Nola debekatu pisu turistikoak jabeen komunitatean

Urteetan, pisu turistikoa orain ez bezala funtzionatzen zuen kontua zen: jabeak alokatzen hasi, eta komunitateak, geldiarazi nahi bazuen, atzetik ibili behar zuen. Logika hori irauli egin da. Pisu turistikoak jabeen komunitatean debekatzea ez da jada arazoa; zaila, 2025eko apirilaren 3tik aurrera, irekitzea da. Pisu turistiko berriek batzarraren aldez aurreko berariazko onarpena behar dute, jabe guztien hiru bostenen gehiengoz, eta horiek, aldi berean, kuoten hiru bosten ordezkatu behar dituzte (Jabetza Horizontalaren Legearen 17.12 artikulua). Aldaketa 1/2025 Lege Organikoak ekarri zuen, eta mezua garbia da: erabilera turistikoko etxebizitza ez da jada berezko eskubide bat, bozkatu beharreko salbuespen bat baizik. Ikus dezagun zure komunitateak zer erabaki dezakeen, nola bozkatzen den, lehendik zebiltzan pisuekin zer gertatzen den eta zenbat gehiago kobra dakiekeen.

Debeka al dezake nire komunitateak pisu turistiko bat?

Bai, eta deigarriena da jada ez duela aktiboki debekatu ere egin behar. Legearen 7.3 artikulu berriak jabeari eskatzen dio komunitatearen berariazko onarpena lortzeko jarduera hasi aurretik. Inork eskatzen ez badu, edo batzarrak ezetz esaten badu, pisu turistikoak ezin du abiatu, besterik gabe. Komunitatearen isiltasunak ez du jada inor babesten: ezezko baten parekoa da.

Batzarra, gainera, ez dago zuri ala beltz aukeratzera behartuta.

Erabakiak jarduera onar dezake, mugatu, baldintzatu edo debekatu.

Komunitate batzuek erabat debekatzen dute, eta beste batzuek baldintza zehatzekin onartzen: gehienezko etxebizitza kopurua, atarira sartzeko arauak, gune komunak erabiltzeko ordutegiak.

Erreforma baino lehen, komunitate askok estatutuek debekatuz gero bakarrik geldiaraz zitzaketen pisu turistikoak, eta horrek aho batez erabakitzea eskatzen zuen, eta hori ia inoiz ez zen lortzen. Estatutu bidezko morroilo horrek balio du oraindik, baina jada ez da beharrezkoa: legeak berak jarri du giltza batzarraren eskuetan.

Zein gehiengo behar da eta nola bozkatzen da?

Gehiengoa hiru bostenekoa da, baina bozketak erabakitzen dituen ñabardura batekin: komunitateko jabe eta kuota guztien gainean kalkulatzen da, ez batzarrera joandakoen gainean. Eskailerako erdiak falta diren batzar batean, langa hori oso urrun geratzen da, eta hor erortzen da erabaki bideragarri bat baino gehiago.

Horregatik, lan fina bilera aurretik egiten da. Sartu puntua berariaz gai-zerrendan ("erabilera turistikoko etxebizitza jarduera onartzea, mugatzea edo debekatzea") eta bildu joango ez diren bizilagunen boto-eskuordetza sinatuak. Administratzaile beteranoen trikimailu bat: erantsi deialdiari eskuordetza-eredu bat jada idatzita; sinatuta itzultzen direnak biderkatzen ditu.

Aktak erabakia ondo lotuta utzi behar du, gutxienez hau zehaztuta:

• Zehazki zer erabakitzen den: erabateko debekua, muga edo baldintza zehatzak
• Bozketaren emaitza, jabeen eta kuoten kontaketarekin
• Erabakiak noiztik dituen ondorioak

Ohar juridikoa: erabakiak ez du atzeraeraginik. Etorkizuneko pisu turistikoei atea ixteko balio du, ez araudiaren arabera lehendik zebiltzanak kanporatzeko.

Eragiten al die lehendik zebiltzan pisu turistikoei?

Ez. Erreformak xedapen iragankor bat sartu zuen, segurtasun juridikoa emateko: 2025eko apirilaren 3a baino lehen jarduera legez egiten zuenak (autonomia-erkidegoko turismo araudia betez, lizentzia edo erregistroko inskripzioarekin) jarraitu dezake. Batzarrak ezin du haren kanporatzea bozkatu.

Ñabardura garrantzitsua "legez" hitzean dago. Aterkiak data horren aurretik arauak betetzen zituen jarduera bakarrik estaltzen du. Plataformetan lizentziarik eta erregistrorik gabe iragartzen zen pisu batek ez du eskubiderik finkatzen, urte asko daramatzala ere, eta komunitateak jarduera uzteko eska diezaioke, iritsi berri bati bezala.

Kobra al diezaieke komunitateak % 20 gehiago?

Bai. 17.12 artikulu berak baimentzen du batzarrak, hiru bostenen gehiengo berarekin, kuota bereziak edo gastu komunetako partaidetzaren igoera bat onartzea erabilera turistikoko etxebizitzentzat, gehienez % 20ko mugarekin. Arrazoia zentzuzkoa da: ostatu-hartzaileen etengabeko joan-etorriak igogailua, ataria eta garbiketa gehiago higatzen ditu familia egoiliar batek baino, eta gainkostu hori gainerako guztiek ordaintzen zuten, jakin gabe. Errekargua erreforma aurreko pisu turistikoei aplika dakiekeen ala ez, eztabaidagai dago: erabakiak ezin du atzeraeraginik izan, baina doktrinaren zati batek dio igoera etorkizunera begira eska dakiekeela lehendik zebiltzanei ere. Zure komunitatea kasu horretan badago, galdetu profesional bati ordainagiriak igorri aurretik: gaizki aplikatutako errekargua aurkaratzeko bide erraza da.

Nola jokatu onarpenik gabeko pisu turistiko baten aurka

Zure eraikinean pisu turistiko bat badabil batzarraren erabakirik gabe (eta erreforma aurreko eskubide finkaturik gabe), lehen mugimendua presidentearena da: jabeari jarduera berehala uzteko errekerimendua egitea, bere kabuz edo edozein bizilagunek eskatuta. Egin ezazu modu frogagarrian, burofax bidez, errekerimendu hori izango baita auziaren lehen froga.

Jabeak jarraitzen badu, batzarrak presidentea baimendu dezake Legearen 7.2 artikuluko jarduera geldiarazteko akzioa aurkezteko (acción de cesación). Epaileak jarduera berehala etetea eta eragindako kalteengatiko kalte-ordaina agin ditzake. Aldi berean, pisuak turismo lizentziarik gabe badihardu, autonomia-erkidegoko turismo organoari salatzeak administrazio-bidea azkartu ohi du.

Auzi hauek gertutik ikusi dituenaren aholku bat: dokumentatu jarduera, fitxa mugitu aurretik. Plataformetako iragarkien pantaila-argazki datadunak, erabilgarritasun egutegia, maleten joan-etorriaren lekukotzak. Epaileek ez dute jarduera turistikoa frogatutzat ematen auzoak komentatzen duelako; paperean ikusi nahi dute.

Erreformak komunitateei itzuli die bete-betean eragiten dien jarduera baten gaineko kontrola, orain arte egintza burutu gisa jasaten zutena. Zure eraikinean gaia mahai gainean badago, bidea zehatza da: puntu berariazkoa gai-zerrendan, eskuordetzak bilduta, hiru bostenen gehiengo bikoitza eta akta zirrikiturik gabea. Horrekin, erabakia (betoa, errekargua edo baldintzadun baiezkoa) eraikinean bizi direnen eskuetan geratzen da.

2026ko uztailean eguneratutako informazioa. Artikulu honek izaera informatiboa du eta ez da aholkularitza juridikoa.