Junta de propietaris a Andorra: com convocar-la i celebrar-la

Divendres al vespre, sala comunitària, deu cadires plegables i la carpeta dels comptes sobre la taula. El president mira el rellotge, compta els caps que han arribat i dubta si pot començar. Aquesta escena es repeteix cada any a milers d'edificis del país i és exactament on neixen la majoria dels maldecaps. Perquè convocar i celebrar una junta de propietaris a Andorra no funciona per intuïció ni copiant el que fa el cunyat de Barcelona: el Principat té la seva pròpia normativa i tot (qui convoca, quants han de venir, quins vots calen i com queda documentat l'acord) surt de la Llei 12/2004 de propietat horitzontal, no de la llei espanyola.

La diferència no és un tecnicisme d'advocat. Aplicar el quòrum equivocat o comptar les majories a l'espanyola és la manera més ràpida de deixar un acord perfectament raonable a mercè de qualsevol veí que el vulgui tombar.

Per què Andorra no es regeix per la llei espanyola

És l'error de novençà més comú i el més car.

Molts propietaris (i fins i tot algun administrador vingut de fora) donen per fet que a Andorra s'hi aplica la Ley de Propiedad Horizontal espanyola. No és així. El text de referència és la Llei 12/2004, del 30 de juny, amb el seu text refós posterior i és aquesta la que fixa cada regla del joc. Això vol dir que les reformes que fan soroll a l'altra banda de la frontera es queden a la frontera. Les novetats espanyoles del 2025 (la mediació prèvia obligatòria abans d'anar al jutjat, o la majoria reforçada per limitar els pisos turístics) no s'apliquen aquí. Qui prepara una junta llegint un blog immobiliari de Madrid va directe a comptar vots amb el manual equivocat.

Qui pot convocar la junta i amb quina antelació?

La convocatòria correspon al president o, per delegació, a l'administrador secretari. Però no són els únics amb la clau: també poden forçar-la la quarta part dels propietaris, o un grup que representi el 25% de les quotes de participació. És la vàlvula de seguretat perquè una minoria significativa no depengui de la voluntat del president per posar un tema sobre la taula.

La junta ordinària s'ha de reunir com a mínim un cop l'any i té una missió irrenunciable: aprovar els pressupostos i els comptes anuals. Tota la resta (una obra urgent, un canvi d'administrador, un conflicte amb un veí) es porta a junta extraordinària. La citació marca la diferència entre les dues: la junta ordinària anual s'ha de convocar amb quinze dies d'antelació com a mínim; les extraordinàries, amb tota l'anticipació possible perquè l'avís arribi a temps a tothom.

La convocatòria ha de deixar clar tres blocs d'informació i ometre'n qualsevol és regalar munició a qui vulgui impugnar:

• L'ordre del dia complet, perquè no es pot votar allò que no s'havia anunciat
• El lloc, dia i hora de la primera convocatòria i, si escau, de la segona
• El compliment del procediment de notificació que fixa la llei per fer arribar l'avís a cada propietari

Aquest darrer punt és el que fa caure més acords, sobretot en un país amb tants propietaris no residents. Val la pena repassar amb calma com notificar la convocatòria sense marge d'error abans de donar per bona cap citació.

Quòrum i majories: quants propietaris i quantes quotes calen

Aquí és on l'aritmètica es torna decisiva i on la doble regla andorrana desconcerta els qui venen de fora: gairebé mai no basta comptar caps, sempre cal comptar també quotes.

En primera convocatòria, la junta queda vàlidament constituïda si hi són presents la majoria dels propietaris que, alhora, representen la majoria de les quotes de participació. Si no s'arriba a aquest doble llindar, s'obre la segona convocatòria, aquesta ja sense subjecció a quòrum. Un truc que estalvia una segona reunió sencera: es poden encadenar totes dues el mateix dia deixant almenys trenta minuts entre l'una i l'altra, sempre que consti així en la primera notificació.

Per als vots, la llei gradua l'exigència segons la gravetat de la decisió:

• Administració ordinària: majoria dels propietaris que representin la majoria de les quotes (en segona convocatòria, majoria dels assistents que superin la meitat de les quotes presents)
• Serveis comuns nous com ascensor, porteria o calefacció: tres cinquenes parts dels propietaris i tres cinquenes parts de les quotes
• Modificar el títol constitutiu o els Estatuts: unanimitat de tots els propietaris

I un detall que sovint es passa per alt: el propietari que arriba a la junta amb deutes vençuts i sense impugnar pot parlar i opinar, però no vota i la seva quota no compta per calcular cap majoria. Portar la morositat al dia abans de convocar no és una formalitat, és aritmètica pura.

L'acta i el llibre d'actes: com queda blindat l'acord

Un acord que no consta enlloc, als ulls de la llei, gairebé no existeix. Per això la Llei 12/2004 obliga a recollir cada decisió en un llibre d'actes numerat i signat pel president i l'administrador secretari. No és burocràcia decorativa: és la prova que un dia acabarà davant del batlle si algú impugna.

L'acta de cada reunió ha de contenir un mínim de dades: data i lloc, caràcter ordinari o extraordinari, si s'ha celebrat en primera o segona convocatòria, la relació d'assistents i representats amb les seves quotes, l'ordre del dia, els acords i (molt important) el detall nominal de qui ha votat a favor i en contra. S'ha de signar en acabar la reunió o dins dels deu dies següents; un cop tancada, els acords ja són executius i se n'envia còpia a cada propietari.

En comunitats petites la llei permet que el càrrec d'administrador secretari l'assumeixi un propietari sense remuneració quan hi ha menys de quinze unitats. En aquests casos, portar el llibre amb ordre és tot un repte i un programari de gestió de comunitats que guardi les actes i deixi constància de cada convocatòria estalvia més d'un ensurt.

La validesa d'una junta no es guanya a la sala de reunions: es guanya abans, amb una convocatòria en termini i ben notificada, i es segella després, amb una acta impecable al llibre. Entremig, comptar bé propietaris i quotes. Fer-ho amb el manual andorrà a la mà (i no amb el del país veí) és l'única garantia que l'acord aguanti el dia que algú el vulgui discutir.

Informació actualitzada. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.