solo alla polizia o all'autorità giudiziaria. Ciò che il condomino interessato può chiedere è che il condominio estragga la sequenza e la conservi per consegnarla all'autorità, non vederla lui stesso.

Un condominio con telecamere impostate bene tiene da parte quattro carte: la delibera assembleare, il ragionamento sul perché fossero necessarie, il contratto con la ditta installatrice e il modello di cartello. Con quelle, a un reclamo si risponde in una serata. In Vecinly queste carte restano nei documenti del condominio accanto al verbale, e chi prende il posto dell'amministratore volontario le trova senza chiedere a nessuno.

Prima della prossima assemblea, controllate la durata impostata sul registratore. Se indica 30 giorni e nessuno sa perché, avete il primo punto dell'ordine del giorno.

Informazioni aggiornate a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.