Como prohibir pisos turísticos na túa comunidade de propietarios

Durante anos, o piso turístico funcionaba ao revés de como funciona agora: o propietario comezaba a alugar e a comunidade, se quería freialo, tiña que saír a perseguilo. Esa lóxica deuse a volta. Prohibir pisos turísticos na comunidade de propietarios deixou de ser o problema; o difícil, desde o 3 de abril de 2025, é abrilos. Os novos pisos turísticos precisan a aprobación expresa e previa da xunta, por maioría de tres quintos do total de propietarios que representen, á súa vez, tres quintos das cotas (art. 17.12 da Lei de propiedade horizontal).

O cambio chega coa Lei Orgánica 1/2025, que reformou a LPH cunha mensaxe clara: a vivenda de uso turístico xa non é un dereito por defecto, senón unha excepción que se vota. Imos ver que pode decidir a túa comunidade, como se vota, que pasa cos pisos que xa funcionaban e canto máis se lles pode cobrar.

Pode a miña comunidade prohibir un piso turístico?

Si, e o máis rechamante é que xa nin sequera precisa prohibilo de forma activa.

O novo artigo 7.3 da LPH esixe ao propietario obter a aprobación expresa da comunidade antes de iniciar a actividade. Se ninguén a pide, ou a xunta di que non, o piso turístico sinxelamente non pode arrincar. O silencio da comunidade xa non ampara a ninguén: equivale a un non. A xunta, ademais, non está limitada ao branco ou negro. O acordo pode aprobar a actividade, limitala, condicionala ou prohibila. Hai comunidades que a vetan por completo e outras que a permiten con condicións concretas: número máximo de vivendas, normas de acceso ao portal, horarios de uso das zonas comúns.

Antes da reforma, moitas comunidades só podían frear os pisos turísticos se os seus estatutos os prohibían, algo que esixía unanimidade e case nunca se conseguía. Ese ferrollo estatutario segue valendo, pero xa non fai falta: a propia lei pon a chave nas mans da xunta.

Que maioría fai falta e como se vota?

A maioría é de tres quintos, pero cun matiz que decide votacións: calcúlase sobre o total de propietarios e de cotas da comunidade, non sobre os asistentes á xunta. Nunha xunta con media escaleira ausente, ese listón queda lonxísimo, e aí morre máis dun acordo perfectamente viable. Por iso o traballo fino faise antes da reunión. Inclúe o punto de forma expresa na orde do día ("aprobación, limitación ou prohibición do exercicio da actividade de vivenda de uso turístico") e recolle delegacións de voto asinadas dos veciños que non vaian asistir. Un truco de administrador veterano: acompaña a convocatoria dun modelo de delegación xa redactado; multiplica as que volven asinadas.

A acta debe deixar o acordo blindado, especificando como mínimo:

• Que se acorda exactamente: prohibición total, limitación ou condicións concretas
• O resultado da votación, co cómputo de propietarios e de cotas
• Desde cando produce efectos o acordo

Nota legal: o acordo non ten efectos retroactivos. Serve para pechar a porta aos pisos turísticos futuros, non para botar os que xa operaban conforme á normativa.

Afecta os pisos turísticos que xa operaban?

Non. A reforma incorporou unha disposición transitoria pensada para dar seguridade xurídica: quen xa exercía a actividade antes do 3 de abril de 2025, cumprindo a normativa turística da súa comunidade autónoma (licenza ou inscrición no rexistro correspondente), pode seguir facéndoo. A xunta non pode votar a súa expulsión.

O matiz importante está na palabra "legalmente".

O paraugas só cobre a actividade que estaba en regra antes desa data. Un piso que se anunciaba nas plataformas sen licenza nin rexistro non consolida ningún dereito, por moitos anos que leve funcionando, e a comunidade pode esixirlle o cesamento coma a calquera acabado de chegar.

Pode a comunidade cobrarlle ata un 20 % máis?

Si. O mesmo artigo 17.12 permite que a xunta, con idéntica maioría de tres quintos, aprobe cotas especiais ou un incremento na participación nos gastos comúns para as vivendas de uso turístico, cun teito do 20 %. A razón é de sentido común: a rotación constante de hóspedes desgasta máis o ascensor, o portal e a limpeza ca unha familia residente, e ese sobrecusto estábano asumindo todos os demais.

Sobre se a recarga se pode aplicar aos pisos turísticos anteriores á reforma hai debate: o acordo non pode ter efectos retroactivos, aínda que parte da doutrina defende que o incremento se pode esixir cara ao futuro tamén a quen xa operaba. Se a túa comunidade está nese suposto, consulta cun profesional antes de xirar os recibos: unha recarga mal aplicada é carne de impugnación.

Como actuar contra un piso turístico sen aprobación

Se no teu edificio funciona un piso turístico sen o acordo da xunta (e sen dereito consolidado anterior á reforma), o primeiro movemento é do presidente: requirir ao propietario, por iniciativa propia ou a petición de calquera veciño, a cesación inmediata da actividade. Faino de forma fidedigna, con burofax, porque ese requirimento será a primeira proba do preito.

Se o propietario persiste, a xunta pode autorizar o presidente para presentar a acción de cesación do artigo 7.2 da LPH. O xuíz pode ordenar o cesamento inmediato da actividade e unha indemnización polos danos causados. En paralelo, se o piso opera sen licenza turística, denuncialo ante o organismo de turismo autonómico adoita acelerar as cousas pola vía administrativa.

Un consello de quen viu estes preitos de preto: documenta a actividade antes de mover ficha. Capturas datadas dos anuncios nas plataformas, calendario de dispoñibilidade, testemuños do trafego de maletas. Os xuíces non dan por probada a actividade turística porque a veciñanza a comente; quérena ver en papel.

A reforma devolveulles ás comunidades o control sobre unha actividade que as afecta de cheo e que ata agora sufrían como feito consumado. Se no teu edificio o tema está sobre a mesa, o camiño é concreto: punto expreso na orde do día, delegacións recollidas, dobre maioría de tres quintos e unha acta sen fendas. Con iso, a decisión (sexa un veto, unha recarga ou un si con condicións) queda nas mans de quen vive no edificio.

Información actualizada a xullo de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.