Administratzailerik gabeko komunitatea: zer dio legeak

Ez. Jabetza Horizontalaren Legeak ez du behartzen finka-administratzailea kontratatzera: 13.5 artikuluaren arabera, idazkariaren eta administratzailearen eginkizunak presidenteak betetzen ditu, estatutuek edo batzarrak, gehiengoz, beste norbait izendatu ezean. Betebeharrak ez dira aldatzen: urteko batzarra, onartutako kontuak eta gutxienez % 10eko erreserba-funtsa.

Galdetu edozein atari, nork eraman behar dituen komunitatearen kontuak, eta erantzuna berehala dator: administratzaile batek, «derrigorrezkoa delako». Ikus dezagun zer dioen zehazki legeak, nork hartzen duen zein paper eta noiz uzten dion autogestioak merezi izateari.

Derrigorrezkoa al da finka-administratzailea izatea?

Ez. 13.5 artikuluak presidenteari ematen dizkio idazkariaren eta administratzailearen eginkizunak, eta 13.6 artikuluak gehitzen du, batzarrak administratzailea izendatzen badu, kargua edozein jabek har dezakeela, edo lanbide-kualifikazio nahikoa eta legez aitortua duen pertsona batek. Legeak ez du inon eskatzen elkargokide den profesionala izatea. Mitoa ohituratik dator: eraikin handietan administratzailea hain da ohikoa, non derrigorrezkoa dirudien.

Salbuespen bat dago. Estatutuek beraiek administratzaile bereizia ezartzen badute, hura kentzeko estatutuak aldatu behar dira, eta horrek aho-batekotasuna eskatzen du (17.6 artikulua).

Bestela, erabakia itzulgarria da.

17.7 artikuluko ohiko gehiengoa nahikoa da aurten autogestioa erabakitzeko eta datorren urtean bulego bat kontratatzeko, esperientziak konbentzitzen ez badu. Bigarren deialdian, bertaratuen gehiengoa behar da, bertaratuen kuoten erdia baino gehiago ordezkatzen badu.

Nork egiten du idazkari-lana?

Presidenteak, besterik erabaki ezean: batzarrak deitzea, aktak idatzi eta ixtea, zor-ziurtagiriak ematea eta dokumentazioa zaintzea. Akta batzarraren ondorengo hamar egun naturalen barruan itxi behar da, eta deialdiak, ordezkaritzak eta gainerako dokumentu garrantzitsuak bost urtez gorde behar dira (19. artikulua).

Karga bana daiteke: batzarrak beste jabe bat izenda dezake idazkari, eta presidentetza ordezkaritza-kargu gisa utzi. Presidenteak sinatu eta aurpegia ematen du, eta paperetan trebea den bizilagun batek aktak eramaten ditu; kargua ez da hainbeste erretzen, eta aktak hobeto idatzita ateratzen dira. Akta-liburua, hori bai, ez da aukerakoa: finka inskribatuta dagoen Jabetza Erregistroan legeztatu behar da, liburuko behin, eta hura gabe akordioak herren geratzen dira geroko edozein erreklamazioren aurrean. Hori da, hain zuzen, hasiberriek gehien ahazten duten tramitea, eta inoiz legeztatu ez den liburu bat geroago berreraikitzea garaiz egitea baino askoz garestiagoa da.

Zein dira urteko betebeharrak?

Administratzailearekin lituzkeen berberak; aldatzen dena nork betetzen dituen da:

• Ohiko batzarra urtean behin gutxienez egitea, aurrekontuak eta kontuak onartzeko (16. artikulua)
• Erreserba-funtsa ez jaistea inoiz azken ohiko aurrekontuaren % 10etik behera (9.1.f artikulua); 7/2019 Errege Lege-dekretuak igo zuen % 5etik
• IFZ propioa izatea, 036 ereduarekin eskatuta, banku-kontua ireki eta hornitzaileekin lan egiteko
• Ordezkariaren ziurtagiri digitala edukitzea eta jakinarazpen-postontzia zaintzea, nortasun juridikorik gabeko entitateek, eta komunitateak halakoak dira, Administrazioarekin bide elektronikoz aritu behar dutelako (39/2015 Legearen 14.2 artikulua)

Lege-oharra: LPHk ez du asegururik eskatzen, baina zenbait autonomia-erkidegok bai, hala nola Madrilek (2/1999 Legea, 24. art.) eta Valentziak (8/2004 Legea, 30. art.). Egiaztatu zure erkidegoko araudia poliza bertan behera utzi aurretik.

Presidente autogestionatuaren urtea

• Urtarrila: ekitaldia itxi, kontuak koadratu eta kobratzeke dauden ordainagiriak apuntatu
• Otsaila: 347 eredua aurkeztu, aurreko urtean hornitzaileren bati 3.005,06 euro baino gehiago ordaindu bazitzaion; komunitateek ez dituzte sartzen ura, argia, erregaiak eta elementu komunen aseguruak (1065/2007 ED, 33.5 art.)
• Martxoa eta apirila: kontuak eta aurrekontua prestatu, eta erreserba-funtsa egiaztatu
• Ohiko batzarra: gutxienez sei egun lehenago deitu eta karguak berritu; urtebete irauten dute, estatutuek besterik esan ezean (13.7 artikulua)
• Hurrengo hamar egunak: akta itxi eta akordioak ez zeudenei jakinarazi
• Urte osoan: ordainagiriak igorri, asegurua berritu, nahitaezko mantentze-lanak egin eta postontzia berrikusi

Zerrendaren erdia paper-lan errepikakorra da, eta hor kentzen dizkio ordu gehien karguari Vecinly bezalako software batek: deialdiak, aktak, ordainagiriak eta kontabilitatea leku berean geratzen dira, eta hurrengo presidenteak dokumentazioa ordenatuta jasotzen du.

Zenbat aurrezten da?

Ez dago tarifa ofizialik: bulegoen ordainsariak libreak dira, eta eraikinaren, hiriaren eta zerbitzuen araberakoak. Egin kontua benetako aurrekontu batekin. Adibide gisa, etxebizitza eta hileko 6 euroan, hogei etxebizitzako eraikin batek 1.440 euro ordaintzen ditu urtean, ezohiko batzarrak kontatu gabe.

Aurrezkia bizilagunen baten orduekin ordaintzen da, eta badira kontuek ateratzeari uzten dioten egoerak:

• Komunitate handiak edo zerbitzu konplexuak dituztenak: garajea, igerilekua, atezaintza
• Langileak dituzten komunitateak: nominak, kotizazioak eta arriskuen prebentzioa
• Berankortasun handia edo gatazka gordinak, hirugarren neutral batek balio duenean
• Obra handiak edo derramak martxan

Autogestioa bozkatu aurretik, merezi du jakitea noraino iristen den presidentearen erantzukizuna eta nola erreklamatzen diren ordaindu gabeko kuotak. Kargua hartzen duenari eskaintzen dioguna presidenteentzako orrian dago.

Informazioa 2026ko irailean eguneratua. Artikulu honek izaera informatiboa du eta ez da lege-aholkularitza.