Gastos de comunidad en Andorra: qué incluyen y cómo se reparten

¿Con qué columna de la escritura se reparte el presupuesto? Parece una pregunta de notario. En una comunidad andorrana decide cuánto paga cada vecino, porque el título puede traer dos coeficientes distintos para el mismo piso.

La regla es corta. Cada propietario contribuye a los gastos generales según la cuota de participación fijada en el título constitutivo o según «allò que hagi estat establert especialment» (artículo 13.1 de la Llei 12/2004, en su texto refundido de 2018, que es el vigente). Frente a la comunidad paga siempre el propietario, y redistribuir cuotas exige unanimidad.

Andorra tiene su propia ley de propiedad horizontal.

Qué entra en la cuota ordinaria

La ley no enumera partidas. Habla de los gastos generales para el sostenimiento del inmueble y de sus servicios «que no siguin susceptibles d'individualització»: lo que tiene contador propio lo paga quien lo consume. Sí impone tres partidas al presupuesto (artículo 14):

• Un seguro que cubra los daños a terceros y al inmueble
• Un contrato de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones generales
• La dotación del fondo de reserva, que explicamos en la guía de fondo de reserva y notificaciones

La periodicidad del recibo la fija la junta, porque el artículo 33 deja en sus manos «el temps i la forma» del pago. Y hay una partida con pagadores propios: las infraestructuras de telecomunicaciones o de nuevos suministros energéticos colectivos aprobadas por mayoría absoluta de cuotas no se pueden repercutir a quien no votó expresamente a favor, y su mantenimiento posterior tampoco (artículo 27).

La escritura puede traer dos coeficientes

El título fija para cada unidad un coeficiente de copropiedad, en centésimas, a partir de la superficie útil, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se presume que hará de los servicios comunes. La misma frase del artículo 3.3 termina así: si no coinciden, el título debe fijar también el coeficiente de participación en los gastos de comunidad. Con el primero se cuentan las mayorías de la junta; con el segundo, cuando existe, se giran los recibos. Hemos hecho la cuenta con un edificio inventado para ver cuánto pesa la diferencia: seis pisos con un 9 % cada uno, dos áticos con un 13 % y un local a pie de calle con un 20 %, y un presupuesto ordinario de 24.000 euros al año, de los que 3.600 son del ascensor y 2.400 de la limpieza de la escalera. Si todo va por cuota, el local paga 400 euros al mes, cada piso 180 y cada ático 260. Si los Estatutos dejan al local fuera de esas dos partidas, sus 6.000 euros se reparten entre las ocho viviendas en proporción a sus 80 centésimas: el local baja a 300 euros, cada piso sube a 191,25 y cada ático a 276,25. El local se ahorra 1.200 euros al año, que pagan los pisos a razón de 135 euros cada uno y los áticos a razón de 195. Ese segundo reparto equivale a un coeficiente de gastos del 15 % para el local, del 9,56 % para cada piso y del 13,81 % para cada ático.

La ley andorrana no dice que el local que no usa el ascensor quede libre, ni tampoco que deba pagarlo en todo caso. Lo decide el título.

¿Con qué mayoría se cambia el reparto?

El presupuesto anual se aprueba por la mayoría ordinaria del artículo 28 y decide cuánto se gasta, no entre quiénes se divide. Modificar el título o los Estatutos pide tres cuartas partes del total de propietarios que representen tres cuartas partes de las cuotas, y la modificación que dé lugar a una redistribución de cuotas requiere unanimidad (artículo 26.1). En el edificio del ejemplo, con nueve propietarios, las tres cuartas partes son siete personas que sumen 75 centésimas; para tumbar la unanimidad basta un voto. El resto de mayorías están en la guía de la junta de propietarios.

La ley no aclara en cuál de los dos supuestos cae un cambio del criterio de gastos que no toca la cuota de copropiedad. Antes de votarlo, consúltalo con un abogado o un notario del país, o busca directamente la unanimidad. Un acuerdo contrario a la ley o a los Estatutos se puede impugnar ante el batlle durante un año (artículo 32.4).

Nota legal: las tres cuartas partes rigen «excepte si el títol estableix una altra cosa i sempre que aquest no hagi estat atorgat pel promotor o propietari únic de l'immoble». Lee la cláusula de modificación de tu título antes de contar votos.

El recibo va siempre al propietario

Si el piso está alquilado, la obligación corresponde exclusivamente al propietario aunque el contrato diga que los gastos de comunidad son del arrendatario (artículo 13.3). Entre ellos manda el artículo 22 de la Llei 15/2022, el texto consolidado de arrendamientos: el inquilino paga los servicios que correspondan a consumos individuales claramente identificables, como portería, agua, electricidad, gas o calefacción, y sin contadores individuales el coste se distribuye por superficie. La comunidad cobra por cuota y el casero repercute por metros, así que las dos cifras rara vez cuadran.

En un usufructo, el recibo y el voto son del nudo propietario; el usufructuario lo representa con solo asistir. La excepción son los acuerdos del artículo 26 y las obras extraordinarias o de mejora, que piden delegación expresa (artículo 24.3). Cómo se reparten el gasto entre ellos no lo regula esta ley.

En una venta, quien compra responde con el propio piso de las deudas pendientes, también de las de titulares anteriores, y el artículo 13.3 no pone límite de años. El vendedor aporta un certificado de la comunidad sobre el estado de deudas; sin él, el notario no puede autorizar la escritura salvo que el comprador lo exonere.

En un divorcio paga quien es propietario, y la representación en la junta sigue siendo suya aunque el uso se atribuya al otro cónyuge (artículo 24.4).

Impuestos, en corto

El propietario residente que alquila elige cómo calcula los gastos de sus rentas del capital inmobiliario: los reales o un 40 % fijo de la renta íntegra (artículo 21 de la Llei 5/2014). La cuota de comunidad solo cuenta para quien eligió gastos reales, y el artículo no la nombra. El no residente no elige: su base se reduce un 20 % y tributa al 10 % (artículos 25.2 y 29 de la Llei 94/2010). En cuanto al IGI, la Llei 11/2012 grava las operaciones de empresarios o profesionales y no menciona las cuotas de una comunidad; las facturas de los proveedores sí lo llevan, al tipo general del 4,5 % (artículo 57).

Abre la escritura esta semana y apunta junto a cada partida qué coeficiente se le aplica y qué artículo del título lo dice. Vecinly reúne en un solo sitio las cuotas de participación, las actas y los documentos de la comunidad, escritura incluida; lo contamos en la página para presidentes.

Información actualizada a 9 de octubre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.