Comunidade de veciños sen administrador: o que di a LPH

Non. A Lei de propiedade horizontal non obriga a contratar administrador de fincas: segundo o seu artigo 13.5, as funcións de secretario e de administrador exérceas o presidente, agás que os estatutos ou a xunta, por maioría, nomeen outra persoa. As obrigas non cambian: xunta anual, contas aprobadas e fondo de reserva de polo menos o 10 %.

Pregunta en calquera portal de Ourense ou da Coruña quen ten que levar a comunidade e a resposta sae soa: un administrador, «porque é obrigatorio». Imos ver que di exactamente a lei, quen asume cada papel, como se ordena o ano dun presidente autoxestionado e cando a fórmula deixa de saír a conta.

É obrigatorio ter administrador de fincas?

Non. O artigo 13.5 atribúelle ao presidente as funcións de secretario e de administrador, e o 13.6 engade que, se a xunta decide nomear administrador, o cargo pode exercelo calquera propietario ou unha persoa con cualificación profesional suficiente e legalmente recoñecida. A lei non esixe en ningún punto un profesional colexiado. O mito nace do costume: nos edificios grandes o administrador é tan habitual que o frecuente acaba parecendo obrigatorio.

Hai unha excepción que convén mirar antes de votar. Se son os propios estatutos os que impoñen un administrador separado do presidente, prescindir del supón cambiar os estatutos, e iso esixe unanimidade (artigo 17.6).

Fóra dese caso, a decisión é reversible.

A maioría ordinaria do artigo 17.7 (en segunda convocatoria, a dos asistentes que represente máis da metade das cotas presentes) abonda para autoxestionar este ano e contratar un despacho o seguinte se a experiencia non convence.

Quen fai de secretario sen administrador?

O presidente, por defecto: convocar as xuntas, redactar e pechar as actas, expedir certificados de débeda e custodiar a documentación. A acta debe pecharse dentro dos dez días naturais seguintes á xunta, e as convocatorias, delegacións e demais documentos relevantes consérvanse cinco anos (artigo 19).

Nada impide repartir a carga: a xunta pode nomear secretario outro propietario e deixar a presidencia como cargo de representación. O presidente asina e dá a cara, e un veciño con xeito administrativo leva actas e papeis; o cargo queima menos e as actas saen mellor redactadas. O libro de actas, iso si, non é opcional: debe estar dilixenciado polo Rexistro da Propiedade onde está inscrita a finca. Legalízase unha vez por libro, e sen el os acordos quedan coxos ante calquera reclamación posterior. É o trámite que máis esquecen os presidentes novos, e reconstruír despois un libro que nunca se dilixenciou custa bastante máis que facelo a tempo.

Que obrigas anuais ten a comunidade?

As mesmas que con administrador; cambia quen as executa:

• Celebrar a xunta ordinaria polo menos unha vez ao ano para aprobar orzamentos e contas (artigo 16)
• Manter un fondo de reserva que nunca baixe do 10 % do último orzamento ordinario (artigo 9.1.f), porcentaxe que subiu desde o 5 % co Real decreto lei 7/2019
• Ter NIF propio, solicitado co modelo 036, para abrir conta bancaria e operar con provedores
• Dispoñer de certificado dixital de representante e vixiar a caixa de notificacións, porque as entidades sen personalidade xurídica, e as comunidades sono, teñen que relacionarse electronicamente coa Administración (artigo 14.2 da Lei 39/2015)

A última pásalle factura a máis dun presidente novato: as notificacións de Facenda xa non chegan en sobre, e o prazo corre aínda que ninguén abra a caixa electrónica.

Nota legal: a LPH non esixe seguro, pero algunhas autonomías si, como a Comunidade de Madrid (Lei 2/1999, art. 24) ou a Comunidade Valenciana (Lei 8/2004, art. 30). Comproba a normativa da túa comunidade autónoma antes de cancelar ningunha póliza.

O calendario anual do presidente autoxestionado

• Xaneiro: peche do exercicio, cadrar contas e anotar os recibos pendentes
• Febreiro: presentar o modelo 347 se a algún provedor se lle pagaron máis de 3.005,06 euros o ano anterior; as comunidades non inclúen a auga, a luz, os combustibles nin os seguros dos elementos comúns (Real decreto 1065/2007, art. 33.5)
• Marzo e abril: preparar contas e orzamento e comprobar o fondo de reserva
• A xunta ordinaria: convocala con polo menos seis días de antelación e renovar os cargos, que duran un ano agás que os estatutos digan outra cousa (artigo 13.7)
• Os dez días seguintes: pechar a acta e notificar os acordos aos ausentes
• Todo o ano: xirar recibos, renovar o seguro, atender os mantementos obrigatorios como o do ascensor e revisar a caixa de notificacións

A metade da lista é papelame recorrente, e aí é onde un software de xestión de comunidades como Vecinly quita máis horas ao cargo: convocatorias, actas, recibos e contabilidade quedan feitos e arquivados no mesmo sitio, e o seguinte presidente herda a documentación ordenada en lugar dunha caixa de folios.

Canto aforra unha comunidade autoxestionada?

Non hai tarifa oficial: os honorarios dos despachos son libres e dependen do edificio, da cidade e dos servizos. Fai a conta cun orzamento real. Cunha cifra de exemplo de 6 euros por vivenda e mes, un edificio de vinte vivendas paga 1.440 euros ao ano, sen contar as xuntas extraordinarias que moitos despachos facturan á parte.

O aforro págase en horas dalgún veciño, e hai escenarios onde as contas deixan de saír:

• Comunidades grandes ou con servizos complexos: garaxe, piscina, conserxería
• Comunidades con empregados: nóminas, cotizacións e prevención de riscos laborais
• Morosidade alta ou conflitos enquistados, onde un terceiro neutral vale o que custa
• Obras grandes ou derramas en marcha

Antes de votar a autoxestión, convén saber ata onde chega a responsabilidade do presidente e como se reclaman as cotas inpagadas; se a xunta se fai por videoconferencia, repasa que a fai válida. O que ofrecemos a quen asume o cargo está na páxina para presidentes.

Información actualizada en setembro de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.