Comunitat de veïns sense administrador: què diu la llei

Pregunta a qualsevol escala qui ha de portar la comunitat i la resposta surt sola: un administrador de finques, «perquè és obligatori». La creença està tan arrelada que moltes comunitats de veïns sense administrador ni es plantegen que la seva situació sigui del tot legal. I ho és: la Llei de propietat horitzontal no obliga a contractar administrador; les seves funcions les exerceix el president, llevat que la junta acordi una altra cosa. Ho diu l'article 13.5, i fa dècades que hi és.

Ara bé, l'autogestió no esborra cap obligació: la junta anual, els comptes, el fons de reserva i Hisenda esperen el mateix d'un edifici amb gestor professional que d'un que no en té. Repassem què diu exactament la llei, qui assumeix cada paper, com s'ordena l'any d'un president autogestionat i quan aquesta fórmula deixa de sortir a compte.

És obligatori tenir administrador de finques?

No. L'article 13.5 de la LPH estableix que les funcions de secretari i d'administrador les exerceix el president de la comunitat, llevat que els estatuts o la junta, per acord majoritari, decideixin proveir aquests càrrecs per separat. I l'article 13.6 ho remata: si la junta decideix nomenar administrador, el càrrec pot recaure en qualsevol propietari o en una persona amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda. En cap punt la llei exigeix que sigui un professional col·legiat; els tribunals ho han confirmat en rebutjar que la col·legiació es pugui imposar com a requisit. A Catalunya, on la propietat horitzontal es regeix pel llibre cinquè del Codi civil català, el criteri de fons és el mateix: si la junta no designa ningú per a la secretaria i l'administració, les funcions recauen en la presidència, i el càrrec no ha de ser necessàriament un professional.

La decisió, a més, és reversible en tots dos sentits.

La mateixa majoria simple que avui acorda autogestionar pot contractar un despatx l'any que ve si l'experiència no convenç, sense tocar estatuts ni buscar unanimitats.

Qui fa de secretari sense administrador?

El president, per defecte. Seu és el paper de convocar les juntes, redactar i tancar les actes, expedir certificats de deute i custodiar la documentació. L'acta s'ha de tancar dins dels deu dies naturals següents a la junta, i les convocatòries, delegacions i altres documents rellevants es conserven durant cinc anys, tal com fixa l'article 19 de la LPH.

Res no impedeix repartir la càrrega: la junta pot nomenar secretari un altre propietari i deixar la presidència com a càrrec de representació. A la pràctica funciona: el president signa i dona la cara, i un veí amb traça administrativa porta actes i papers. El càrrec crema menys i les actes surten més ben redactades.

El llibre d'actes, això sí, no és opcional: ha d'estar diligenciat al Registre de la Propietat on està inscrita la finca. Es legalitza un cop per llibre, el tràmit costa poc i sense ell els acords queden coixos davant de qualsevol reclamació posterior.

Quines obligacions anuals té la comunitat?

Exactament les mateixes que amb administrador; canvia qui les executa, no el seu contingut. El bloc que cap comunitat no es pot saltar:

• Celebrar la junta ordinària almenys un cop l'any per aprovar els pressupostos i els comptes, com exigeix l'article 16 de la LPH
• Dotar el fons de reserva amb un mínim del 10 % de l'últim pressupost ordinari, percentatge fixat pel Reial decret llei 7/2019; a Catalunya, el Codi civil català fixa un mínim propi del 5 % de les despeses comunes pressupostades
• Tenir NIF propi, sol·licitat amb el model 036, per obrir compte bancari i operar amb proveïdors
• Disposar de certificat digital de representant i vigilar la bústia de notificacions: l'article 14.2 de la Llei 39/2015 obliga les entitats sense personalitat jurídica, i les comunitats ho són, a relacionar-se electrònicament amb l'Administració

L'última passa factura a més d'un president novell: les notificacions d'Hisenda ja no arriben en sobre, i el termini corre encara que ningú no obri la bústia electrònica. Assigna a algú la revisió periòdica o activa els avisos per correu el mateix dia que obtinguis el certificat.

Nota legal: la LPH no exigeix assegurança, però algunes autonomies sí. A la Comunitat de Madrid (Llei 2/1999) i a la Comunitat Valenciana (Llei 8/2004) tot edifici ha d'estar assegurat contra incendi i danys a tercers. Comprova la normativa de la teva autonomia abans de renovar la pòlissa — i, sobretot, abans de cancel·lar-la.

El calendari anual del president autogestionat

Sobre el paper semblen moltes peces; ordenades en un calendari, cada època de l'any té una o dues tasques clares:

• Gener: tancament de l'exercici. Quadrar els comptes de l'any anterior, revisar saldos i anotar els rebuts pendents de cobrament
• Febrer: presentar el model 347 si a algun proveïdor se li van pagar més de 3.005,06 euros amb IVA durant l'any anterior; en queden fora subministraments com l'aigua o la llum i les primes d'assegurança
• Març i abril: preparar els comptes anuals i el pressupost següent, i comprovar que el fons de reserva arriba al mínim legal
• La junta ordinària: convocar-la amb prou antelació, aprovar comptes i pressupost i renovar els càrrecs, que duren un any llevat que els estatuts diguin una altra cosa
• Els deu dies següents: tancar l'acta, passar-la al llibre i notificar els acords als absents
• Tot l'any: girar rebuts, renovar l'assegurança, atendre els manteniments obligatoris com el de l'ascensor i revisar la bústia de notificacions

La meitat de la llista és paperassa recurrent, i aquí és on un programari de gestió de comunitats com Vecinly estalvia més hores al càrrec: convocatòries, actes, rebuts i comptabilitat queden fets i arxivats al mateix lloc, i el president següent hereta la documentació ordenada en lloc d'una capsa de fulls.

Quant estalvia una comunitat autogestionada?

Els honoraris habituals d'un despatx van d'entre 4 i 9 euros per veí i mes, segons la mida, la ciutat i els serveis contractats. Per a un edifici de vint habitatges, entre 1.200 i 2.000 euros l'any, sense comptar extres com les juntes extraordinàries, que molts despatxos facturen a part. En una comunitat petita aquesta xifra pot equivaler a la partida sencera de neteja del portal.

L'estalvi, això sí, es paga en hores d'algun veí, i hi ha escenaris on els números deixen de sortir:

• Comunitats grans o amb serveis complexos: garatge, piscina, consergeria, zones esportives
• Comunitats amb empleats: nòmines, cotitzacions i prevenció de riscos laborals són terreny de professionals
• Morositat alta o conflictes enquistats: reclamar cara a cara a un veí desgasta, i un tercer neutral val el que costa
• Obres grans o derrames en marxa: pressupostos, llicències i certificacions demanen ofici

L'autogestió encaixa d'allò més bé en l'edifici petit, amb comptes simples i bon ambient. Si la teva comunitat acumula dos o tres punts d'aquesta llista, l'administrador no és una despesa: és una assegurança.

La llei deixa la decisió on ha de ser: a la junta. Ni l'administrador és obligatori ni prescindir-ne és un salt al buit; és una opció organitzativa que milers de comunitats exerceixen amb normalitat. El més assenyat és decidir-ho amb els comptes al davant i no per inèrcia, sabent que sempre es pot fer marxa enrere amb un simple acord de majoria.

Informació actualitzada al juliol de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.