Junta de propietaris telemàtica: requisits perquè sigui vàlida

Dos quarts de deu del vespre, cadires plegables al garatge, el punt quatre de l'ordre del dia encara lluny i mitja escala mirant el rellotge. Aquesta litúrgia ja no és l'única manera de decidir sobre l'edifici. La junta de propietaris telemàtica (o híbrida, amb una part dels veïns al portal i una altra connectada des del sofà) és avui una alternativa real: és vàlida si la convocatòria la preveu expressament i queden garantits la identitat dels assistents, la seva participació i el seu vot.

Ara bé, celebrar-la de qualsevol manera és la recepta perquè el primer veí descontent tombi els acords. Vegem en què es fonamenta la seva validesa, què ha de dir la convocatòria, com s'acrediten identitat i vot, què passa amb l'acta i quan es pot impugnar.

És vàlida una junta per videoconferència?

Sí, tot i que convé conèixer el terreny que es trepitja.

La Llei de propietat horitzontal ni prohibeix ni regula encara de manera expressa la junta per videoconferència al territori comú. L'única regulació estatal expressa va ser el Reial decret llei 8/2021, que les va permetre durant la pandèmia (amb una condició central: que el secretari reconegués la identitat dels assistents i ho fes constar a l'acta) i la vigència del qual va acabar el 31 de desembre de 2021.

Aquell text, però, va deixar el motlle.

Des de llavors els tribunals vénen admetent la validesa de juntes telemàtiques i híbrides quan la convocatòria les preveia i es van respectar aquestes garanties d'identitat, participació i vot, perquè cap precepte de la llei no les impedeix. A Catalunya, a més, el dret civil propi preveu expressament l'assistència per videoconferència quan els estatuts ho estableixen o la junta ho acorda. El buit estatal té data de caducitat: a les Corts es tramita una reforma de la LPH per incorporar expressament les juntes per videoconferència, el llibre d'actes digital i les notificacions per correu electrònic. Fins que arribi, el blindatge de la teva junta telemàtica és purament procedimental: convocatòria fina i garanties documentades.

Què ha de dir la convocatòria?

La convocatòria segueix les regles de sempre de l'article 16 de la LPH (qui convoca, ordre del dia, lloc, dia i hora, i almenys sis dies d'antelació per a la junta ordinària), amb una traducció digital: el "lloc" passa a ser també la plataforma. Si la convocatòria no anuncia el format telemàtic, celebrar la junta per videoconferència és la drecera més curta cap a la impugnació, perquè hauràs canviat les condicions d'assistència sense avisar.

Una convocatòria telemàtica ben feta inclou:

• El format de la junta: telemàtica o híbrida, amb l'opció presencial si n'hi ha
• La plataforma, l'enllaç d'accés i les instruccions tècniques bàsiques
• Un canal alternatiu per a qui no pugui o no sàpiga connectar-se: assistència presencial, telèfon o delegació de vot
• Com i fins quan es pot enviar la delegació de vot per escrit

Aquest canal alternatiu no és cortesia: és la defensa davant l'argument que un propietari va quedar exclòs per la bretxa digital. La modalitat híbrida és, de fet, la més difícil d'atacar, perquè ningú no pot al·legar que se li va tancar la porta. Un programari de gestió de comunitats com Vecinly resol la part operativa: la convocatòria surt amb l'enllaç, l'ordre del dia i el registre de delegacions en un mateix lloc, i queda constància de qui l'ha rebuda.

Com s'acrediten la identitat i el vot?

La regla d'or continua sent la que va fixar la norma pandèmica: el secretari reconeix la identitat de cada assistent i ho fa constar a l'acta. A la pràctica hi ha diverses vies raonables: càmera activa en identificar-se, document d'identitat mostrat a càmera en cas de dubte, o accés mitjançant enllaç individual o credencials personals que només té cada propietari. Amb el vot, l'exigència és la traçabilitat. Cada votació s'ha de registrar de manera nominal (qui vota què), perquè en propietat horitzontal els acords es computen per propietaris i per quotes de participació, i un simple recompte de mans alçades a la pantalla no permet reconstruir aquest doble còmput si algú el discuteix després.

La delegació de vot a distància funciona igual que a la junta presencial: l'article 15 de la LPH exigeix representació per escrit, i un document signat i enviat escanejat o per correu electrònic abans de la junta compleix perfectament. Un apunt de qui ha aixecat moltes actes: passa llista nominal en obrir la sessió i repeteix-la abans de cada votació; les caigudes de connexió a mig recompte són el clàssic que acaba als tribunals.

L'acta i la signatura

L'acta d'una junta telemàtica és la mateixa de l'article 19 de la LPH: lloc i data, qui va convocar, caràcter ordinari o extraordinari, assistents presents i representats, ordre del dia i acords amb el resultat de les votacions. L'única capa extra és deixar constància expressa del format telemàtic i que la identitat dels assistents connectats va ser verificada pel secretari.

Es tanca amb les signatures del president i del secretari, en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents, i s'envia a tots els propietaris. La signatura electrònica és admissible, i els acords són executius des de la seva adopció sense esperar aquest enviament. Gravar la sessió no és obligatori, però conservar la gravació fins que vencin els terminis d'impugnació és una assegurança barata; avisa de la gravació a l'inici per respecte a la normativa de protecció de dades.

Es pot impugnar una junta telemàtica?

Sí, exactament per les mateixes vies de l'article 18 de la LPH: acords contraris a la llei o als estatuts, greument lesius per a la comunitat o adoptats amb abús de dret. El termini general és de tres mesos, que s'amplia a un any quan l'acord és contrari a la llei o als estatuts. El format telemàtic no crea causes noves d'impugnació; crea maneres noves de cometre les de sempre.

Els flancs febles típics són quatre: format no anunciat a la convocatòria, identificació d'assistents que ningú no pot acreditar, un propietari que va voler participar i no va poder per errors imputables a l'organització, i votacions el resultat de les quals no es pot reconstruir. Tots es curen amb el mateix tractament: preveure-ho a la convocatòria i documentar-ho a l'acta.

Nota legal: per impugnar cal estar legitimat (haver salvat el vot a la junta, ser absent o haver estat privat indegudament del vot) i, amb caràcter general, estar al corrent de pagament amb la comunitat o haver consignat el deute.

La junta telemàtica no és una junta de segona: és la mateixa junta amb una altra sala, i ben muntada sol portar més assistència i menys acords presos per quatre veïns esgotats a mitjanit. L'ordre és el de sempre, només que més visible: convocatòria que anunciï el format, identitat verificada, vot traçable i acta que ho expliqui tot. Qui té cura d'aquests quatre punts pot votar des del sofà amb els acords tan ferms com al garatge.

Informació actualitzada al juliol de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.