Junta de propietarios en Andorra: cómo convocarla y celebrarla

En Andorra, la junta ordinaria se convoca con al menos quince días de antelación y, en primera convocatoria, necesita la mayoría de los propietarios que sumen también la mayoría de las cuotas. Si no se alcanza, la segunda convocatoria no exige quórum y puede celebrarse el mismo día, treinta minutos después (art. 25 de la Ley 12/2004).

Quien ha presidido una comunidad en España llega con el manual equivocado.

La ley que manda es andorrana

La Ley 12/2004, de 30 de junio, de propiedad horizontal, con el texto refundido que el Gobierno publicó por Decreto legislativo de 12 de marzo de 2018, regula todo: quién convoca, cuántos deben estar, qué mayorías hacen falta y cómo se documenta. Las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal española se quedan al otro lado de la frontera, y las mayorías tampoco coinciden. Contar votos con el porcentaje de allí es la forma más rápida de dejar un acuerdo razonable a merced del vecino que quiera tumbarlo.

Quién convoca, con qué antelación y por qué vía

Convoca el presidente o, por delegación, el administrador secretario. También pueden pedirla la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25% de las cuotas, y si el presidente no convoca, pueden hacerlo los propios promotores (art. 25.1 y 25.2). La junta ordinaria se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas; lo demás puede ir a una extraordinaria, convocada con la antelación que sea posible para que el aviso llegue a todos (art. 25.5).

La citación debe indicar el orden del día y el lugar, día y hora de la primera convocatoria y, en su caso, de la segunda. Para encadenarlas el mismo día, la segunda tiene que figurar ya en la primera notificación (art. 25.4). Cualquier propietario puede pedir por escrito que un asunto entre en el orden del día de la reunión siguiente (art. 25.3).

Desde 2025, la vía electrónica ya no depende de los Estatutos. La Ley 5/2025 (disposición adicional sexta) permite convocar por correo electrónico o mensajería con constancia del envío y del contenido, y celebrar la junta por videoconferencia siempre que todos los propietarios puedan acceder. El administrador secretario acredita antes la identidad de quien se conecta, y el acta la firman él y el presidente. Para las notificaciones en papel, el orden de domicilios lo fija el artículo 12; lo explicamos en la guía de fondo de reserva y notificaciones.

Quórum y mayorías: cuántos propietarios y cuántas cuotas

En Andorra casi siempre se cuentan dos cosas a la vez, cabezas y cuotas.

Atención a la penúltima fila, que el texto original de 2004 decía otra cosa.

Hasta 2008, modificar los Estatutos exigía unanimidad; la Ley 25/2008 la rebajó a tres cuartas partes y reservó la unanimidad para los cambios de cuotas y el uso exclusivo de elementos comunes. En los acuerdos del artículo 26, el ausente bien citado que no se opone por escrito en treinta días naturales desde que se le notifica el acuerdo cuenta como voto a favor (art. 26.4). Quien llega con deudas vencidas sin impugnar ni consignar puede hablar pero no vota, y ni su persona ni su cuota cuentan para ninguna mayoría (art. 24.6). Cada propietario puede representar por escrito hasta a otros seis (art. 24.1), y si ni en segunda convocatoria sale la mayoría, cualquiera de las partes puede pedir al batlle, dentro de los treinta días siguientes, que resuelva en equidad (art. 28.3).

El acta y el libro de actas

Los acuerdos se recogen en un libro de actas numerado y firmado por el presidente y el administrador secretario (art. 29.1). El acta incluye como mínimo fecha y lugar, quién convocó, si era ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria se celebró, asistentes y representados con sus cuotas, orden del día, acuerdos y la relación nominal de quién votó a favor y en contra (art. 29.2). Se firma al terminar o dentro de los diez días siguientes; cerrada el acta, los acuerdos son ejecutivos y se envía copia a cada propietario (art. 29.3). El administrador secretario custodia los libros de forma indefinida y el resto de documentos de la reunión, al menos dos años (art. 29.5).

El cargo lo ejerce un colegiado del Colegio Profesional de Agentes y Gestores Inmobiliarios de Andorra, salvo en comunidades de menos de quince unidades, donde puede asumirlo un propietario sin remuneración (art. 21).

Antes de enviar la próxima convocatoria, comprueba que la segunda convocatoria figura con su hora y que la lista de cuotas está al día: sin cuotas no se puede contar ninguna mayoría. Si la junta va a aprobar una rehabilitación con ayudas públicas, lee antes qué debe quedar en el acta para pedir el Pla Renova. En comunidades pequeñas donde un propietario hace de administrador secretario, Vecinly reúne convocatorias, actas y cuotas de participación en un solo sitio; lo contamos en el software para comunidades de vecinos.

Información actualizada a septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.