Responsabilidade do presidente da comunidade de propietarios

Ante un terceiro responde a comunidade de propietarios, non o presidente: el só a representa (artigo 13.3 da LPH). Responde co seu propio patrimonio só se actúa sen acordo ou excedéndose do autorizado (artigo 1727 do Código civil) ou se o dano nace da súa propia culpa ou neglixencia. O cargo é obrigatorio e dura un ano.

A Marta nomeárona presidenta na xunta de maio e, catro meses despois, atopou no buzón un sobre do xulgado co seu nome e os seus dous apelidos. Un veciño escorregara nunha baldosa solta do portal que ela, segundo a carta, «coñecía e non reparou». Pasou dúas semanas sen durmir, convencida de que respondería coa súa casa e a súa nómina.

A realidade era bastante máis tranquilizadora.

Responde o presidente co seu patrimonio persoal?

Como norma, non. Cando un terceiro sofre un dano por algo común (unha baldosa solta, unha cornixa que cede, unha fuga que asolaga o local de abaixo), o demandado é a comunidade. Non ten personalidade xurídica, pero a lei recoñécelle capacidade para ser parte nun xuízo (artigo 6.1.5.º da LEC), e case sempre ten un seguro de responsabilidade civil detrás. O presidente asina, comparece e dá a cara, pero faino en nome da comunidade, igual que o administrador dunha sociedade actúa pola empresa e non coa súa conta corrente. As consecuencias económicas do que fai dentro das súas funcións recaen sobre a caixa común e, de ser o caso, sobre a derrama que aprobe a xunta.

Sobre o seu peto, só nas excepcións que seguen.

Cando responde o presidente a título persoal?

• Actúa pola súa conta, sen acordo da xunta ou excedendo a autorización: contrata unha obra que ninguén aprobou, transixe un preito sen mandato. O que exceda do mandato non obriga a comunidade salvo que o ratifique (artigo 1727).
• Incorre en neglixencia propia: coñecía un risco, tiña medios para atallalo e non fixo nada. Quen por acción ou omisión causa un dano con culpa ou neglixencia debe reparalo (artigo 1902). A baldosa da Marta só a salpicaría a ela se se demostrase que a coñecía, podía arranxala e decidiu mirar para outro lado.
• Dá un uso indebido aos fondos comúns: mestura os cartos da comunidade cos seus, paga sen xustificantes, non rende contas.

O presidente que se mete en leas adoita ser o que decidiu «resolvelo rápido» sen pasar pola xunta: contratando o primeiro albanel dispoñible, adiantando cartos da súa conta ou pactando co veciño do preito para quitarse o problema de enriba.

Como se protexe o presidente?

Con papel: un rastro que demostre que cada decisión saíu da xunta e se executou segundo o acordado. Non deas un paso sen acordo, coida as actas e a contabilidade, notifica de forma fidedigna cando toca (un burofax vale o seu prezo o día que hai conflito) e gárdao todo: convocatorias, orzamentos, facturas, correos. Un software de xestión de comunidades como Vecinly axuda precisamente aquí, deixando actas, recibos e contabilidade arquivados nun mesmo lugar e con data.

Un cargo obrigatorio e sen soldo

O artigo 13.2 da LPH prevé que o presidente se elixa entre os propietarios e, se non hai candidatos, por quenda rotatoria ou sorteo; a duración dun ano, agás que os estatutos digan outra cousa, fíxaa o artigo 13.7. A lei non lle asigna retribución. O designado pode pedirlle ao xuíz que o releve dentro do mes seguinte ao nomeamento, alegando as súas razóns. Se a túa comunidade se formula funcionar sen xestor profesional, paga a pena entender antes que obrigas asume o presidente.

Antes de reclamar a un moroso: o trámite de 2025

Desde o 3 de abril de 2025, a Lei orgánica 1/2025 esixe intentar un medio axeitado de solución de controversias antes de presentar unha demanda civil. Para a comunidade significa que, antes do monitorio contra un veciño moroso, hai que acreditar ese intento previo de acordo; se se salta, o xulgado pode inadmitir a demanda. O procedemento completo está en como reclamar as cotas inpagadas.

O susto da Marta desinchouse en canto o seu avogado leu a acta: a comunidade tiña seguro e ela fixera as cousas ben. Se acabas de asumir o cargo, na páxina para presidentes contamos como levar actas e contas sen montañas de papel.

Información actualizada en setembro de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.