Comunitat de veïns sense administrador: què diu la llei

No. Ni el Codi civil de Catalunya ni la Llei de propietat horitzontal obliguen a contractar un administrador de finques. A Catalunya n'hi ha prou amb la presidència, la secretaria i la junta, i l'administració professional és opcional (article 553-15); amb la LPH, el president fa de secretari i d'administrador si ningú més no és nomenat (article 13.5).

Pregunta a qualsevol escala qui ha de portar la comunitat i la resposta surt sola: un administrador, «perquè és obligatori». Repassem què diu la llei, qui assumeix cada paper, com s'ordena l'any d'un president autogestionat i quan la fórmula deixa de sortir a compte.

És obligatori tenir administrador de finques?

No. A Catalunya, el llibre cinquè del Codi civil diu que la secretaria la pot exercir un propietari o la persona externa que assumeixi l'administració, i que la comunitat pot encarregar l'administració a un professional; no l'hi obliga. Al País Valencià i a les Illes, on s'aplica la LPH, l'article 13.5 atribueix les funcions de secretari i d'administrador al president, i el 13.6 permet que el càrrec d'administrador l'exerceixi qualsevol propietari. Cap de les dues lleis no exigeix un professional col·legiat. El mite neix del costum: als edificis grans l'administrador és tan habitual que el que és freqüent acaba semblant obligatori.

La decisió és reversible.

A Catalunya, nomenar o cessar càrrecs s'acorda per majoria simple dels propietaris que voten i de les seves quotes (article 553-25.2.j). La mateixa junta que avui acorda autogestionar pot contractar un despatx l'any que ve.

Qui fa de secretari sense administrador?

El president, o el propietari que la junta nomeni secretari. A Catalunya, la secretaria estén les actes, fa les notificacions, expedeix els certificats i custodia com a mínim cinc anys les convocatòries, els poders i la documentació comptable (article 553-17). L'acta s'ha de signar en cinc dies i s'ha d'enviar a tots els propietaris en deu, comptats des de l'endemà de la junta (article 553-27); amb la LPH, es tanca en deu dies naturals (article 19).

Repartir la càrrega funciona: el president signa i dona la cara, i un veí amb traça administrativa porta actes i papers. El càrrec crema menys i les actes surten més ben redactades. El llibre d'actes no és opcional, i es legalitza al Registre de la Propietat on està inscrita la finca. Sense ell, qualsevol acord queda coix el dia que algú el discuteix, i reconstruir-lo després costa molt més que haver-lo diligenciat a temps.

Quines obligacions anuals té la comunitat?

Les mateixes que amb administrador; canvia qui les executa:

• Celebrar la junta ordinària un cop l'any per aprovar els comptes i el pressupost i elegir els càrrecs (article 553-20 a Catalunya, article 16 de la LPH fora)
• Dotar el fons de reserva: a Catalunya, com a mínim el 5 % de les despeses comunes de cada pressupost, i el que sobra s'acumula (article 553-6); amb la LPH, un saldo mai inferior al 10 % de l'últim pressupost ordinari (article 9.1.f)
• Tenir NIF propi, sol·licitat amb el model 036, per obrir compte bancari i operar amb proveïdors
• Disposar de certificat digital de representant i vigilar la bústia de notificacions, perquè les entitats sense personalitat jurídica, i les comunitats ho són, s'han de relacionar electrònicament amb l'Administració (article 14.2 de la Llei 39/2015)

L'última passa factura a més d'un president novell: les notificacions d'Hisenda ja no arriben en sobre, i el termini corre encara que ningú no obri la bústia.

Nota legal: la LPH no exigeix assegurança, però algunes autonomies sí. Al País Valencià, la comunitat ha de subscriure l'assegurança d'incendis i de danys a tercers dels elements comuns (Llei 8/2004, art. 30). Comprova la normativa de la teva autonomia abans de cancel·lar cap pòlissa.

El calendari del president autogestionat

• Gener: tancar l'exercici, quadrar comptes i anotar els rebuts pendents
• Febrer: presentar el model 347 si a algun proveïdor se li van pagar més de 3.005,06 euros l'any anterior; les comunitats no hi inclouen l'aigua, la llum, els combustibles ni les assegurances dels elements comuns (Reial decret 1065/2007, art. 33.5)
• Març i abril: preparar comptes i pressupost i comprovar el fons de reserva
• La junta ordinària: a Catalunya, convocatòria amb vuit dies naturals d'antelació (article 553-21); amb la LPH, sis dies. Els càrrecs duren un any
• Els dies següents: signar i enviar l'acta
• Tot l'any: girar rebuts, renovar l'assegurança, atendre els manteniments obligatoris com el de l'ascensor i revisar la bústia

La meitat de la llista és paperassa recurrent, i aquí és on un programari de gestió de comunitats com Vecinly estalvia més hores: convocatòries, actes, rebuts i comptabilitat queden fets i arxivats al mateix lloc, i el president següent hereta la documentació ordenada en lloc d'una capsa de fulls.

Quant estalvia una comunitat autogestionada?

No hi ha tarifa oficial: els honoraris dels despatxos són lliures i depenen de l'edifici, la ciutat i els serveis. Fes el càlcul amb un pressupost real. Amb una xifra d'exemple de 6 euros per habitatge i mes, un edifici de vint habitatges paga 1.440 euros l'any, sense comptar les juntes extraordinàries que molts despatxos facturen a part.

L'estalvi es paga en hores d'algun veí, i hi ha casos on els números deixen de sortir:

• Comunitats grans o amb serveis complexos: garatge, piscina, consergeria
• Comunitats amb empleats: nòmines, cotitzacions i prevenció de riscos laborals
• Morositat alta o conflictes enquistats, on un tercer neutral val el que costa
• Obres grans o derrames en marxa

Si ja teniu administrador i el voleu substituir, els passos són a com canviar d'administrador de finques.

Abans de votar l'autogestió, convé saber fins on arriba la responsabilitat del president i com es reclamen les quotes impagades; si la junta es fa per videoconferència, repassa què la fa vàlida. El que oferim a qui assumeix el càrrec és a la pàgina per a presidents.

Informació actualitzada el setembre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.