Canviar d'administrador de finques: majoria, passos i papers

A Catalunya, la junta pot canviar d'administrador per majoria simple dels propietaris que voten, sempre que representin també la majoria simple de les seves quotes (article 553-25.2.j del Codi civil de Catalunya). No cal cap motiu. El càrrec dura un any i es prorroga fins a la junta ordinària següent al venciment (article 553-15.4).

Al País Valencià i a les Illes s'aplica una altra regla, la de la LPH.

La majoria es compta sobre els qui voten

Les majories de l'article 553-25 es calculen amb els vots i les quotes dels propietaris que han participat en la votació de cada punt, presencialment o per representació. Pensem en una comunitat de 18 habitatges a Sabadell on a la junta hi voten nou propietaris que sumen el 52 % de les quotes: si cinc voten el canvi i entre tots cinc sumen el 30 % de les quotes, l'acord passa, perquè són majoria dels qui han votat i el seu 30 % és més de la meitat del 52 % que ha votat. Els qui no hi eren poden oposar-se per escrit al secretari en el termini d'un mes des que se'ls notifica l'acord, però només per impugnar-lo o per no pagar noves instal·lacions, no per desfer el canvi d'administrador.

Fora de Catalunya, la LPH distingeix convocatòries: a la segona, cal la majoria dels assistents que representi més de la meitat de les quotes dels presents (article 17.7).

Qui convoca i què cal posar a l'ordre del dia

La junta la convoca la presidència. Només es poden adoptar acords sobre els assumptes de l'ordre del dia, així que hi han de figurar dos punts: el cessament de l'administrador actual i el nomenament del nou. Si només hi poseu el cessament, la comunitat es queda sense ningú que pagui les factures del mes següent fins a una altra junta.

Porteu a la junta dos pressupostos d'administradors que hàgiu comparat abans, amb els honoraris desglossats: el que inclou la quota fixa i el que es cobra a part, com la gestió de sinistres, les juntes extraordinàries o els certificats de deute per a una venda.

Llegiu el contracte de l'administrador professional abans de convocar. El càrrec el treu la junta, però el contracte de serveis pot preveure un preavís. Si no hi ha un motiu greu i documentat, el més net és votar el canvi a la junta ordinària en què venç l'any de mandat.

Els papers

El secretari ha de custodiar com a mínim cinc anys les convocatòries, les comunicacions, els poders i la documentació comptable (article 553-17). Quan l'administrador professional també fa de secretari, com és habitual, tot això ha de passar al nou. Poseu a l'acta la data de lliurament i la llista: llibre d'actes, comptes i justificants, contractes i pòlisses vigents, rebuts pendents, claus i l'accés al compte bancari de la comunitat.

Demaneu dos pressupostos abans de convocar i porteu la llista de lliurament escrita a la junta. Si la comunitat es planteja gestionar-se sola, les regles són a comunitat sense administrador, i amb una eina com Vecinly els papers queden en un lloc compartit.

Informació actualitzada el setembre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament jurídic.