Administratzailerik gabeko komunitatea: zer dio legeak

Galdetu edozein atari, nork eraman behar dituen komunitatearen kontuak, eta erantzuna berehala dator: finka-administratzaile batek, «derrigorrezkoa delako». Ustea hain dago zabalduta, ezen administratzailerik gabeko bizilagunen komunitate askok ez baitute pentsatu ere egiten haien egoera guztiz legezkoa denik. Eta bada: Jabetza Horizontalaren Legeak ez du behartzen administratzailea kontratatzera; eginkizun horiek presidenteak betetzen ditu, batzarrak besterik erabaki ezean. Hala dio 13.5 artikuluak, eta hamarkadak daramatza hor.

Hala ere, autogestioak ez du betebehar bakar bat ere ezabatzen: urteko batzarrak, kontuek, erreserba-funtsak eta Ogasunak gauza bera espero dute kudeatzaile profesionala duen eraikin batetik zein ez duen batetik. Ikus dezagun zer dioen zehazki legeak, nork hartzen duen zein paper, nola antolatzen den presidente autogestionatu baten urtea eta noiz uzten dion formula honek merezi izateari.

Derrigorrezkoa al da finka-administratzailea izatea?

Ez. LPHren 13.5 artikuluak ezartzen duenez, idazkariaren eta administratzailearen eginkizunak komunitateko presidenteak betetzen ditu, estatutuek edo batzarrak, gehiengoz, kargu horiek bereiz izendatzea erabaki ezean. Eta 13.6 artikuluak biribiltzen du ideia: batzarrak administratzailea izendatzea erabakitzen badu, kargua edozein jabek har dezake, edo lanbide-kualifikazio nahikoa eta legez aitortua duen pertsona batek. Legeak ez du inon eskatzen elkargokide den profesionala izatea; auzitegiek berretsi dute elkargokidetza ezin dela baldintza gisa inposatu. Mitoa ohituratik dator: eraikin handietan administratzailea hain da ohikoa, non maiz gertatzen dena derrigorrezkoa dela pentsatzen baita.

Erabakia, gainera, itzulgarria da bi noranzkoetan.

Gaur autogestioa adosten duen gehiengo soil berak bulego bat kontrata dezake datorren urtean, esperientziak konbentzitzen ez badu, estatutuak ukitu gabe eta aho-batekotasunik eskatu gabe.

Nork egiten du idazkari-lana administratzailerik gabe?

Presidenteak, besterik erabaki ezean. Berea da batzarrak deitzea, aktak idatzi eta ixtea, zor-ziurtagiriak ematea eta dokumentazioa zaintzea. Akta batzarraren ondorengo hamar egun naturalen barruan itxi behar da, eta deialdiak, ordezkaritzak eta gainerako dokumentu garrantzitsuak bost urtez gorde behar dira, LPHren 19. artikuluak finkatzen duen bezala.

Ezerk ez du eragozten karga banatzea: batzarrak beste jabe bat izenda dezake idazkari, eta presidentetza ordezkaritza-kargu gisa utzi. Praktikan ondo funtzionatzen du: presidenteak sinatu eta aurpegia ematen du, eta paperetan trebea den bizilagun batek aktak eta agiriak eramaten ditu. Kargua ez da hainbeste erretzen, eta aktak hobeto idatzita ateratzen dira.

Akta-liburua, hori bai, ez da aukerakoa: finka inskribatuta dagoen Jabetza Erregistroan legeztatu behar da. Liburuko behin egiten da, tramiteak gutxi balio du, eta hura gabe akordioak herren geratzen dira geroko edozein erreklamazioren aurrean.

Zein dira komunitatearen urteko betebeharrak?

Administratzailearekin lituzkeen berberak; aldatzen dena nork betetzen dituen da, ez edukia. Komunitate batek ere saihestu ezin duen multzoa:

• Ohiko batzarra urtean behin gutxienez egitea, aurrekontuak eta kontuak onartzeko, LPHren 16. artikuluak eskatzen duen bezala
• Erreserba-funtsa azken ohiko aurrekontuaren %10 gutxienez izatea, 7/2019 Errege Lege Dekretuak finkatutako ehunekoa
• IFZ propioa izatea, 036 ereduarekin eskatuta, banku-kontua ireki eta hornitzaileekin lan egiteko
• Ordezkariaren ziurtagiri digitala edukitzea eta jakinarazpen-postontzia zaintzea: 39/2015 Legearen 14.2 artikuluak nortasun juridikorik gabeko entitateak, eta komunitateak halakoak dira, Administrazioarekin bide elektronikoz harremanetan jartzera behartzen ditu

Azkenekoak presidente hasiberri bati baino gehiagori pasatzen dio faktura: Ogasunaren jakinarazpenak jada ez dira gutun-azalean iristen, eta epeak aurrera egiten du inork postontzi elektronikoa ireki ez arren. Eman norbaiti aldizkako errebisioaren ardura, edo aktibatu posta bidezko abisuak ziurtagiria lortzen duzun egun berean.

Lege-oharra: LPHk ez du asegururik eskatzen, baina zenbait autonomia-erkidegok bai. Madrilgo Erkidegoan (2/1999 Legea) eta Valentziako Erkidegoan (8/2004 Legea) eraikin orok aseguratuta egon behar du sutearen eta hirugarrenei eragindako kalteen aurka. Egiaztatu zure erkidegoko araudia poliza berritu aurretik — eta, batez ere, bertan behera utzi aurretik.

Presidente autogestionatuaren urteko egutegia

Paperean pieza asko dirudite; egutegi batean ordenatuta, urteko sasoi bakoitzak zeregin bat edo bi ditu:

• Urtarrila: ekitaldiaren itxiera. Aurreko urteko kontuak koadratu, saldoak berrikusi eta kobratzeke dauden ordainagiriak apuntatu
• Otsaila: 347 eredua aurkeztu, aurreko urtean hornitzaileren bati 3.005,06 euro baino gehiago ordaindu bazitzaion BEZa barne; kanpoan geratzen dira ura edo argia bezalako hornidurak eta aseguru-primak
• Martxoa eta apirila: urteko kontuak eta hurrengo aurrekontua prestatu, eta erreserba-funtsa legezko gutxienekora iristen dela egiaztatu
• Ohiko batzarra: gutxienez sei egun lehenago deitu, kontuak eta aurrekontua onartu eta karguak berritu; urtebeteko iraupena dute, estatutuek besterik esan ezean
• Hurrengo hamar egunak: akta itxi, liburura pasatu eta akordioak ez zeudenei jakinarazi
• Urte osoan: ordainagiriak igorri, asegurua berritu, nahitaezko mantentze-lanak egin, igogailuarena esaterako, eta jakinarazpen-postontzia berrikusi

Zerrendaren erdia paper-lan errepikakorra da, eta hor kentzen dizkio ordu gehien karguari Vecinly bezalako komunitateak kudeatzeko software batek: deialdiak, aktak, ordainagiriak eta kontabilitatea leku berean eginda eta artxibatuta geratzen dira, eta hurrengo presidenteak dokumentazioa ordenatuta jasotzen du, folio-kaxa bat jaso beharrean.

Zenbat aurrezten du komunitate autogestionatu batek?

Bulego baten ohiko ordainsariak 4 eta 9 euro artean dabiltza bizilagun eta hileko, tamainaren, hiriaren eta kontratatutako zerbitzuen arabera. Hogei etxebizitzako eraikin batentzat, 1.200 eta 2.000 euro artean urtean, ezohiko batzarrak bezalako gehigarriak kontatu gabe, bulego askok aparte fakturatzen baitituzte. Komunitate txiki batean, kopuru hori atariko garbiketa-partida osoaren parekoa izan daiteke.

Aurrezkia, hori bai, bizilagunen baten orduekin ordaintzen da, eta badira kontuek ateratzeari uzten dioten egoerak:

• Komunitate handiak edo zerbitzu konplexuak dituztenak: garajea, igerilekua, atezaintza, kirol-guneak
• Langileak dituzten komunitateak: nominak, kotizazioak eta laneko arriskuen prebentzioa profesionalen lurraldea dira
• Berankortasun handia edo gatazka gordinak: bizilagun bati aurrez aurre erreklamatzeak higatu egiten du, eta hirugarren neutral batek balio du kostatzen dena
• Obra handiak edo derramak martxan: aurrekontuek, lizentziek eta ziurtagiriek ofizioa eskatzen dute

Autogestioa primeran egokitzen zaio eraikin txikiari, kontu sinpleak eta giro ona dituenari. Zure komunitateak zerrenda horretako bi edo hiru puntu betetzen baditu, administratzailea ez da gastu bat: aseguru bat da.

Legeak erabakia dagokion lekuan uzten du: batzarrean. Administratzailea ez da derrigorrezkoa, eta hura gabe aritzea ere ez da hutsera jauzi egitea; milaka komunitatek normaltasun osoz baliatzen duten antolaketa-aukera bat da. Zentzuzkoena kontuak aurrean dituzula erabakitzea da, ez inertziaz, jakinda beti itzul daitekeela atzera gehiengo soileko akordio batekin.

Informazioa 2026ko uztailean eguneratua. Artikulu honek izaera informatiboa du eta ez da lege-aholkularitza.