Junta de propietaris a Andorra: com convocar-la i celebrar-la

A Andorra, la junta ordinària es convoca amb almenys quinze dies d'antelació i, en primera convocatòria, necessita la majoria dels propietaris que sumin també la majoria de les quotes. Si no s'hi arriba, la segona convocatòria no exigeix quòrum i es pot fer el mateix dia, trenta minuts després (art. 25 de la Llei 12/2004).

Divendres al vespre, sala comunitària, deu cadires plegables i la carpeta dels comptes sobre la taula. El president mira el rellotge, compta els caps que han arribat i dubta si pot començar. Aquesta guia és per a aquest moment, i per a les setmanes d'abans.

Andorra té la seva pròpia llei de propietat horitzontal

La Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, és la que mana, amb el text refós que el Govern va publicar per Decret legislatiu del 12 de març del 2018. Les reformes de la Ley de Propiedad Horizontal espanyola no travessen la frontera, i qui prepara una junta amb un manual de Barcelona compta vots amb les regles equivocades.

Qui convoca, amb quanta antelació i per quina via

Convoca el president o, per delegació, l'administrador secretari. També la poden demanar la quarta part dels propietaris o els que representin el 25% de les quotes, i si el president no la convoca, ho poden fer els mateixos promotors (art. 25.1 i 25.2). La junta ordinària es reuneix un cop l'any com a mínim per aprovar pressupostos i comptes; la resta de temes poden anar a una extraordinària, que es convoca amb tota l'antelació possible perquè l'avís arribi a tothom (art. 25.5).

La citació ha d'indicar l'ordre del dia i el lloc, el dia i l'hora de la primera convocatòria i, si escau, de la segona. Per encadenar-les el mateix dia cal que la segona consti ja a la primera notificació (art. 25.4). Qualsevol propietari pot demanar per escrit que un tema entri a l'ordre del dia de la reunió següent (art. 25.3).

Des del 2025, la via electrònica ja no depèn dels Estatuts. La Llei 5/2025 (disposició addicional sisena) permet convocar per correu electrònic o missatgeria amb constància de la tramesa i del contingut, i celebrar la junta per videoconferència sempre que tots els propietaris hi puguin accedir. L'administrador secretari ha d'acreditar abans la identitat de qui s'hi connecta, i l'acta la signen ell i el president. Per a les notificacions en paper, l'ordre dels domicilis el marca l'article 12, i l'expliquem a la guia de fons de reserva i notificacions.

Quòrum i majories: quants propietaris i quantes quotes

A Andorra gairebé sempre es compten dues coses alhora: caps i quotes. Una majoria de propietaris que no arriba a la majoria de quotes no aprova res en primera convocatòria.

L'última fila és la que més confusions porta.

Fins al 2008, modificar els Estatuts exigia unanimitat; la Llei 25/2008 ho va baixar a tres quartes parts i va reservar la unanimitat per als canvis de quotes i d'ús exclusiu d'elements comuns. Per als acords de l'article 26, l'absent degudament citat que no s'oposa per escrit en trenta dies naturals des que se li notifica l'acord compta com a vot favorable (art. 26.4). Qui arriba a la junta amb deutes vençuts sense impugnar ni consignar pot parlar però no vota, i ni la seva persona ni la seva quota compten per a cap majoria (art. 24.6). Cada propietari pot representar per escrit fins a sis propietaris més (art. 24.1). I si ni en segona convocatòria surt la majoria, qualsevol part pot demanar al batlle, dins dels trenta dies següents, que resolgui en equitat (art. 28.3).

L'acta i el llibre d'actes

Els acords es recullen en un llibre d'actes numerat i signat pel president i l'administrador secretari (art. 29.1). L'acta ha de dir, com a mínim, data i lloc, qui va convocar, si la junta era ordinària o extraordinària i en quina convocatòria es va fer, els assistents i els representats amb les seves quotes, l'ordre del dia, els acords i la relació nominal de qui va votar a favor i en contra (art. 29.2). Es signa en acabar o dins dels deu dies següents; un cop tancada, els acords són executius i se n'envia còpia a cada propietari (art. 29.3). L'administrador secretari custodia els llibres indefinidament i la resta de documents de la reunió com a mínim dos anys (art. 29.5).

Aquest càrrec l'ha d'ocupar un col·legiat del Col·legi Professional d'Agents i Gestors Immobiliaris d'Andorra, excepte en comunitats de menys de quinze unitats, on el pot assumir un propietari sense remuneració (art. 21).

Abans d'enviar la propera convocatòria, comproveu que la segona convocatòria hi consta amb hora i que la llista de quotes està al dia: sense quotes no es pot comptar cap majoria. Si la junta ha d'aprovar una rehabilitació amb ajuts públics, llegiu abans què ha de quedar a l'acta per demanar el Pla Renova. En comunitats petites on un propietari fa d'administrador secretari, Vecinly guarda convocatòries, actes i quotes de participació en un sol lloc; ho expliquem al programari per a comunitats de veïns.

Informació actualitzada a setembre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.