Maggioranze in assemblea condominiale: la guida all'articolo 1136

A giugno l'assemblea approva il rifacimento della facciata: alzata di mano, «maggioranza dei presenti», verbale chiuso in dieci minuti. A febbraio il tribunale annulla tutto: i sì valevano 410 millesimi, e per un intervento straordinario di quella portata la legge ne pretende almeno 500. Ponteggio disdetto, preventivi scaduti, e si riparte da capo, con un'altra convocazione e un anno perso. Le maggioranze dell'assemblea condominiale corrono su un doppio binario, teste e millesimi, e cambiano a seconda di cosa si vota. La regola generale, fissata dall'articolo 1136 del codice civile, è più morbida di quanto molti credano: in seconda convocazione basta che i sì rappresentino un terzo del valore dell'edificio con la maggioranza degli intervenuti. Il problema sono le eccezioni: è lì che le delibere si rompono.

Qual è la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?

Il quorum costitutivo dice se l'assemblea può iniziare a lavorare; quello deliberativo dice se la singola decisione è valida. Sono due verifiche distinte, e si fanno in momenti diversi: la prima una sola volta, all'apertura della seduta; la seconda punto per punto, perché la platea cambia, chi arriva al secondo punto dell'ordine del giorno, chi se ne va prima del quarto. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita solo se intervengono condòmini che rappresentano i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Per approvare una delibera servono poi la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore, cioè 500 millesimi.

Numeri alti, quasi irraggiungibili in un edificio normale: è il motivo per cui la prima convocazione va regolarmente deserta e la vita vera del condominio si gioca nella seconda.

Che quorum serve in seconda convocazione?

La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima, e comunque entro dieci giorni. Qui l'asticella scende: per costituirsi bastano un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio; per deliberare, la maggioranza degli intervenuti con voti che valgano almeno un terzo del valore, cioè 333,33 millesimi.

È la soglia che copre l'ordinaria amministrazione: approvazione del preventivo e del consuntivo, riparto delle spese secondo i criteri di legge, manutenzione ordinaria, regolamento delle parti comuni. Se in assemblea siete in dodici su trenta e i sì di sette persone superano i 334 millesimi, la delibera regge.

Nota legale: la delibera approvata con una maggioranza insufficiente non è nulla ma annullabile, e va impugnata entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c. Stessa sorte per la delibera presa quando anche un solo avente diritto non è stato regolarmente convocato: l'art. 66 disp. att. c.c. la rende annullabile su istanza dell'assente non convocato, sempre entro trenta giorni.

Quanti millesimi servono per i lavori straordinari?

Per una serie di materie il legislatore non si fida della soglia ridotta: il quarto comma dell'art. 1136 impone sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione. È la maggioranza che serve per:

• le riparazioni straordinarie di notevole entità e la ricostruzione dell'edificio
• la nomina e la revoca dell'amministratore
• le liti attive e passive su materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
• l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

Attenzione al criterio della «notevole entità»: la legge non fissa una cifra, e i giudici valutano il rapporto tra il costo dell'intervento e le dimensioni economiche del condominio. Un consiglio da chi ha visto cadere più di una delibera: prima di mettere ai voti un appalto importante, confronta la spesa con il bilancio annuale, se lo supera o gli si avvicina, tratta il voto come straordinario di notevole entità e cerca i 500 millesimi, non i 334.

Quando servono i due terzi e quando l'unanimità?

Un gradino più su ci sono le innovazioni, cioè le opere che cambiano la destinazione o l'utilità delle cose comuni: trasformare il cortile in parcheggio, installare una piscina, chiudere il portico. Qui servono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio, 666,67 millesimi. Fanno eccezione le innovazioni agevolate (abbattimento delle barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi) per le quali bastano 500 millesimi.

L'unanimità, infine, resta necessaria quando la decisione esce dal perimetro della gestione e tocca i diritti dei singoli:

• vendere o disporre delle parti comuni, come il locale portineria o il lastrico
• derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese dell'art. 1123 c.c.
• rivedere le tabelle millesimali, salvo errore o mutate condizioni dell'edificio, nel qual caso bastano maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi

Fuori scala restano le innovazioni vietate dal quarto comma dell'art. 1120: quelle che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono una parte comune inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Lì non c'è maggioranza che tenga: nessuna delibera assembleare può autorizzarle.

Come si contano teste e millesimi insieme

Ogni maggioranza dell'art. 1136 è doppia: si contano le persone e, in parallelo, i loro millesimi da tabella. Ogni condomino vale una testa a prescindere dalla quota; i comproprietari di uno stesso appartamento valgono una testa sola e votano tramite un rappresentante. Le deleghe si sommano in capo al delegato, nei limiti fissati dall'art. 67 disp. att. c.c.

Gli astenuti sono il punto dove più verbali si impantanano: secondo l'orientamento prevalente si contano tra gli intervenuti, quindi alzano il denominatore e, in pratica, pesano come voti contrari. Chi verbalizza dovrebbe annotare per ogni votazione nome, millesimi e senso del voto di ciascuno: i verbali che liquidano tutto con «approvato a maggioranza dei presenti» sono i primi a cadere in tribunale, perché non permettono di ricostruire se la doppia soglia era raggiunta.

La regola operativa è una sola: prima di aprire la votazione, chiedi che cosa si sta votando e cerca la sua soglia, non quella generica. Una delibera approvata con la maggioranza sbagliata non è un dettaglio formale: è una decisione che vive con una data di scadenza, e chi ha votato contro ha trenta giorni per farla saltare.

Aggiornato il 29 luglio 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.