Responsabilitat del president de la comunitat de propietaris

Davant d'un tercer respon la comunitat de propietaris, no el president, que només la representa (article 553-16 del Codi civil de Catalunya; article 13.3 de la LPH). El president respon amb el seu patrimoni només si actua sense acord o excedint-se'n, o si el dany neix de la seva pròpia negligència. El càrrec és obligatori i dura un any.

A la Marta la van nomenar presidenta a la junta de maig i, quatre mesos després, va trobar a la bústia un sobre del jutjat amb el seu nom i els seus dos cognoms. Un veí havia ensopegat amb una rajola solta del vestíbul que ella, segons la carta, «coneixia i no va reparar». Va passar dues setmanes sense dormir, convençuda que respondria amb casa seva i la seva nòmina.

La realitat era força més tranquil·litzadora.

Respon el president amb el seu patrimoni personal?

Com a norma, no. Quan un tercer pateix un dany per alguna cosa comuna (una rajola solta, una cornisa que cedeix, una fuita que inunda el local de sota), el demandat és la comunitat. No té personalitat jurídica, però la llei li reconeix capacitat per ser part en un judici (article 6.1.5è de la LEC), i gairebé sempre té una assegurança de responsabilitat civil al darrere. El president signa, compareix i fa la cara, però ho fa en nom de la comunitat, igual que l'administrador d'una societat actua per l'empresa i no amb el seu compte corrent. Les conseqüències econòmiques del que fa dins de les seves funcions recauen sobre la caixa comuna i, si escau, sobre la derrama que aprovi la junta.

Sobre la seva butxaca, només en les excepcions que segueixen.

Quan respon el president a títol personal?

L'escut s'esquerda en supòsits concrets, gairebé sempre evitables:

• Actua pel seu compte, sense acord de la junta o excedint l'autorització: contracta una obra que ningú no va aprovar, transigeix un plet sense mandat. Amb el Codi civil espanyol, el que excedeix el mandat no obliga la comunitat si no ho ratifica (article 1727); a Catalunya, els càrrecs responen de les seves actuacions davant la junta (article 553-15.3).
• Incorre en negligència pròpia: coneixia un risc, tenia mitjans per atallar-lo i no va fer res. La rajola de la Marta només l'esquitxaria a ella si es demostrés que la coneixia, podia arreglar-la i va decidir mirar cap a una altra banda.
• Dona un ús indegut als fons comuns: barreja els diners de la comunitat amb els seus, paga sense justificants, no ret comptes.

El president que s'embolica sol ser el que va decidir «resoldre-ho ràpid» sense passar per la junta, contractant el primer paleta disponible, avançant diners del seu compte o pactant amb el veí del plet per treure's el problema de sobre.

Com es protegeix el president?

Amb paper: un rastre que demostri que cada decisió va sortir de la junta i es va executar tal com es va acordar. No facis cap pas sense acord, cuida les actes i la comptabilitat, notifica de manera fefaent quan toca (un burofax val el seu preu el dia que hi ha conflicte) i guarda-ho tot: convocatòries, pressupostos, factures, correus. Un programari de gestió de comunitats com Vecinly ajuda precisament aquí, deixant actes, rebuts i comptabilitat arxivats en un mateix lloc i amb data.

Un càrrec obligatori i sense sou

A Catalunya, els càrrecs són obligatoris, però la junta pot valorar motius d'excusa fonamentats; si no hi ha candidats, es designen per torn rotatori o sorteig entre qui no ha exercit el càrrec. Duren un any, es prorroguen fins a la junta ordinària següent i no són remunerats si els exerceix un propietari, tot i que hi ha dret a rescabalar-se de les despeses (article 553-15). Amb la LPH, el designat pot demanar al jutge que el rellevi dins del mes següent al nomenament (article 13.2). Si la teva comunitat es planteja funcionar sense gestor professional, val la pena entendre abans quines obligacions assumeix el president.

Abans de reclamar a un morós: el tràmit del 2025

Des del 3 d'abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 exigeix intentar un mitjà adequat de solució de controvèrsies abans de presentar una demanda civil. Per a la comunitat vol dir que, abans del procés monitori contra un veí morós, cal acreditar aquell intent previ d'acord. Si se salta, el jutjat pot inadmetre la demanda; el procediment complet és a com reclamar les quotes impagades.

El sobresalt de la Marta es va desinflar tan bon punt el seu advocat va llegir l'acta: la comunitat tenia assegurança i ella havia fet les coses bé. Si acabes d'assumir el càrrec, a la pàgina per a presidents expliquem com portar actes i comptes sense muntanyes de paper.

Informació actualitzada el setembre de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.