Riscaldamento centralizzato: date, orari, spese e distacco

Il riscaldamento centralizzato si accende nelle date fissate per zona climatica dal DPR 74/2013: in zona E dal 15 ottobre al 15 aprile, per al massimo 14 ore al giorno, in zona D dal 1° novembre. Dentro quei limiti l'assemblea vota gli orari, e almeno il 50 % della spesa si divide in base ai consumi misurati.

L'assemblea di un condominio torinese, i primi di ottobre, decide all'unanimità di accendere i termosifoni «già da lunedì»: fa freddo, l'impianto è spento da aprile e nessuno ha voglia di aspettare. L'amministratore fa presente che Torino sta in zona climatica E: prima del 15 ottobre l'impianto si può accendere solo se il clima lo giustifica, e per metà delle ore ordinarie, cioè sette. La delibera passa ridotta a sette ore, e mugugni fino a metà mese. Il calendario del riscaldamento non lo decide il condominio, e l'assemblea si muove soltanto dentro i limiti di legge. Il margine di manovra vero è altrove: negli orari, nel criterio di ripartizione e in quel comma del codice civile che regola chi vuole staccarsi dall'impianto comune.

Quando si può accendere il riscaldamento centralizzato

L'Italia è divisa in sei zone climatiche, dalla A (la più calda) alla F, calcolate sui gradi giorno di ciascun comune. A ogni zona corrispondono un periodo di esercizio e un tetto di ore giornaliere:

• Zona A: dal 1° dicembre al 15 marzo, 6 ore al giorno
• Zona B: dal 1° dicembre al 31 marzo, 8 ore al giorno
• Zona C: dal 15 novembre al 31 marzo, 10 ore al giorno
• Zona D: dal 1° novembre al 15 aprile, 12 ore al giorno
• Zona E: dal 15 ottobre al 15 aprile, 14 ore al giorno
• Zona F: nessun limite di periodo né di orario

Fuori da questi periodi l'impianto si può attivare solo quando il clima lo giustifica e per non più di metà delle ore consentite. Le ore si possono frazionare in due o più fasce, ma devono cadere tutte tra le 5 del mattino e le 23. La temperatura media dell'aria negli ambienti non deve superare i 20 °C, con due gradi di tolleranza (art. 3 del DPR 74/2013): è il parametro che l'assemblea dimentica più spesso quando qualcuno chiede «più caldo la sera».

Sopra questo schema c'è un'eccezione che vale più della regola: il sindaco può ampliare o ridurre periodi e orari con ordinanza, a fronte di comprovate esigenze (art. 5), e con un'ondata di freddo fuori stagione succede. Prima di rispondere al condòmino che protesta, conviene sempre controllare se il comune ha pubblicato un'ordinanza: cambia la risposta e chiude la discussione in tre righe.

Chi decide gli orari dentro il condominio

Dentro i limiti di legge, la gestione dell'impianto è materia dell'assemblea, non dell'amministratore.

È l'assemblea che stabilisce le fasce di accensione, la data effettiva di avvio e quella di spegnimento, e lo fa con le normali maggioranze per l'uso della cosa comune, riassunte nella guida alle maggioranze dell'assemblea condominiale; l'amministratore esegue e risponde se va oltre i limiti.

Il regolamento condominiale può fissare fasce orarie stabili, e in quel caso l'assemblea le applica senza doverle rivotare ogni autunno. Quando invece il regolamento tace (la situazione più comune), le fasce si deliberano ogni stagione, e il verbale è l'unico documento che protegge l'amministratore da chi sostiene di aver capito un'altra cosa.

Senza verbale, vale la memoria di chi urla più forte.

Nota pratica: l'accensione va messa all'ordine del giorno dell'assemblea di settembre, non gestita per telefono a novembre. Una delibera scritta con fasce, data di avvio e temperatura di riferimento evita che ogni ondata di freddo diventi una catena di messaggi all'amministratore.

Come si dividono le spese con la contabilizzazione

Da anni i condomini con impianto centralizzato devono avere sistemi di contabilizzazione del calore (contatori o ripartitori sui radiatori) e la spesa non si divide più per soli millesimi. La regola oggi in vigore impone di attribuire almeno il 50 % della spesa per il consumo di energia ai prelievi volontari (art. 9, comma 5, del d.lgs. 102/2014), cioè a quanto ciascuno ha effettivamente prelevato; la quota restante si ripartisce con un parametro oggettivo come i millesimi, i metri quadri o la potenza installata. Quella quota non volontaria non è una tassa arbitraria: copre i consumi involontari, ossia il calore che passa dalle colonne montanti e dai muri e che scalda anche chi tiene le valvole chiuse. È il motivo per cui l'appartamento vuoto tutto l'inverno riceve comunque una bolletta, e spiegarlo prima evita la contestazione del rendiconto dopo.

Solo nella prima stagione dopo l'installazione dei ripartitori si può ancora dividere tutto per millesimi. Il proprietario che non installa i dispositivi rischia una sanzione da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare, salvo che una relazione tecnica ne attesti l'impossibilità o la non convenienza (art. 16). E c'è una scadenza vicina che molti amministratori non hanno ancora messo in calendario: entro il 1° gennaio 2027 i sistemi di contabilizzazione devono essere leggibili da remoto (comma 5-bis dell'art. 9), dove tecnicamente fattibile ed efficiente in termini di costi. Chi ha ripartitori installati dieci anni fa farebbe bene a verificarlo con la ditta di manutenzione quest'inverno, non a dicembre 2026, quando i preventivi si allungano e i tecnici sono introvabili.

Ci si può distaccare dall'impianto centralizzato?

Sì, ma non è un gesto unilaterale da fare con una chiave inglese. L'art. 1118, comma 4 del codice civile (testo) consente al singolo di rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato solo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condòmini.

In pratica chi si stacca lo dimostra con una perizia tecnica che mostri, numeri alla mano, che l'impianto continua a funzionare come prima. Senza quella perizia il distacco è contestabile in assemblea e in giudizio, e il condòmino rischia di doversi riallacciare a proprie spese.

Anche a distacco legittimo, poi, restano da pagare le spese di manutenzione straordinaria e quelle di conservazione e messa a norma dell'impianto: la caldaia resta un bene comune. Quello che non si paga è il consumo. La distinzione tra spese d'uso e spese di conservazione è il criterio con cui va scritto il riparto in ripartizione delle spese condominiali.

Vecinly permette di convocare l'assemblea di settembre con l'accensione all'ordine del giorno e di tenere a verbale fasce e data votate, consultabili da ogni condomino; lo mostra la pagina del software di gestione condominiale.

Se devi scegliere una sola cosa da fare a settembre, metti l'accensione all'ordine del giorno e fai verificare i ripartitori. Le fasce e la data di avvio si votano e finiscono a verbale; chi vuole staccarsi porta la sua perizia. Il resto della stagione, a quel punto, è ordinaria amministrazione.

Informazione aggiornata a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.