Despeses de comunitat a Andorra: què inclouen i com es reparteixen

«I jo per què pago l'ascensor, si entro pel carrer?» El propietari del local ho pregunta quan arriba el pressupost, i a Andorra la resposta és a l'escriptura de divisió, perquè la llei no en diu res.

Les despeses de comunitat es paguen segons la quota de participació fixada en el títol constitutiu o segons «allò que hagi estat establert especialment» (article 13.1 de la Llei 12/2004). El text refós del 2018, que és el vigent, no conté cap frase que alliberi el local dels serveis que no fa servir ni cap que l'obligui expressament a pagar-los. Qui decideix és el títol, i el títol pot portar dos coeficients diferents per a la mateixa unitat.

Abans de discutir res, cal tenir l'escriptura sobre la taula.

Què entra a la quota ordinària

La llei no fa cap llista de partides. Parla de les despeses generals «pel sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, les càrregues i les responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització», i d'aquí surt el criteri: el que té comptador propi ho paga qui ho consumeix, i la resta va al pressupost. En un bloc corrent són la neteja de l'escala, la llum dels espais comuns, el contracte de l'ascensor i els honoraris de l'administrador secretari quan és un professional. L'article 14 hi afegeix tres partides que el pressupost ha de preveure sempre: una assegurança que cobreixi els danys a tercers i a l'immoble, un contracte de manteniment permanent de l'edifici amb les seves instal·lacions generals i la dotació del fons de reserva, que té les seves regles a la guia de fons de reserva i notificacions.

Si el rebut és mensual o trimestral ho decideix la junta: l'article 33 diu que les obligacions econòmiques es compleixen «en el temps i la forma» que ella determini.

Hi ha una partida que no segueix la regla general. Quan la comunitat instal·la infraestructures de telecomunicacions o de nous subministraments energètics col·lectius per majoria absoluta de quotes, ni la instal·lació ni el manteniment posterior es poden repercutir als propietaris que no hagin votat expressament a favor (article 27). Aquesta línia del pressupost té, doncs, la seva pròpia llista de pagadors, que cal guardar amb l'acta.

Dos coeficients a la mateixa escriptura

Cada unitat té atribuïda una quota de participació sobre el valor total de l'immoble, que s'expressa en centèsims (article 1). El títol la fixa tenint en compte la superfície útil de la unitat en relació amb el total de metres de l'edifici, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l'ús que es presumeix que farà dels serveis comuns (article 3.3). Aquest és el coeficient de copropietat.

El mateix apartat acaba amb una frase que molts presidents no han llegit mai: si no són coincidents, el títol ha de fixar també el coeficient de participació en les despeses de comunitat. L'article 1 ho confirma quan permet que el títol o els Estatuts prevegin un repartiment de despeses amb criteris especials, diferents dels que donaria la quota de copropietat. Els coeficients els pot haver fixat el propietari únic en començar a vendre, tots els propietaris de comú acord, un laude o una decisió judicial (article 3.4).

La comprovació que recomanem abans de cada pressupost és mirar quina columna fa servir el full de càlcul. Les majories de la junta es compten amb les quotes de participació; els rebuts, amb el coeficient de despeses quan el títol en porta un de separat. Un edifici amb dos coeficients al títol que vota i cobra amb la mateixa columna gira malament tots els rebuts.

El mateix pressupost repartit de dues maneres

Hem fet el compte amb un edifici inventat: sis pisos amb un 9% cadascun, dos àtics amb un 13% i un local a peu de carrer amb un 20%. El pressupost ordinari és de 24.000 euros l'any, dels quals 3.600 són de l'ascensor i 2.400 de la neteja de l'escala. La taula compara el rebut mensual si tot es reparteix per quota amb el que sortiria si els Estatuts deixessin el local fora d'aquestes dues partides.

Els 6.000 euros que el local deixa de pagar no desapareixen. Es reparteixen entre els vuit habitatges en proporció als seus 80 centèsims, i per això la segona columna equival a un coeficient de despeses del 15% per al local, del 9,56% per a cada pis i del 13,81% per a cada àtic. Si el vostre títol ja porta xifres d'aquest estil al costat de les de copropietat, algú va fer aquest compte abans que vosaltres.

Quina majoria cal per canviar el repartiment?

Aquí cal separar tres decisions que a la reunió es barregen. El pressupost de cada any s'aprova per la majoria ordinària de l'article 28, i amb ell la junta decideix quant es gasta, però no entre qui es divideix. La modificació del títol constitutiu o dels Estatuts demana tres quartes parts del total de propietaris que representin tres quartes parts de les quotes (article 26.1). I la modificació del títol que doni lloc a una redistribució de quotes exigeix unanimitat, segons el segon paràgraf del mateix article. A l'edifici de l'exemple hi ha nou propietaris: les tres quartes parts són set persones que sumin 75 centèsims, de manera que tres pisos en contra aturen qualsevol canvi dels Estatuts, i per a la unanimitat n'hi ha prou amb un sol no. L'absent ben citat que no s'oposa per escrit en trenta dies naturals compta com a vot favorable (article 26.4); la resta de majories són a la guia de la junta de propietaris.

El que la llei no aclareix és en quin dels dos calaixos cau un canvi del criteri de despeses que no toca la quota de copropietat. Abans de votar-lo, consulteu-ho amb un advocat o un notari del país, o busqueu directament la unanimitat.

Nota legal: l'article 26.1 aplica les tres quartes parts «excepte si el títol estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor o propietari únic de l'immoble». Llegiu la clàusula de modificació del vostre títol abans de comptar vots.

Un acord contrari a la llei o als Estatuts es pot impugnar davant del batlle durant un any (article 32.4). I qui deu quotes, que normalment ha de pagar o consignar abans d'impugnar, queda dispensat d'aquest requisit quan l'acord estableix o modifica les quotes de participació (article 32.2).

A qui gira el rebut la comunitat

La regla general és a l'article 1: la transmissió del dret de gaudi no afecta en cap cas les obligacions del règim de propietat horitzontal. Aplicada a les quatre situacions que més es pregunten:

• Pis llogat: l'obligació correspon exclusivament al propietari, encara que el contracte digui que les despeses de comunitat van a càrrec de l'arrendatari (article 13.3). El rebut va a nom del propietari i a ell se li reclama
• Usdefruit: el rebut va al nu propietari, que també té el vot. L'usufructuari el representa pel sol fet d'assistir a la junta, però necessita delegació expressa per als acords de l'article 26 i per a les obres extraordinàries o de millora (article 24.3)
• Venda: qui compra respon amb el mateix pis dels deutes pendents, també dels contrets pels titulars anteriors, i l'article 13.3 no hi posa cap límit d'anys. El venedor declara el que deu i aporta un certificat de la comunitat que hi coincideixi
• Divorci: paga qui és propietari. Si l'ús del pis s'ha atribuït al cònjuge no propietari, la representació a la junta continua sent del propietari (article 24.4)

Com es reparteixen després la despesa entre ells és un assumpte privat. Només en dos casos la llei hi diu alguna cosa. En el lloguer, l'article 22 de la Llei 15/2022, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, només obliga l'arrendatari a pagar els serveis que es corresponguin amb consums individuals clarament identificables: el servei de porteria, l'aigua, l'electricitat, el gas o la calefacció. L'arrendador ha de justificar l'import i, si no hi ha comptadors individuals, el cost es distribueix entre les finques en funció de la superfície de cada una. Aquí hi ha la fricció: la comunitat cobra per quota i el propietari només pot traslladar per superfície, de manera que les dues xifres gairebé mai coincideixen. També és vàlid pactar una suma fixa per tots o alguns serveis. La Llei 11/2026, que entra en vigor l'1 de gener del 2027, no toca aquest article. En el divorci, l'article 142 de la Llei 30/2022 regula a qui s'atribueix l'ús de l'habitatge familiar i no diu qui paga la quota, que queda per al conveni o la sentència. Per a l'usdefruit, la Llei 12/2004 no reparteix res entre usufructuari i nu propietari.

En la venda, el notari no pot autoritzar l'escriptura sense el certificat de deutes, llevat que el comprador l'exoneri expressament. El canvi de titular s'ha de comunicar al president o a l'administrador secretari, i ho pot fer també el comprador (article 12.3).

Impostos: el que diuen les lleis i el que callen

El propietari resident que lloga el pis tributa per les rendes del capital immobiliari i tria com calcula les despeses: les reals, amb les regles de la determinació directa, o un percentatge fix del 40% de la renda íntegra (article 21 de la Llei 5/2014). La quota de comunitat només compta, doncs, per a qui ha triat despeses reals; l'article no l'esmenta pel nom. L'opció pel percentatge es comunica abans d'acabar l'any anterior i vincula tres anys. El no resident no tria: la seva base es redueix un 20% i tributa al 10% (articles 25.2 i 29 de la Llei 94/2010).

L'IGI grava les operacions fetes per empresaris o professionals (article 4 de la Llei 11/2012) i no esmenta les quotes que una comunitat reparteix entre els seus propietaris. El que sí que porta IGI són les factures dels proveïdors, al tipus general del 4,5% (article 57). El lloguer d'habitatge va al 0% (article 59.9).

Aquesta setmana, obriu l'escriptura i apunteu al costat de cada partida del pressupost quin coeficient s'hi aplica i quin article del títol o dels Estatuts ho diu. Amb aquest full, la pregunta del local es respon en un minut. Vecinly guarda en un sol lloc les quotes de participació, les actes i els documents de la comunitat, escriptura inclosa; ho expliquem a la pàgina per a presidents.

Informació actualitzada a 9 d'octubre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal ni fiscal.