Ripartizione delle spese condominiali: chi paga cosa

In condominio le spese comuni si dividono in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Scale e ascensore si pagano metà per millesimi e metà per altezza del piano (art. 1124); il lastrico a uso esclusivo, un terzo chi lo usa e due terzi chi sta sotto (art. 1126). L'inquilino paga i servizi, il proprietario le spese straordinarie.

Le ventuno e trenta, sala al piano terra, punto quattro all'ordine del giorno: sostituzione dell'ascensore. Il proprietario del pianterreno ha già alzato la mano («io l'ascensore non lo prendo mai, non vedo perché dovrei pagarlo») e quello dell'attico gli risponde che senza impianto il palazzo intero perde valore. È la lite più antica del condominio, e il codice civile l'ha già arbitrata con il doppio criterio dell'articolo 1124. Il pianterreno paga, ma paga poco; l'attico paga di più perché sale di più.

Quella dell'ascensore, però, è solo la discussione più famosa. Capire chi paga cosa in condominio richiede una manciata di articoli (1123, 1124 e 1126 del codice civile, più la legge sull'equo canone quando c'è di mezzo un inquilino) e conoscerli prima dell'assemblea disinnesca metà delle discussioni.

Come si ripartiscono le spese condominiali per millesimi?

La regola generale sta nell'articolo 1123: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza si sostengono in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Quel valore è espresso dalle tabelle millesimali allegate al regolamento: chi possiede 25 millesimi paga il 2,5 per cento di ogni spesa generale, dal rifacimento della facciata all'assicurazione del fabbricato. La proporzione ai millesimi vale «salvo diversa convenzione». Attenzione alla parola: convenzione, non delibera. Per derogare al criterio legale serve l'accordo di tutti i condomini, in forma scritta o con voto unanime in assemblea. Una maggioranza, per quanto larga, non può decidere che qualcuno paghi più o meno di quanto gli spetta per legge (le soglie di voto per ogni tipo di delibera sono nella guida alle maggioranze dell'assemblea condominiale).

Lo stesso articolo 1123 aggiunge due correttivi di buon senso.

Se una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. E se un impianto o una parte dell'edificio serve solo ad alcuni (la scala B, il cortile di una sola ala) le spese relative gravano soltanto sul gruppo che ne trae utilità.

Il piano terra paga l'ascensore?

Sì, e non per crudeltà del legislatore. L'articolo 1124 impone il doppio criterio visto in apertura (metà millesimi, metà altezza dal suolo) per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori, e ai fini della metà per valore conta come piano anche la soffitta o il lastrico di proprietà privata. Il motivo per cui anche chi abita in basso contribuisce è che scale e ascensore non servono solo gli appartamenti: portano al tetto, al lastrico, ai locali tecnici, cioè a parti comuni di cui ogni proprietario risponde pro quota.

Il correttivo dell'altezza fa il resto: nella metà calcolata sui piani, il pianterreno pesa pochissimo e l'ultimo piano pesa più di tutti. È il modo del codice di tradurre in numeri l'uso presunto dell'impianto, senza dover misurare le corse di ciascuno.

Nota legale: il doppio criterio vale per manutenzione e sostituzione di un impianto già esistente. L'installazione di un ascensore dove non c'era è un'innovazione e segue regole diverse: si ripartisce secondo l'articolo 1123, e chi non intende trarne vantaggio può restarne fuori se la spesa è molto gravosa e l'impianto si può usare separatamente (art. 1121 c.c.).

Come si dividono le spese del lastrico solare a uso esclusivo?

Il lastrico solare è il caso in cui una stessa superficie è pavimento per uno e tetto per tutti gli altri. Quando l'uso non è comune, l'articolo 1126 taglia la spesa in modo netto: chi ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo alle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi ricadono sui condomini dell'edificio o della parte di edificio che il lastrico copre, in proporzione al valore delle rispettive unità.

La logica è la stessa dell'ascensore: chi usa la terrazza la consuma con il calpestio, chi sta sotto ne riceve la copertura. Un amministratore navigato, prima di ripartire, verifica sempre quali unità sono effettivamente coperte dal lastrico: le colonne d'aria non coperte restano fuori dal riparto dei due terzi, ed è lì che nascono i ricorsi.

Spese straordinarie: proprietario o inquilino?

Quando l'appartamento è affittato entra in gioco la legge 27 luglio 1978, n. 392, che all'articolo 9 elenca gli oneri accessori a carico del conduttore. Il criterio di fondo è semplice: l'inquilino paga ciò che consuma e i servizi di cui gode giorno per giorno, il proprietario paga ciò che conserva il valore dell'immobile nel tempo.

Salvo patto contrario, restano quindi a carico dell'inquilino:

• La pulizia delle parti comuni e lo spurgo di pozzi neri e latrine
• Il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore
• Acqua, energia elettrica delle parti comuni, riscaldamento e condizionamento
• Il servizio di portineria, nella misura del 90 per cento del costo

Tutto il resto (rifacimento del tetto, sostituzione dell'impianto, opere sulla facciata) è spesa straordinaria e spetta al proprietario. Un accorgimento che semplifica la vita a chi affitta: chiedere all'amministratore un rendiconto che separi le voci ordinarie dalle straordinarie, perché girare all'inquilino una cifra unica è il modo più rapido per litigare due volte. La legge gli dà comunque il diritto di ottenere il dettaglio delle spese con i criteri di riparto prima di pagare, e poi due mesi dalla richiesta per saldare.

Nota legale: nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario. La ripartizione con l'inquilino opera solo nel rapporto di locazione: l'amministratore chiede le quote a chi è iscritto in anagrafe condominiale, e sarà poi il locatore a rivalersi sul conduttore.

Il nuovo proprietario risponde dei debiti di chi vende?

Sì, entro un limite preciso. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il venditore, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Il venditore, a sua volta, resta obbligato con l'acquirente finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto di trasferimento.

In pratica l'amministratore può chiedere quelle quote direttamente al nuovo proprietario (anche con il decreto ingiuntivo dell'articolo 63) e sarà poi l'acquirente a rivalersi sul venditore per ciò che non gli competeva. Per questo, prima del rogito, conviene sempre farsi rilasciare dall'amministratore l'attestazione sullo stato dei pagamenti, che è tenuto a fornire su richiesta (art. 1130, n. 9, c.c.): è il documento che dice quanto debito si sta comprando insieme alle chiavi.

Buona parte di queste liti nasce da un riparto che nessuno ha visto prima dell'assemblea. Vecinly divide ogni spesa per millesimi e mostra a ciascun condomino la propria quota, come spiega la pagina del software di gestione condominiale.

Millesimi come regola, uso effettivo come correttivo, unanimità per cambiare le carte in tavola: la ripartizione delle spese condominiali è meno arbitraria di quanto sembri a fine assemblea. Chi arriva alla riunione conoscendo il criterio che si applica al suo caso (1123, 1124 o 1126) discute i numeri, non i principi. Ed è quasi sempre una discussione più breve.

Informazione aggiornata a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.