Despeses de comunitat a Catalunya: com es reparteixen i qui paga
A Catalunya la quota surt del coeficient, però la junta pot aprovar quotes especials amb quatre cinquenes parts. Què passa amb el local, el pis llogat, l'usdefruit i la venda.
«Jo l'ascensor no l'agafo mai.» El propietari del local ho repeteix a cada junta, i a Catalunya la resposta té dues parts. La primera: no fer servir un element comú no l'eximeix de pagar-ne el manteniment. La segona: la junta li pot donar la raó si vol, i no necessita unanimitat per fer-ho.
Les despeses de comunitat es paguen en proporció a la quota de participació, o segons les especialitats que fixin el títol de constitució, els estatuts o els acords de la junta (article 553-45 del Codi civil de Catalunya). Les quotes de participació només es toquen per unanimitat. Les quotes especials per a una despesa concreta, en canvi, s'aproven amb quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes (article 553-26).
Aquesta és la gran diferència amb la resta de l'Estat.
Quota de participació i quotes especials no són el mateix
La quota de participació és el percentatge que l'escriptura de divisió horitzontal assigna a cada pis o local. El Codi diu que es fixa en proporció a la superfície i ponderant l'ús i la destinació (article 553-3), i serveix per repartir despeses i també per comptar vots. Modificar-la demana el vot favorable de tots els propietaris.
La quota especial és una altra cosa: un repartiment diferent per a una partida determinada. El mateix article 553-45 posa els exemples: escales diferents, piscines, zones enjardinades. Hem fet el compte amb un bloc de Sabadell inventat, de vuit pisos i dos locals, tots amb un coeficient del 10 %, i un pressupost de 15.000 euros en què l'ascensor en costa 2.400. Per coeficient, cadascú paga 1.500 euros l'any, 125 al mes. Si la junta aprova que els locals no paguin l'ascensor, cada local baixa a 1.260 euros i cada pis puja a 1.560: seixanta euros més l'any per pis, 240 menys per local. Per aprovar-ho calen vuit dels deu propietaris que sumin el 80 % de les quotes, de manera que els dos locals necessiten sis pisos disposats a pagar una mica més. Els absents compten: si la majoria simple dels presents hi vota a favor, el secretari notifica l'acord i els que no s'hi oposen per escrit en el termini d'un mes sumen com a vots favorables. Per això una quota especial pot quedar aprovada un mes després de la junta, quan venç el termini per oposar-s'hi.
El camí invers també existeix. El títol o la junta poden apujar la contribució d'un pis o un local on es fa una activitat que gasta molt més els elements comuns, amb un límit: mai més del doble del que li tocaria per quota.
Al País Valencià i a les Illes Balears s'aplica la Llei de propietat horitzontal estatal. Allà qualsevol canvi en el sistema de repartiment és una modificació del títol o dels estatuts i exigeix unanimitat (article 17.6 de la LPH).
El local que no fa servir l'escala
Sense acord ni clàusula, el local paga com tothom. L'article 553-45.2 ho diu així: la manca d'ús d'elements comuns concrets no eximeix de pagar-ne les despeses, tret que els estatuts ho estableixin per a serveis o elements «especificats de manera concreta». Una exempció genèrica no val. Ha de dir de què: vestíbul, escala, ascensors, jardins (article 553-11).
Perquè la clàusula es pugui aplicar, el pressupost ha de separar les partides. Un programa de gestió com Vecinly ho fa amb grups de despesa, cadascun amb les seves propietats i el seu repartiment; ho podeu veure a Vecinly per a presidents.
A qui reclama la comunitat
Sempre al propietari. Qui acaba pagant és una qüestió entre ell i una altra persona, i la comunitat no hi entra.
| Situació | La comunitat reclama a | Entre ells paga |
|---|---|---|
| Pis llogat | El propietari | El llogater, només si el contracte ho pacta per escrit amb l'import anual (art. 20 LAU) |
| Usdefruit | El nu propietari | L'usufructuari, les despeses de conservació i manteniment; el nu propietari, les reparacions extraordinàries (art. 561-12 CCCat) |
| Compravenda | El venedor fins a l'escriptura; el pis respon de l'any en curs i dels quatre anteriors (art. 553-5) | El que pactin davant de notari |
| Divorci | Qui consti com a propietari | El que digui el conveni o la sentència |
Dos detalls catalans de la venda. El pis respon d'un any més que a la resta de l'Estat, quatre en lloc de tres, i el certificat de deutes ha d'incloure també les despeses i les aportacions al fons de reserva ja aprovades que encara no han vençut (article 553-5). Una derrama aprovada al juny amb terminis fins al desembre ha de sortir al certificat encara que no se'n degui res.
Pel que fa al lloguer, l'article 20 de la LAU va canviar el 8 d'octubre de 2026 amb el Reial decret llei 29/2026: el pacte escrit es manté, però els tributs de l'habitatge ja no es poden carregar al llogater si no n'és l'obligat tributari. El Congrés té trenta dies per convalidar-lo, i el BOE del 2 d'octubre ja va publicar la derogació d'un altre que tocava el mateix article.
Si la quota no es paga, el procediment és a la guia per reclamar quotes impagades. Les aportacions extraordinàries i el fons, a la de fons de reserva i derrames.
Renda i IVA
La quota del pis on vius no es dedueix. La d'un pis llogat sí, com a despesa necessària per obtenir el lloguer (article 23.1.a de la Llei de l'IRPF). I no porta IVA: la comunitat no és cap empresari pel fet de repartir despeses entre els seus propietaris (articles 4 i 5 de la Llei de l'IVA), tot i que paga el de cada factura sense poder-lo recuperar.
Qui paga les despeses de comunitat, el llogater o el propietari?
Davant de la comunitat, el propietari. Les pot repercutir al llogater només si el contracte ho pacta per escrit i n'indica l'import anual (article 20 de la LAU).
Un local amb entrada independent paga despeses de comunitat?
Sí. La manca d'ús no eximeix de pagar, tret que els estatuts l'exonerin de serveis especificats de manera concreta o que la junta aprovi una quota especial amb quatre cinquenes parts (articles 553-45 i 553-26 del CCCat).
Les quotes de comunitat són iguals o proporcionals?
Proporcionals a la quota de participació, tret que el títol, els estatuts o un acord de la junta estableixin una altra cosa. Canviar les quotes de participació exigeix unanimitat.
Les despeses de comunitat desgraven?
Només si el pis està llogat: es resten dels ingressos del lloguer a l'IRPF. A l'habitatge habitual no es dedueixen.
Abans del pressupost, busqueu l'escriptura de divisió horitzontal i els estatuts inscrits i anoteu, partida per partida, entre qui es reparteix. Si porteu una comunitat sense administrador, aquest quadre és la primera cosa que val la pena repartir a la junta.
Informació actualitzada el 8 d'octubre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal.
Disponible en 3 idiomes
Continua llegint
Prova la plataforma especialitzada per a la teva comunitat
Organitza el manteniment, comunicació i gestió de forma senzilla.