Fons de reserva i notificacions a Andorra: evita la impugnació

A Andorra, el fons de reserva d'una comunitat de propietaris ha de tenir com a mínim el 5% del darrer pressupost ordinari i ha d'anar inclòs a la previsió anual (art. 14 de la Llei 12/2004). Convocatòries i actes van al domicili andorrà que cada propietari hagi comunicat o, si no n'hi ha cap, al seu pis de l'edifici.

Es pot preparar una junta amb lupa (comptes quadrats, convocatòria dins de termini, majories ben comptades) i veure com tot trontolla mesos després per un sobre que no va arribar a l'adreça que tocava. A les comunitats del Principat, bona part dels conflictes no discuteixen el que es va acordar, sinó com es va comunicar.

Com es calcula el fons de reserva a Andorra

La base és el pressupost ordinari de l'últim exercici, no el que s'ha acabat gastant. Una comunitat de dotze pisos amb un pressupost ordinari de 36.000 euros ha de reservar com a mínim 1.800 euros l'any, 150 euros per pis si les quotes són iguals. El text refós de la llei, publicat pel Decret legislatiu del 12 de març del 2018, situa aquesta regla a l'article 14, que comença parlant dels edificis en propietat horitzontal de fet (sense títol constitutiu) i lliga el fons a les despeses de constituir el règim; la frase que fixa el mínim del 5%, però, no distingeix entre comunitats. El mateix article afegeix dues partides que el pressupost ha de preveure sempre: una assegurança que cobreixi els danys a tercers i a l'immoble, i un contracte de manteniment permanent de l'edifici i de les seves instal·lacions generals.

La junta ha d'aprovar pressupostos i comptes com a mínim un cop l'any (art. 25.1). Un pressupost que surt de la junta sense la dotació és un acord contrari a la llei, i aquests acords es poden impugnar davant del batlle (art. 31). El termini també canvia: la regla general és de trenta dies, però per als acords contraris a la llei o als Estatuts és d'un any (art. 32.4).

Hi ha un punt en què anem més enllà del text legal. La llei no exigeix un compte bancari separat per al fons, i nosaltres el recomanem igualment: si el fons conviu amb la tresoreria del dia a dia, acaba pagant rebuts corrents i, quan rebenta un baixant, només existeix sobre el paper.

On s'han d'enviar convocatòries i actes

L'ordre el marca l'article 12 i és més curt del que molts presidents creuen:

• Primer, el domicili al Principat d'Andorra que el propietari hagi comunicat al president o a l'administrador secretari
• Si no n'ha comunicat cap, la seva unitat del mateix immoble: la comunicació lliurada a l'ocupant produeix plens efectes, encara que sigui el llogater
• Si tampoc no és possible, el tauler d'anuncis que la comunitat ha de tenir, ben visible, a l'entrada de l'edifici

La llei no parla de correu certificat a l'estranger. Aquí apareix la fricció d'un país amb tants propietaris no residents: qui viu a Tolosa o a Barcelona i no ha donat cap adreça andorrana rep legalment la carta al seu pis tancat, i si no hi ha ningú a qui lliurar-la, la citació es fa al tauler. Des del 2025 hi ha una via més pràctica. La Llei 5/2025 (disposició addicional sisena) permet convocar la junta per correu electrònic o missatgeria electrònica, encara que els Estatuts no ho prevegin, sempre que el sistema deixi constància de la tramesa i del contingut.

Notificar bé té conseqüències concretes. Per als propietaris absents, el termini per impugnar no comença fins que se'ls comunica l'acord en la forma de l'article 12 (art. 32.4). I en els acords de l'article 26, l'absent degudament citat que no s'oposa per escrit en trenta dies naturals compta com a vot favorable (art. 26.4): si la citació va ser defectuosa, aquest vot no suma.

Un hàbit que surt a compte: aprofitar cada junta ordinària per repassar la llista de domicilis i adreces electròniques i deixar per escrit les actualitzacions.

Deutes amb la comunitat i compravendes

Els deutes per quotes impagades són crèdits preferents i passen per davant de qualsevol altre, hipoteques incloses, excepte els crèdits salarials i les sumes degudes a la CASS (art. 13.2). Qui compra un pis respon amb el mateix pis dels deutes pendents dels propietaris anteriors, i per això el venedor ha d'aportar al notari un certificat de la comunitat sobre l'estat de deutes; sense aquest certificat el notari no pot autoritzar la venda, llevat que el comprador l'exoneri expressament (art. 13.3).

Per reclamar judicialment, el president o l'administrador secretari parteix dels comptes aprovats per la junta i fa servir el procediment d'injunció del Codi de procediment civil (art. 33, en la redacció de la Llei 24/2018, vigent des de l'1 de setembre del 2019). Uns comptes aprovats en una junta mal convocada són el primer que discutirà el moròs.

Com fixen el mínim legal altres països europeus ho compara el nostre article sobre el fons de reserva a Europa.

Abans de la propera junta, demaneu per escrit a cada propietari no resident una adreça electrònica per a les convocatòries i afegiu-la a la llista de domicilis. Com es compten després els vots a la reunió ho expliquem a la guia de la junta de propietaris a Andorra, i si el fons de reserva ha de pagar una rehabilitació, val la pena llegir abans com funciona el Pla Renova per a comunitats. Amb una eina com Vecinly, domicilis, convocatòries i actes queden en un sol lloc, també per als propietaris que viuen fora, com expliquem a la pàgina de comunitats internacionals.

Informació actualitzada a setembre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.