Condominio senza amministratore: quando è legale e come funziona

In Italia l'amministratore è obbligatorio solo quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Fino a otto proprietari il condominio senza amministratore è legale. Restano però gli obblighi di tutti: le spese si dividono per millesimi, le decisioni si prendono in assemblea e i conti vanno resi a ogni condomino.

«Senza amministratore il condominio è fuori legge» è una delle convinzioni più radicate nelle chiacchiere tra vicini, e una delle più sbagliate. Riguarda una quota enorme di palazzine piccole e case bifamiliari, dove l'autogestione non cancella quasi nessun adempimento. Cambia solo chi fa il lavoro.

Quando l'amministratore è davvero obbligatorio

La soglia si conta sulle persone, non sugli appartamenti: nove unità immobiliari in mano a cinque proprietari fanno cinque condòmini, e la nomina resta facoltativa. Superati gli otto, se l'assemblea non provvede, la nomina la fa l'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino o dell'amministratore dimissionario (primo comma dell'art. 1129). Non esiste una multa per chi resta scoperto: la sanzione vera è perdere il controllo della scelta, perché un giudice nominerà un professionista esterno, con il suo compenso, al posto di quello che l'assemblea avrebbe potuto scegliersi. Sotto la soglia, nulla vieta comunque di nominarne uno volontariamente: serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, la stessa richiesta per la revoca (art. 1136, commi 2 e 4, c.c.). Le altre soglie, convocazione per convocazione, sono nella guida alle maggioranze dell'assemblea condominiale.

Chi decide se non c'è l'amministratore?

L'assemblea resta l'organo sovrano, con le identiche maggioranze dell'art. 1136 c.c.

In mancanza di amministratore, l'art. 66 delle disposizioni di attuazione consente a ciascun condomino di convocarla: basta un avviso con ordine del giorno, luogo e ora, recapitato a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima per raccomandata, PEC o a mano. Un avviso omesso o tardivo rende la delibera annullabile su istanza di chi non è stato convocato.

Nella pratica emerge quasi sempre un facente funzioni: il condomino che esegue le delibere, paga i fornitori, custodisce i documenti e tiene i conti. Il codice gli chiede una sola formalità: nome e recapiti, anche telefonici, affissi all'ingresso o nel punto di maggior uso comune (art. 1129, sesto comma). Se poi l'assemblea lo nomina formalmente amministratore, da condomino dello stabile è esonerato dal diploma e dal corso di formazione (art. 71-bis disp. att.). Un accorgimento da chi ha visto degenerare più di un'autogestione: mettete l'incarico per iscritto in una delibera, con compiti e durata, e fatelo ruotare. Il volontario eterno prima si sente indispensabile, poi si sente creditore, e lì nascono le liti.

Come si dividono le spese in un condominio minimo?

Il condominio minimo è quello con due soli proprietari, e anche a due si applicano le regole del condominio, assemblea comprese. Le spese si ripartiscono quindi secondo l'art. 1123 c.c., in proporzione al valore delle rispettive proprietà: non a metà, salvo che le quote siano davvero uguali o che un accordo scritto preveda diversamente. Come si applicano i millesimi a scale, ascensore e lastrico è spiegato nella guida alla ripartizione delle spese condominiali.

Il punto debole è la decisione: con due teste e due quote, o c'è accordo o non c'è maggioranza possibile. In caso di stallo ciascuno può ricorrere all'autorità giudiziaria, che decide e può anche nominare un amministratore (art. 1105 c.c., dettato per la comunione). E chi anticipa una spesa di tasca propria senza il consenso dell'altro ha diritto al rimborso solo se dimostra che era urgente, come prevede l'art. 1134 c.c.: la fattura del tetto che imbarcava acqua sì, la tinteggiatura del pianerottolo no.

Bisogna comunque fare bilancio e assemblee?

Sì, ed è l'equivoco che costa di più. L'autogestione elimina il compenso dell'amministratore, non gli adempimenti:

• il rendiconto delle entrate e delle uscite va comunque redatto e approvato, perché ogni condomino ha diritto di sapere dove finiscono i suoi soldi
• il riparto per millesimi resta la regola per ogni spesa comune
• un codice fiscale del condominio serve appena si intestano fatture e pagamenti a imprese o professionisti
• i dati dell'anagrafe condominiale (proprietari, titoli, condizioni di sicurezza) conviene tenerli aggiornati anche se formalmente l'obbligo del registro grava sull'amministratore (art. 1130, n. 6, c.c.)

Tenere tutto su fogli sparsi e messaggi in chat è il modo più rapido per perdere pezzi: Vecinly permette a un condominio autogestito di tenere riparto, verbali e rendiconto in un unico posto consultabile da tutti, senza dover nominare nessuno; lo spiega la pagina per amministratori volontari.

Cosa succede se nessuno vuole occuparsene?

È lo scenario più frequente e il più sottovalutato.

Senza un incaricato, nessuno convoca, la manutenzione slitta finché il piccolo intervento diventa un salasso, i fornitori non sanno a chi intestare le fatture e, se una parte comune provoca danni a terzi, ne rispondono tutti i condòmini. L'assenza di amministratore non crea uno scudo: diluisce la responsabilità su tutti.

Conviene passare alla nomina quando compare morosità da recuperare, quando si profila un lavoro straordinario importante, quando la litigiosità rende impossibile ogni delibera o, naturalmente, quando si supera la soglia degli otto. In quel caso non è più una valutazione di opportunità: qualunque condomino stanco di aspettare può chiedere la nomina direttamente al giudice. Per farsi un'idea di cosa costerebbe, ci sono le tariffe reali in quanto costa un amministratore di condominio.

Un condominio piccolo che si autogestisce bene spende meno e decide più in fretta di uno amministrato male. La condizione è trattare l'autogestione come una gestione vera: assemblee convocate come si deve, conti scritti, riparto per millesimi. Il giorno in cui queste tre cose iniziano a saltare, il compenso di un amministratore smette di essere un costo e diventa un risparmio.

Informazioni aggiornate a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.