Fondo de reserva y notificaciones en Andorra: evita la impugnación

En Andorra, el fondo de reserva de una comunidad de propietarios debe tener como mínimo el 5% del último presupuesto ordinario e ir incluido en la previsión anual (art. 14 de la Ley 12/2004). Convocatorias y actas se envían al domicilio andorrano que cada propietario haya comunicado o, si no hay ninguno, a su piso del edificio.

Si vienes de gestionar una comunidad en España, deja en la frontera dos reflejos: calcular el fondo como allí y dar por buena cualquier dirección con un burofax. En el Principado las dos cosas funcionan de otra manera, y la diferencia se paga el día que un propietario ausente impugna.

Cómo se calcula el fondo de reserva en Andorra

La base es el presupuesto ordinario del último ejercicio, no lo que se acabó gastando. Una comunidad de doce pisos con un presupuesto ordinario de 36.000 euros tiene que reservar al menos 1.800 euros al año, 150 euros por piso si las cuotas son iguales. El texto refundido de la ley, publicado por el Decreto legislativo del 12 de marzo de 2018, recoge la regla en el artículo 14, que empieza hablando de los edificios en propiedad horizontal de hecho (sin título constitutivo) y vincula el fondo a los gastos de constituir el régimen; la frase que fija el mínimo del 5%, en cambio, no distingue entre comunidades. El mismo artículo exige dos partidas más en todo presupuesto: un seguro que cubra los daños a terceros y al inmueble, y un contrato de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones generales.

La junta aprueba presupuestos y cuentas al menos una vez al año (art. 25.1). Un presupuesto aprobado sin la dotación es un acuerdo contrario a la ley, impugnable ante el batlle (art. 31), y el plazo para impugnarlo no es el general de treinta días sino de un año (art. 32.4).

Aquí añadimos un criterio propio. La ley no exige una cuenta bancaria separada para el fondo, pero la recomendamos: si el fondo convive con la tesorería diaria, acaba pagando recibos corrientes y, cuando revienta una bajante, solo existe en el papel.

Adónde se envían convocatorias y actas

El orden lo marca el artículo 12 y es más corto de lo que muchos presidentes creen:

• Primero, el domicilio en el Principado de Andorra que el propietario haya comunicado al presidente o al administrador secretario
• Si no ha comunicado ninguno, su unidad en el mismo inmueble: lo entregado al ocupante produce plenos efectos, aunque sea el inquilino
• Si tampoco es posible, el tablón de anuncios que la comunidad debe tener, bien visible, en la entrada del edificio

La ley no menciona el correo certificado al extranjero. Ahí está la fricción de un país con tantos propietarios no residentes: quien vive en Madrid o en Lleida y no ha dado una dirección andorrana recibe legalmente la carta en su piso cerrado, y si no hay nadie a quien entregarla, la citación se hace en el tablón. Desde 2025 hay una vía más práctica: la Ley 5/2025 (disposición adicional sexta) permite convocar por correo electrónico o mensajería electrónica aunque los Estatutos no lo prevean, siempre que quede constancia del envío y de su contenido.

Notificar bien tiene efectos concretos. Para el ausente, el plazo de impugnación no empieza hasta que se le comunica el acuerdo por la vía del artículo 12 (art. 32.4), y en los acuerdos del artículo 26 el ausente bien citado que no se opone por escrito en treinta días naturales cuenta como voto a favor (art. 26.4).

Con una citación defectuosa, ese voto no suma.

Deudas con la comunidad y compraventas

Las deudas por cuotas impagadas son créditos preferentes y se cobran antes que cualquier otro, hipotecas incluidas, salvo los créditos salariales y lo debido a la CASS (art. 13.2). Quien compra responde con el propio piso de las deudas de los propietarios anteriores; por eso el vendedor aporta al notario un certificado de deudas de la comunidad, sin el cual el notario no puede autorizar la venta salvo que el comprador le exonere expresamente (art. 13.3).

Para reclamar en los tribunales, el presidente o el administrador secretario parte de las cuentas aprobadas por la junta y usa el procedimiento de injunción del Código de procedimiento civil (art. 33, en la redacción de la Ley 24/2018, vigente desde el 1 de septiembre de 2019). Unas cuentas aprobadas en una junta mal convocada son lo primero que discutirá el moroso.

Antes de la próxima junta, pide por escrito a cada propietario no residente un correo electrónico para las convocatorias y añádelo a la lista de domicilios. Cómo se cuentan después los votos lo explicamos en la guía de la junta de propietarios en Andorra, y si el fondo tiene que pagar una rehabilitación, conviene leer antes cómo funciona el Pla Renova para comunidades. Con una herramienta como Vecinly, domicilios, convocatorias y actas quedan en un solo sitio, también para quien vive fuera, como contamos en la página de comunidades internacionales.

Información actualizada a septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.