Ordaindu gabeko kuotak erreklamatzea: monitorio-prozesuaren gida

Hirugarreneko B-ko zorra ez du hirugarreneko B-k ordaintzen. Gainerako guztiak ari dira aurreratzen, jakin gabe: auzokide horrek ordaintzen ez duen erresibo bakoitza diruzaintza komunetik ateratzen da, hau da, besteek hilero puntualki sartzen duten dirutik. Horregatik, komunitatean ordaindu gabeko kuotak erreklamatzea ez da inoren aurkako eraso pertsonala: guztion poltsikoa babestea da.

Horretarako, Espainiako Jabetza Horizontalaren Legeak (JHL) bide azkar eta merke bat aurreikusten du: monitorio-prozesua, zorra berreskuratzeko aukera ematen duena lehen egunetik auzi arrunt garesti batean sartu beharrik gabe. Hori bai, formekin oso zorrotza den bidea da. Akta anbiguo bat edo gaizki egindako jakinarazpen bat nahikoa dira komunitatea irteera-laukira itzularazteko; beraz, komeni da etapa bakoitza paper guztiak ondo lotuta igarotzea.

Abiapuntua: jabeen batzarra eta zorraren likidazioa

Erreklamazio judizialak aurrera egin dezan, lehen urratsak ez du lasterbiderik onartzen. Jabeen batzarra deitu behar da, ohikoa zein ezohikoa, eta gai-zerrendan espresuki jaso behar da jabe zordunaren zorraren likidazioa.

Bilera horretan, ordaintzeke dauden zenbateko zehatzak eztabaidatu eta onartu behar dira. Eta nahitaezkoa da aktan espresuki jasotzea presidenteari edo finken administratzaileari baimena ematen zaiola dagozkion lege-ekintzak abiarazteko. Zergatik hainbesteko zorroztasuna hitzez hitzekoarekin? Epaitegiak akta aztertzen duelako beste ezer baino lehen: baimena jasota ez badago edo zifrak bat ez badatoz, eskaera ez da onartuko eta komunitateak berriro hasi beharko du: beste deialdi bat, beste batzar bat eta hainbat hilabete galduta bidean.

Zordunei erreklamatzeko aktaren baliozkotasuna erabat dago puntu hau argitasun osoz idaztearen mende, honako hauek zehaztuz:

• Nork zor duen dirua
• Zer aldiri dagokion zorra
• Zenbatekoa den kopuru zehatza

Gaizki deitutako edo gaizki idatzitako batzar batek ondorengo guztia baliogabetzen du.

Akordioa onartuta eta ondo blindatuta, hurrengo urratsa zorduna ofizialki jakinaren gainean jartzea da. Hor okertzen dira erreklamazio asko.

Jabe ukituari jakinarazpen sinesgarria egitea

Likidazio-akordioa onartu ondoren, jabe zordunari formalki jakinarazi behar zaio. Metodorik seguruena eta juridikoki ukaezina burofaxa bidaltzea da, jasotze-agiriarekin eta testu-ziurtagiriarekin: aldi berean egiaztatzen du zer komunikatu zen, noiz egin zen eta hartzaileari iritsi zitzaiola, eta hiru gauza horiek ezin ditu gutun arrunt batek frogatu, auzia epaile baten aurrera iristen bada. Dokumentua jabeak komunitatearen jakinarazpenetarako formalki izendatutako helbidera zuzendu behar da, edo, bestela, eraikineko etxebizitzara edo lokalera bertara.

Oharra: Saiakerak egin ondoren jakinarazpena egitea ezinezkoa bada, akordioa komunitateko iragarki-taulan edo erabilera komuneko leku ikusgai batean jarriko da, gutxienez hiru egun naturalez. Jakinarazpen publiko honek legezko ondorioak izango ditu epe hori igarotakoan.

Auzokideen komunitatearen zor-ziurtagiria

Ordainketa-eskakizunean emandako epea zorra kitatu gabe igarotakoan, demanda osoa eusten duen dokumentua sartzen da jokoan: komunitatearen zor-ziurtagiria, idazkariak ematen duena presidentearen oniritziarekin, eta epaitegiak akta irakurri zuen lupa berarekin irakurriko duena, batzarrean onartutako zifra idazkian erreklamatzen den kopuruarekin lotzen duen pieza baita. Legezko baldintzen artean dago fidelki jasotzea erreklamatutako zenbatekoa batzarrean onartutakoarekin zehatz-mehatz bat datorrela eta akordioa aurrez jakinarazi zela azaldutako lege-bideetatik.

Akta asko eraman dituen baten aholkua: erantsi beti ziurtagiriari erreklamatzen denaren hilez hileko xehakapena. Zifra global bakar batek zorduna oposizioa aurkeztera gonbidatzen du, kontuetan akatsak daudela alegatuz, eta oposizio hori da, hain zuzen, komunitateak saihestu nahi duena.

Aurretiazko akordio saiakera: 2025etik nahitaezkoa

Epaitegira jo aurretik nahitaezko geldialdi bat dago, eta erkidego askok oraindik ez dute kontuan hartzen. 1/2025 Lege Organikoak, 2025eko apirilaren 3tik indarrean, gatazkak konpontzeko bide egoki bat saiatzea (abokatuarekin negoziatzea, adiskidetzea, bitartekaritza edo eskaintza lotesle bat) demanda zibilaren prozedura-baldintza bihurtu zuen. Jabetza horizontaleko monitorioa ez dago salbuespenen artean: monitorioetatik europarra baino ez da kanpoan geratzen.

Agiri bat gehiago da espedientean, ez auzi berri bat: zordunari akordio proposamen serio bat zuzentzen zaio eta haren emaitza jasotzen da, isiltasuna bada ere, eta frogagiri hori hasierako eskaerarekin batera aurkezten da.

Hori gabe, epaitegiak demanda ez onartzea erabaki dezake.

Nola hasi zorrak erreklamatzeko monitorio-prozesua

Batzarraren akta eta zor-ziurtagiria eskuan dituela, komunitatea prest dago bide judizialera jotzeko. Jabeen komunitatearen monitorio-prozesuaren hasierako eskaera finka dagoen tokiko Lehen Auzialdiko Epaitegian aurkeztu behar da.

Hasierako eskaera hau aurkezteko ez da nahitaezkoa abokatu edo prokuradore baten esku-hartzea, zorraren zenbatekoa edozein dela ere. Hala ere, JHLak aukera ematen du profesional horien ordainsariak jabe zordunari kargatzeko, baldin eta epaileak eskaria osorik onartzen badu. Horregatik, hasieratik laguntza juridikoa izatea izan ohi da komunitateek babesten duten bidea: ez da luxu bat, aipatzen ari garen forma-akatsen aurkako aseguru bat baizik.

Prozeduraren garapena epaitegian

Eskaera izapidetzeko onartutakoan, epaitegiak hogei laneguneko epea emango dio demandatuari (tartean abuztu bat egonez gero, erraz bihurtzen dira egutegiko bi hilabete) komunitateari ordain diezaion edo ager dadin, kopuru hori zergatik ez duen zor azalduz. Honen aurrean, hiru egoera gerta daitezke:

• Auzokideak ordaintzen du: prozesua artxibatu egiten da eta komunitateak funtsak berreskuratzen ditu.
• Auzokideak ez du ordaintzen eta ez da agertzen: epaitegiak amaiera-dekretu bat emango du, eta komunitateak zordunaren ondasunak bahitzea eskatu ahal izango du zuzenean, ordaintzeke dauden kuotak eta interesak estaltzeko.
• Auzokideak aurka egiten du: jabeak oposizio-idazki bat aurkezten badu (kontuetan akats bat dagoela edo akordioa nulua dela alegatuz), monitorio-prozesua dagokion judizio bihurtuko da, zenbatekoaren arabera (hitzezkoa 15.000 eurotik gorakoa ez bada, edo arrunta kopuru hori gainditzen badu).

Berankortasunaren aurrean azkar eta dokumentu-zorroztasunez jokatzeak jabe guztien ondarea babesten du, baita hilabeteak daramatzatenena ere, jakin gabe, ordaintzen ez duenaren zatia aurreratzen. Jabetza Horizontalaren Legearen epeak eta baldintzak zorrotz betetzea da gatazka epaitegietan ezustekorik gabe konpontzeko bermerik onena.

2026ko uztailaren 29an eguneratua. Artikulu honek izaera informatibo soila du eta ez du legezko aholkularitza osatzen.