Xunta de propietarios telemática: requisitos para que sexa válida

Nove e media da noite, cadeiras pregables no garaxe, o punto catro da orde do día aínda lonxe e media escaleira mirando o reloxo. Esa liturxia xa non é a única forma de decidir sobre o edificio. A xunta de propietarios telemática (ou híbrida, con parte da veciñanza no portal e parte conectada desde o sofá) é hoxe unha alternativa real: é válida se a convocatoria a prevé expresamente e quedan garantidos a identidade dos asistentes, a súa participación e o seu voto.

Agora ben, celebrala de calquera maneira é a receita para que o primeiro veciño descontento tombe os acordos. Imos ver en que se apoia a súa validez, que debe dicir a convocatoria, como se acreditan identidade e voto, que pasa coa acta e cando se pode impugnar.

É válida unha xunta por videoconferencia?

Si, aínda que convén coñecer o terreo que se pisa.

A Lei de propiedade horizontal nin prohibe nin regula aínda de forma expresa a xunta por videoconferencia no territorio común. A única regulación estatal expresa foi o Real decreto lei 8/2021, que as permitiu durante a pandemia (cunha condición central: que o secretario recoñecese a identidade dos asistentes e o fixese constar na acta) e cuxa vixencia rematou o 31 de decembro de 2021. Aquel texto, porén, deixou o molde. Desde entón os tribunais veñen admitindo a validez de xuntas telemáticas e híbridas cando a convocatoria as prevía e se respectaron esas garantías de identidade, participación e voto, porque ningún precepto da lei as impide. En Cataluña, ademais, o dereito civil propio contempla expresamente a asistencia por videoconferencia cando os estatutos o establecen ou a xunta o acorda.

O baleiro estatal ten data de caducidade: nas Cortes tramítase unha reforma da LPH para incorporar expresamente as xuntas por videoconferencia, o libro de actas dixital e as notificacións por correo electrónico. Ata que chegue, o blindaxe da túa xunta telemática é puramente procedimental: convocatoria fina e garantías documentadas.

Que debe dicir a convocatoria?

A convocatoria segue as regras de sempre do artigo 16 da LPH (quen convoca, orde do día, lugar, día e hora, e polo menos seis días de antelación para a xunta ordinaria), cunha tradución dixital: o "lugar" pasa a ser tamén a plataforma. Se a convocatoria non anuncia o formato telemático, celebrar a xunta por videoconferencia é o atallo máis curto cara á impugnación, porque cambiaches as condicións de asistencia sen avisar.

Unha convocatoria telemática ben feita inclúe:

• O formato da xunta: telemática ou híbrida, coa opción presencial se a hai
• A plataforma, a ligazón de acceso e as instrucións técnicas básicas
• Unha canle alternativa para quen non poida ou non saiba conectarse: asistencia presencial, teléfono ou delegación de voto
• Como e ata cando remitir a delegación de voto por escrito

Esa canle alternativa non é cortesía: é a defensa fronte ao argumento de que un propietario quedou excluído pola fenda dixital. A modalidade híbrida é, de feito, a máis difícil de atacar, porque ninguén pode alegar que se lle pechou a porta. Un software de xestión de comunidades como Vecinly resolve a parte operativa: a convocatoria sae coa ligazón, a orde do día e o rexistro de delegacións nun mesmo sitio, e queda constancia de quen a recibiu.

Como se acreditan a identidade e o voto?

A regra de ouro segue a ser a que fixou a norma pandémica: o secretario recoñece a identidade de cada asistente e faino constar na acta. Na práctica hai varias vías razoables: cámara activa ao identificarse, documento de identidade mostrado á cámara en caso de dúbida, ou acceso mediante ligazón individual ou credenciais persoais que só ten cada propietario. Co voto, a esixencia é a trazabilidade. Cada votación debe rexistrarse de forma nominal (quen vota que), porque en propiedade horizontal os acordos compútanse por propietarios e por cotas de participación, e un simple reconto de mans erguidas na pantalla non permite reconstruír ese dobre cómputo se alguén o discute despois.

A delegación de voto a distancia funciona igual ca na xunta presencial: o artigo 15 da LPH esixe representación por escrito, e un documento asinado e remitido escaneado ou por correo electrónico antes da xunta cumpre perfectamente. Un apuntamento de quen levantou moitas actas: pasa lista nominal ao abrir a sesión e repítea antes de cada votación; as caídas de conexión a medio reconto son o clásico que remata nos tribunais.

A acta e a sinatura

A acta dunha xunta telemática é a mesma do artigo 19 da LPH: lugar e data, quen convocou, carácter ordinario ou extraordinario, asistentes presentes e representados, orde do día e acordos co resultado das votacións. A única capa extra é deixar constancia expresa do formato telemático e de que a identidade dos asistentes conectados foi verificada polo secretario.

Péchase coas sinaturas do presidente e do secretario, ao rematar a reunión ou dentro dos dez días naturais seguintes, e remíteselles a todos os propietarios. A sinatura electrónica é admisible, e os acordos son executivos desde a súa adopción sen esperar por ese envío. Gravar a sesión non é obrigatorio, pero conservar a gravación ata que venzan os prazos de impugnación é un seguro barato; avisa da gravación ao comezo por respecto á normativa de protección de datos.

Pódese impugnar unha xunta telemática?

Si, exactamente polas mesmas vías do artigo 18 da LPH: acordos contrarios á lei ou aos estatutos, gravemente lesivos para a comunidade ou adoptados con abuso de dereito. O prazo xeral é de tres meses, que se amplía a un ano cando o acordo é contrario á lei ou aos estatutos. O telemático non crea causas novas de impugnación; crea formas novas de cometer as de sempre.

Os flancos débiles típicos son catro: formato non anunciado na convocatoria, identificación de asistentes que ninguén pode acreditar, un propietario que quixo participar e non puido por fallos imputables á organización, e votacións cuxo resultado non se pode reconstruír. Todos se curan co mesmo tratamento: prevelo na convocatoria e documentalo na acta.

Nota legal: para impugnar hai que estar lexitimado (ter salvado o voto na xunta, estar ausente ou ter sido privado indebidamente do voto) e, con carácter xeral, estar ao corrente de pagamento coa comunidade ou ter consignado a débeda.

A xunta telemática non é unha xunta de segunda: é a mesma xunta con outra sala, e ben montada adoita traer máis asistencia e menos acordos tomados por catro veciños esgotados á medianoite. A orde é a de sempre, só que máis visible: convocatoria que anuncie o formato, identidade verificada, voto trazable e acta que o conte todo. Quen coida eses catro puntos pode votar desde o sofá cos acordos tan firmes coma no garaxe.

Información actualizada a xullo de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.