Como prohibir pisos turísticos na túa comunidade de propietarios

Si. Desde o 3 de abril de 2025, un piso turístico novo precisa o si expreso e previo da xunta (art. 7.3 LPH), e o acordo que o aproba, limita, condiciona ou prohibe esixe tres quintos do total de propietarios que representen tres quintos das cotas (art. 17.12). Esa maioría pode subirlle os gastos ata un 20 %.

Durante anos, o piso turístico funcionou ao revés: o propietario comezaba a alugar e a comunidade, se quería freialo, tiña que saír a perseguilo. A Lei Orgánica 1/2025 deulle a volta a esa lóxica. Imos ver que pode decidir a túa comunidade, como se vota, que pasa cos pisos que xa funcionaban e canto máis se lles pode cobrar.

Pode a miña comunidade prohibir un piso turístico?

Si, e nin sequera precisa prohibilo de forma activa.

O artigo 7.3 obriga o propietario a obter a aprobación expresa da comunidade antes de iniciar a actividade. Se ninguén a pide, ou a xunta di que non, o piso turístico non pode arrincar. O acordo pode aprobar a actividade, limitala, condicionala ou prohibila: hai comunidades que a vetan por completo e outras que a permiten con condicións concretas, como un número máximo de vivendas, normas de acceso ao portal ou horarios de uso das zonas comúns.

A maioría de tres quintos non é nova. Desde marzo de 2019, o artigo 17.12 xa permitía limitar ou condicionar a actividade con esa maioría; o que engadiu a reforma de 2025 foi nomear expresamente a aprobación e a prohibición e, sobre todo, esixir o si previo da comunidade antes de abrir.

Que maioría fai falta e como se vota?

Tres quintos calculados sobre o total de propietarios e de cotas, non sobre os asistentes. Pero os ausentes tamén contan: segundo o artigo 17.8, o voto do ausente debidamente citado súmase como favorable se, informado do acordo, non manifesta a súa discrepancia ao secretario en 30 días naturais. Unha votación que se queda curta na sala pode chegar aos tres quintos un mes despois, e outra que parecía gañada pode caer se varios ausentes se opoñen por escrito. Por iso o traballo fino faise antes e despois da reunión: punto expreso na orde do día («aprobación, limitación ou prohibición do exercicio da actividade de vivenda de uso turístico»), delegacións asinadas dos veciños que non vaian asistir e unha notificación da acta aos ausentes que deixe constancia da data.

A acta debe especificar como mínimo:

• Que se acorda exactamente: prohibición total, limitación ou condicións concretas
• O resultado da votación, co cómputo de propietarios e de cotas
• Desde cando produce efectos o acordo

Nota legal: o acordo non ten efectos retroactivos. Serve para pechar a porta aos pisos turísticos futuros, non para botar os que xa operaban conforme á normativa.

Afecta os pisos turísticos que xa operaban?

Non. A reforma engadiu á LPH unha disposición adicional segunda: quen xa exercía a actividade antes do 3 de abril de 2025 e se acollera á normativa turística da súa comunidade autónoma pode seguir nas condicións e prazos desa normativa. Un piso que se anunciaba sen licenza nin inscrición no rexistro non consolida ningún dereito, por moitos anos que leve funcionando.

Pode a comunidade cobrarlle ata un 20 % máis?

Si. O mesmo artigo 17.12 permite que a xunta, con idéntica maioría de tres quintos, aprobe cotas especiais ou un incremento na participación nos gastos comúns da vivenda turística, sen superar o 20 %. A rotación constante de hóspedes desgasta máis o ascensor, o portal e a limpeza ca unha familia residente.

A lei só di que estes acordos non teñen efectos retroactivos. Non aclara se a recarga pode aplicarse desde agora aos pisos que xa operaban legalmente, así que consulta cun profesional antes de xirar os recibos.

Como actuar contra un piso turístico sen aprobación

O presidente require ao propietario, de forma fidedigna (burofax), a cesación inmediata. Se persiste, a xunta pode autorizalo para presentar a acción de cesación do artigo 7.2: o xuíz pode ordenar o cesamento como medida cautelar e, na sentenza, a indemnización dos danos e mesmo a privación do uso da vivenda ata tres anos. Documenta a actividade antes de mover ficha: capturas datadas dos anuncios e do calendario de dispoñibilidade.

Se a votación vai ser por videoconferencia, repasa que fai válida unha xunta telemática, e lembra que o requirimento asínao o presidente, coa responsabilidade que iso implica. Con Vecinly, a convocatoria, o rexistro de delegacións e a acta quedan no mesmo sitio, con constancia de quen recibiu a convocatoria. Máis detalles na páxina para presidentes.

Información actualizada en setembro de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.