Responsabilitat del president de la comunitat de propietaris

A la Marta la van nomenar presidenta a la junta de maig i, quatre mesos després, va trobar a la bústia un sobre del jutjat amb el seu nom i els seus dos cognoms. Un veí havia ensopegat amb una rajola solta del vestíbul que ella, segons la carta, «coneixia i no va reparar». Va passar dues setmanes sense dormir, convençuda que respondria amb casa seva i la seva nòmina.

La realitat és força més tranquil·litzadora: davant d'un tercer respon la comunitat de propietaris, no el president amb el seu patrimoni personal; el president només actua com a representant legal. La responsabilitat del president de la comunitat de propietaris a títol personal és l'excepció, no la regla, i l'article 13 de la Llei de propietat horitzontal (LPH) ho deixa clar.

Respon el president amb el seu patrimoni personal?

Com a norma, no. Quan un tercer pateix un dany per alguna cosa comuna (una rajola solta, una cornisa que cedeix, una fuita que inunda el local de sota), el demandat és la comunitat, que és qui té personalitat per respondre i, gairebé sempre, una assegurança de responsabilitat civil al darrere. El president signa, compareix i fa la cara, però ho fa en nom de la comunitat, igual que l'administrador d'una societat actua per l'empresa i no amb el seu compte corrent.

Aquesta és la lògica del càrrec. El president ostenta la representació de la comunitat en judici i fora d'ell (art. 13 de la LPH), de manera que les conseqüències econòmiques dels seus actes, quan es mou dins de les seves funcions, recauen sobre la caixa comuna i, si escau, sobre la derrama que aprovi la junta.

Sobre la seva butxaca, només en les excepcions que segueixen.

Quan respon el president a títol personal?

L'escut s'esquerda en supòsits concrets i val la pena conèixer-los perquè són evitables gairebé del tot. El president sí que pot respondre amb el seu patrimoni quan:

• Actua pel seu compte, sense acord de la junta o excedint l'autorització que se li va donar: contracta una obra que ningú va aprovar, transigeix un plet sense mandat, signa el que no havia de signar.
• Incorre en negligència o omissió, la clàssica culpa in vigilando: coneixia un risc o un defecte, no va fer res i aquell defecte va acabar causant el dany. La rajola de la Marta només l'esquitxaria a ella si es demostrés que la coneixia, tenia mitjans per arreglar-la i va decidir mirar cap a una altra banda.
• Dona un ús indegut als fons comuns o els gestiona amb desídia: barreja els diners de la comunitat amb els seus, paga sense justificants, no ret comptes.

Després d'anys llegint actes, el patró es repeteix: el president que s'embolica és gairebé sempre el que va decidir «resoldre-ho ràpid» sense passar per la junta, contractant l'obra amb el primer paleta disponible, avançant diners del seu compte o transigint amb el veí del plet per treure's el problema de sobre. La pressa per fer un favor és la porta d'entrada a la responsabilitat personal.

Com es protegeix el president de la comunitat?

Amb paper. La millor pòlissa d'un president no és una idea abstracta, sinó un rastre documental que demostri que cada decisió va sortir de la junta i es va executar segons l'acordat, i quatre hàbits concentren gairebé tota aquesta protecció. Primer, no fer un pas sense acord: si una cosa rellevant no és a l'acta, és com si no existís. Segon, cuidar les actes i la comptabilitat (dates, imports, autoritzacions expresses, comptes quadrats), perquè són la prova que es va actuar dins del càrrec. Tercer, notificar de manera fefaent quan toca (un burofax val el seu preu el dia que hi ha conflicte). I quart, guardar-ho tot: convocatòries, pressupostos, factures, correus.

El president que documenta no només es protegeix ell; entrega al següent una comunitat endreçada en lloc d'una caixa de fulls. Un programari de gestió de comunitats ajuda precisament aquí, deixant actes, rebuts i comptabilitat arxivats en un mateix lloc i amb data.

Un càrrec obligatori i sense sou

Convé recordar d'on parteix tot: ser president és obligatori. L'article 13.2 de la LPH configura el nomenament com una càrrega que correspon als propietaris, normalment per torn o sorteig; la durada d'un any, tret que els estatuts disposin una altra cosa, la fixa l'article 13.7. De retribució, la llei no n'hi assigna cap: llevat d'acord exprés de la junta, el càrrec s'exerceix de franc. Ningú cobra per fer la cara.

La llei, això sí, preveu una vàlvula d'escapament: el propietari designat pot demanar al jutge que el rellevi del càrrec dins del mes següent al seu nomenament, al·legant les raons que l'assisteixen. Si el càrrec t'ha caigut per sorteig i la teva situació el fa inviable, aquest mes compta. I si la teva comunitat es planteja funcionar sense gestor professional, val la pena entendre abans quines obligacions assumeix el president.

Abans de reclamar a un morós: el nou tràmit del 2025

Hi ha una diligència tot just estrenada que recau sobre el president i que molts encara desconeixen. La Llei orgànica 1/2025, en vigor des del 2025, exigeix intentar un mitjà adequat de solució de controvèrsies (un MASC) abans d'anar als tribunals. Per a la comunitat això vol dir que, abans de presentar el procés monitori contra un veí morós, cal acreditar aquell intent previ d'acord extrajudicial.

No és un simple tràmit: si se salta, el jutjat pot inadmetre la demanda. El president que vulgui reclamar les quotes impagades ha d'incorporar aquell pas al seu full de ruta i, de nou, deixar constància documental que ho va intentar.

Presidir una comunitat espanta més del que hauria.

La regla de fons protegeix qui la coneix: si actues dins del que aprova la junta, documentes les teves decisions i no confons la caixa comuna amb la teva, respons amb el paper, no amb casa teva. El sobresalt de la Marta es va desinflar tan bon punt el seu advocat va llegir l'acta: la comunitat tenia assegurança i ella havia fet les coses bé.

Actualitzat el 29 de juliol de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.