Jabeen erkidegoko presidentearen erantzukizuna

Marta presidente izendatu zuten maiatzeko batzarrean eta, lau hilabete geroago, epaitegiko gutun-azal bat aurkitu zuen postontzian bere izen-abizenekin. Auzokide bat atariko baldosa aske batekin erori zen eta ezustean, gutunaren arabera, berak «bazekien eta ez zuen konpondu». Bi aste eman zituen lorik egin gabe, bere etxearekin eta soldatarekin erantzungo zuela sinetsita.

Errealitatea askoz lasaigarriagoa da: hirugarren baten aurrean jabeen erkidegoak erantzuten du, ez presidenteak bere ondare pertsonalarekin; presidenteak haren legezko ordezkari gisa baino ez du jarduten. Jabeen erkidegoko presidentearen erantzukizuna, norberaren izenean, salbuespena da, ez araua, eta Jabetza Horizontalaren Legeak (JHL), 13. artikuluan, argi uzten du.

Presidenteak bere ondare pertsonalarekin erantzuten du?

Oro har, ez. Hirugarren batek zerbait komunengatik kalte bat jasaten duenean (baldosa aske bat, amore ematen duen erlaitz bat, azpiko lokala urpetzen duen ihes bat), demandatua erkidegoa da: hura da erantzuteko nortasuna duena eta, ia beti, erantzukizun zibileko aseguru bat du atzean. Presidenteak sinatu, agertu eta aurpegia ematen du, baina erkidegoaren izenean egiten du, sozietate baten administratzaileak enpresaren alde jarduten duen bezala eta ez bere kontu korrontearekin.

Hori da karguaren logika. Presidenteak erkidegoaren ordezkaritza du epaiketan eta epaiketatik kanpo (JHLren 13. art.); beraz, bere egintzen ondorio ekonomikoak, bere eginkizunen barruan jarduten duenean, kutxa komunaren gain erortzen dira eta, hala badagokio, batzarrak onartzen duen derrama-ren gain.

Bere poltsikoaren gain, hurrengo salbuespenetan bakarrik.

Noiz erantzuten du presidenteak norberaren izenean?

Ezkutua kasu jakin batzuetan pitzatzen da eta komeni da ezagutzea, ia erabat saihesgarriak baitira. Presidenteak bere ondarearekin erantzun dezake honako hauetan:

• Bere kabuz jarduten duenean, batzarraren erabakirik gabe edo eman zioten baimena gaindituz: inork onartu ez duen obra bat kontratatzen du, aginterik gabe auzi bat konpontzen du, sinatu behar ez zuena sinatzen du.
• Zabarkeria edo ez-egitea gertatzen denean, culpa in vigilando klasikoa: arrisku edo akats bat ezagutzen zuen, ezer egin ez zuen eta akats horrek kaltea eragin zuen azkenean. Martaren baldosak berari eragingo lioke soilik frogatuko balitz bazekiela, konpontzeko baliabideak zituela eta beste aldera begiratzea erabaki zuela.
• Funts komunei erabilera desegokia ematen dienean edo axolagabekeriaz kudeatzen dituenean: erkidegoaren dirua berearekin nahasten du, egiaztagiririk gabe ordaintzen du, kontuak ematen ez ditu.

Urteak aktak irakurtzen daramatzat eta ereduak errepikatzen du: arazoetan sartzen den presidentea ia beti da «azkar konpontzea» erabaki zuena, batzarretik pasatu gabe, eskura zegoen lehen igeltseroarekin obra kontratatuz, bere kontutik dirua aurreratuz edo auziko auzokidearekin transigituz arazoa gainetik kentzeko. Mesede bat egiteko presa da erantzukizun pertsonalerako sarrerako atea.

Nola babesten da erkidegoko presidentea?

Paperarekin. Presidente baten poliza onena ez da ideia abstraktu bat, baizik eta erabaki bakoitza batzarretik atera zela eta adostutakoaren arabera gauzatu zela frogatzen duen aztarna dokumentala, eta lau ohiturak biltzen dute babes ia osoa. Lehenengoa, erabakirik gabe pausorik ez ematea: garrantzitsua den zerbait aktan ez badago, existituko ez balitz bezala da. Bigarrena, aktak eta kontabilitatea zaintzea (datak, zenbatekoak, baimen espresuak, koadratutako kontuak), karguaren barruan jardun zela dioen froga baitira. Hirugarrena, fede emanez jakinaraztea dagokionean (burofax batek bere prezioa balio du gatazka dagoen egunean). Eta laugarrena, dena gordetzea: deialdiak, aurrekontuak, fakturak, mezuak.

Dokumentatzen duen presidenteak ez du bere burua bakarrik babesten; hurrengoari erkidego ordenatua ematen dio, folio-kutxa baten ordez. Erkidegoak kudeatzeko software batek hor laguntzen du hain zuzen ere, aktak, ordainagiriak eta kontabilitatea leku berean eta datarekin artxibatuta utziz.

Nahitaezko kargu bat, soldatarik gabea

Komeni da gogoratzea nondik abiatzen den dena: presidente izatea nahitaezkoa da. JHLren 13.2 artikuluak izendapena jabeei dagokien zama gisa ezartzen du, normalean txandaka edo zozketaz; urtebeteko iraupena, estatutuek besterik xedatzen ez badute, 13.7 artikuluak finkatzen du. Ordainsaririk ez dio legeak esleitzen: batzarrak berariaz besterik erabakitzen ez badu, kargua doan betetzen da. Inork ez du kobratzen aurpegia emateagatik.

Legeak, hori bai, ihes-balbula bat aurreikusten du: izendatutako jabeak epaileari eska diezaioke karguaz askatzeko izendapenaren hurrengo hilabetearen barruan, dagozkion arrazoiak azalduz. Kargua zozketaz erori bazaizu eta zure egoerak bideraezin bihurtzen badu, hilabete horrek balio du. Eta zure erkidegoak kudeatzaile profesionalik gabe funtzionatzea planteatzen badu, komeni da lehenago ulertzea zer betebehar hartzen dituen presidenteak.

Berankor bati erreklamatu aurretik: 2025eko izapide berria

Presidentearen gain erortzen den eta askok oraindik ezagutzen ez duten eginbide berri-berri bat dago. 1/2025 Lege Organikoak, 2025etik indarrean, gatazkak konpontzeko bide egoki bat (MASC bat) saiatzea eskatzen du auzitegietara jo aurretik. Erkidegoarentzat horrek esan nahi du, prozesu monitorioa auzokide berankor baten aurka aurkeztu aurretik, aurretiazko epaiketaz kanpoko akordio-saiakera hori egiaztatu behar dela.

Ez da izapide huts bat: saltatzen bada, epaitegiak demanda ez onartu dezake. Ordaindu gabeko kuotak erreklamatu nahi dituen presidenteak pauso hori bere ibilbide-orrian txertatu behar du eta, berriro ere, saiatu zela dioen froga dokumentala utzi.

Erkidego bat presiditzeak behar baino gehiago beldurtzen du.

Oinarrizko arauak ezagutzen duena babesten du: batzarrak onartzen duenaren barruan jarduten baduzu, zure erabakiak dokumentatzen badituzu eta kutxa komuna zurearekin nahasten ez baduzu, paperarekin erantzuten duzu, ez zure etxearekin. Martaren beldurra desagertu zen bere abokatuak akta irakurri bezain laster: erkidegoak asegurua zuen eta berak gauzak ondo egin zituen.

2026ko uztailaren 29an eguneratua. Artikulu honek informazio-izaera du eta ez da aholku juridikoa.