Comunidade de veciños sen administrador: o que di a LPH

Pregunta en calquera portal quen ten que levar a comunidade e a resposta sae soa: un administrador de fincas, «porque é obrigatorio». A crenza está tan asentada que moitas comunidades de veciños sen administrador nin se formulan que a súa situación sexa perfectamente legal. E éo: a Lei de propiedade horizontal non obriga a contratar administrador; as súas funcións exérceas o presidente, agás que a xunta acorde outra cousa. Dío o artigo 13.5, e leva aí décadas.

Agora ben, a autoxestión non borra nin unha soa obriga: a xunta anual, as contas, o fondo de reserva e Facenda esperan o mesmo dun edificio con xestor profesional que dun sen el. Imos ver que di exactamente a lei, quen asume cada papel, como se ordena o ano dun presidente autoxestionado e cando esta fórmula deixa de saír a conta.

É obrigatorio ter administrador de fincas?

Non. O artigo 13.5 da LPH establece que as funcións de secretario e de administrador exérceas o presidente da comunidade, agás que os estatutos ou a xunta, por acordo maioritario, decidan prover eses cargos por separado. E o artigo 13.6 remata a idea: se a xunta decide nomear administrador, o cargo pode recaer en calquera propietario ou nunha persoa con cualificación profesional suficiente e legalmente recoñecida. En ningún punto esixe a lei que sexa un profesional colexiado; os tribunais confirmárono ao rexeitar que a colexiación se poida impoñer como requisito. O mito nace do costume: nos edificios grandes o administrador é tan habitual que o frecuente acaba parecendo obrigatorio.

A decisión, ademais, é reversible nos dous sentidos.

A mesma maioría simple que hoxe acorda autoxestionar pode contratar un despacho o ano que vén se a experiencia non convence, sen tocar estatutos nin pedir unanimidades.

Quen fai de secretario sen administrador?

O presidente, por defecto. Seu é o papel de convocar as xuntas, redactar e pechar as actas, expedir certificados de débeda e custodiar a documentación. A acta debe pecharse dentro dos dez días naturais seguintes á xunta, e as convocatorias, delegacións e demais documentos relevantes consérvanse durante cinco anos, tal como fixa o artigo 19 da LPH.

Nada impide repartir a carga: a xunta pode nomear secretario outro propietario e deixar a presidencia como cargo de representación. Na práctica funciona: o presidente asina e dá a cara, e un veciño con xeito administrativo leva actas e papeis. O cargo queima menos e as actas saen mellor redactadas.

O libro de actas, iso si, non é opcional: debe estar dilixenciado no Rexistro da Propiedade onde está inscrita a finca. Legalízase unha vez por libro, o trámite custa pouco e sen el os acordos quedan coxos ante calquera reclamación posterior.

Que obrigas anuais ten a comunidade?

Exactamente as mesmas que con administrador; cambia quen as executa, non o seu contido. O bloque que ningunha comunidade pode saltar:

• Celebrar a xunta ordinaria polo menos unha vez ao ano para aprobar os orzamentos e as contas, como esixe o artigo 16 da LPH
• Dotar o fondo de reserva cun mínimo do 10 % do último orzamento ordinario, porcentaxe fixada polo Real decreto lei 7/2019
• Ter NIF propio, solicitado co modelo 036, para abrir conta bancaria e operar con provedores
• Dispoñer de certificado dixital de representante e vixiar a caixa de notificacións: o artigo 14.2 da Lei 39/2015 obriga as entidades sen personalidade xurídica, e as comunidades sono, a relacionarse electronicamente coa Administración

A última pásalle factura a máis dun presidente novato: as notificacións de Facenda xa non chegan en sobre, e o prazo corre aínda que ninguén abra a caixa electrónica. Asígnalle a alguén a revisión periódica ou activa os avisos por correo o mesmo día que obteñas o certificado.

Nota legal: a LPH non esixe seguro, pero varias autonomías si. Na Comunidade de Madrid (Lei 2/1999) e na Comunidade Valenciana (Lei 8/2004) todo edificio debe estar asegurado fronte a incendio e danos a terceiros. Comproba a normativa da túa comunidade autónoma antes de renovar a póliza — e, sobre todo, antes de cancelala.

O calendario anual do presidente autoxestionado

Sobre o papel parecen moitas pezas; ordenadas nun calendario, cada época do ano ten unha ou dúas tarefas claras:

• Xaneiro: peche do exercicio. Cadrar as contas do ano anterior, revisar saldos e anotar os recibos pendentes de cobro
• Febreiro: presentar o modelo 347 se a algún provedor se lle pagaron máis de 3.005,06 euros con IVE durante o ano anterior; quedan fóra subministracións como a auga ou a luz e as primas de seguro
• Marzo e abril: preparar as contas anuais e o orzamento seguinte, e comprobar que o fondo de reserva chega ao mínimo legal
• A xunta ordinaria: convocala con polo menos seis días de antelación, aprobar contas e orzamento e renovar os cargos, que duran un ano agás que os estatutos digan outra cousa
• Os dez días seguintes: pechar a acta, pasala ao libro e notificar os acordos aos ausentes
• Todo o ano: xirar recibos, renovar o seguro, atender os mantementos obrigatorios como o do ascensor e revisar a caixa de notificacións

A metade da lista é papelame recorrente, e aí é onde un software de xestión de comunidades como Vecinly quita máis horas ao cargo: convocatorias, actas, recibos e contabilidade quedan feitos e arquivados no mesmo sitio, e o seguinte presidente herda a documentación ordenada en lugar dunha caixa de folios.

Canto aforra unha comunidade autoxestionada?

Os honorarios habituais dun despacho van de 4 a 9 euros por veciño e mes, segundo o tamaño, a cidade e os servizos contratados. Para un edificio de vinte vivendas, entre 1.200 e 2.000 euros ao ano, sen contar extras como as xuntas extraordinarias, que moitos despachos facturan á parte. Nunha comunidade pequena esa cifra pode equivaler á partida enteira de limpeza do portal.

O aforro, iso si, págase en horas dalgún veciño, e hai escenarios onde as contas deixan de saír:

• Comunidades grandes ou con servizos complexos: garaxe, piscina, conserxería, zonas deportivas
• Comunidades con empregados: nóminas, cotizacións e prevención de riscos laborais son terreo para profesionais
• Morosidade alta ou conflitos enquistados: reclamarlle cara a cara a un veciño desgasta, e un terceiro neutral vale o que custa
• Obras grandes ou derramas en marcha: orzamentos, licenzas e certificacións esixen oficio

A autoxestión encaixa de marabilla no edificio pequeno, con contas simples e bo ambiente. Se a túa comunidade acumula dous ou tres puntos desa lista, o administrador non é un gasto: é un seguro.

A lei deixa a decisión onde debe estar: na xunta. Nin o administrador é obrigatorio nin prescindir del é un salto ao baleiro; é unha opción organizativa que miles de comunidades exercen con normalidade. O sensato é decidilo coas contas diante e non por inercia, sabendo que sempre se pode volver atrás cun simple acordo de maioría.

Información actualizada a xullo de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.