Responsabilidade do presidente da comunidade de propietarios

A Marta nomeárona presidenta na xunta de maio e, catro meses despois, atopou no buzón un sobre do xulgado co seu nome e os seus dous apelidos. Un veciño escorregara nunha baldosa solta do portal que ela, segundo a carta, «coñecía e non reparou». Pasou dúas semanas sen durmir, convencida de que respondería coa súa casa e a súa nómina.

A realidade é bastante máis tranquilizadora: ante un terceiro responde a comunidade de propietarios, non o presidente co seu patrimonio persoal; o presidente só actúa como o seu representante legal. A responsabilidade do presidente da comunidade de propietarios a título persoal é a excepción, non a regra, e o artigo 13 da Lei de propiedade horizontal (LPH) deixao claro.

Responde o presidente co seu patrimonio persoal?

Como norma, non. Cando un terceiro sofre un dano por algo común (unha baldosa solta, unha cornixa que cede, unha fuga que asolaga o local de abaixo), o demandado é a comunidade, que é quen ten personalidade para responder e, case sempre, un seguro de responsabilidade civil detrás. O presidente asina, comparece e dá a cara, pero faino en nome da comunidade, igual que o administrador dunha sociedade actúa pola empresa e non coa súa conta corrente.

Esa é a lóxica do cargo. O presidente ostenta a representación da comunidade en xuízo e fóra del (art. 13 da LPH), de xeito que as consecuencias económicas dos seus actos, cando se move dentro das súas funcións, recaen sobre a caixa común e, de ser o caso, sobre a derrama que aprobe a xunta.

Sobre o seu peto, só nas excepcións que seguen.

Cando responde o presidente a título persoal?

O escudo racha en supostos concretos e convén coñecelos porque son evitables case do todo. O presidente si pode responder co seu patrimonio cando:

• Actúa pola súa conta, sen acordo da xunta ou excedendo a autorización que se lle deu: contrata unha obra que ninguén aprobou, transixe un preito sen mandato, asina o que non debía asinar.
• Incorre en neglixencia ou omisión, a clásica culpa in vigilando: coñecía un risco ou un defecto, non fixo nada e ese defecto acabou causando o dano. A baldosa da Marta só a salpicaría a ela se se demostrase que a coñecía, tiña medios para arranxala e decidiu mirar para outro lado.
• Dá un uso indebido aos fondos comúns ou xestiónaos con desidia: mestura os cartos da comunidade cos seus, paga sen xustificantes, non rende contas.

Despois de anos lendo actas, o patrón repítese: o presidente que se mete en leas é case sempre o que decidiu «resolvelo rápido» sen pasar pola xunta, contratando a obra co primeiro albanel dispoñible, adiantando cartos da súa conta ou transixindo co veciño do preito para quitarse o problema de enriba. A présa por facer un favor é a porta de entrada á responsabilidade persoal.

Como se protexe o presidente da comunidade?

Con papel. A mellor póliza dun presidente non é unha idea abstracta, senón un rastro documental que demostre que cada decisión saíu da xunta e se executou segundo o acordado, e catro hábitos concentran case toda esa protección. Primeiro, non dar un paso sen acordo: se algo relevante non está na acta, é coma se non existise. Segundo, coidar as actas e a contabilidade (datas, importes, autorizacións expresas, contas cadradas), porque son a proba de que se actuou dentro do cargo. Terceiro, notificar de forma fidedigna cando toca (un burofax vale o seu prezo o día que hai conflito). E cuarto, gardalo todo: convocatorias, orzamentos, facturas, correos.

O presidente que documenta non só se protexe el; entrégalle ao seguinte unha comunidade ordenada en lugar dunha caixa de follas. Un software de xestión de comunidades axuda precisamente aquí, deixando actas, recibos e contabilidade arquivados nun mesmo lugar e con data.

Un cargo obrigatorio e sen soldo

Convén lembrar de onde parte todo: ser presidente é obrigatorio. O artigo 13.2 da LPH configura o nomeamento como unha carga que corresponde aos propietarios, normalmente por quenda ou sorteo; a duración dun ano, agás que os estatutos dispoñan outra cousa, fíxaa o artigo 13.7. De retribución, a lei non lle asigna ningunha: salvo acordo expreso da xunta, o cargo exércese de balde. Ninguén cobra por dar a cara.

A lei, iso si, prevé unha válvula de escape: o propietario designado pode pedirlle ao xuíz que o releve do cargo dentro do mes seguinte ao seu nomeamento, alegando as razóns que o asisten. Se o cargo che caeu por sorteo e a túa situación faino inviable, ese mes conta. E se a túa comunidade se formula funcionar sen xestor profesional, paga a pena entender antes que obrigacións asume o presidente.

Antes de reclamar a un moroso: o novo trámite de 2025

Hai unha dilixencia recentemente estreada que recae sobre o presidente e que moitos aínda descoñecen. A Lei orgánica 1/2025, en vigor desde 2025, esixe intentar un medio adecuado de solución de controversias (un MASC) antes de acudir aos tribunais. Para a comunidade isto significa que, antes de presentar o proceso monitorio contra un veciño moroso, hai que acreditar ese intento previo de acordo extraxudicial.

Non é un simple trámite: se se salta, o xulgado pode inadmitir a demanda. O presidente que queira reclamar as cotas impagadas debe incorporar ese paso á súa folla de ruta e, de novo, deixar constancia documental de que o intentou.

Presidir unha comunidade asusta máis do que debería.

A regra de fondo protexe a quen a coñece: se actúas dentro do que aproba a xunta, documentas as túas decisións e non confundes a caixa común coa túa, respondes co papel, non coa túa casa. O susto da Marta desinchouse en canto o seu avogado leu a acta: a comunidade tiña seguro e ela fixera as cousas ben.

Actualizado o 29 de xullo de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.