Como reclamar cotas inpagadas: guía do proceso monitorio (LPH)

A débeda do 3.º B non a paga o 3.º B. Están a adiantala, sen sabelo, todos os demais: cada recibo que ese veciño deixa de aboar sae da tesouraría común, é dicir, do diñeiro que o resto si ingresa puntualmente cada mes. Por iso reclamar cotas inpagadas na comunidade non é ningún ataque persoal contra ninguén: é protexer o peto de todos.

Para facelo, a Lei de Propiedade Horizontal (LPH) española prevé unha vía rápida e alcanzable: o proceso monitorio, que permite recuperar a débeda sen embarcarse desde o primeiro día nun litixio ordinario. Iso si, é un camiño moi esixente coas formas. Unha acta ambigua ou unha notificación mal feita abondan para devolver a comunidade á casa de saída, así que convén percorrer cada etapa coa papelada ben atada.

O punto de partida: a xunta de propietarios e a liquidación da débeda

Para que a reclamación xudicial prospere, o primeiro paso non admite atallos. Hai que convocar unha xunta de propietarios, de carácter ordinario ou extraordinario, incluíndo de forma expresa na orde do día a liquidación da débeda do veciño moroso.

Nesa reunión debátese e apróbase o desglose exacto das cantidades pendentes de pago. E é imprescindible que a acta recolla a autorización expresa ao presidente ou ao administrador de fincas para exercer as accións xudiciais oportunas. Por que tanta insistencia na literalidade? Porque a acta é o primeiro que examina o xulgado: se a autorización non consta ou a cifra non cadra, a petición inadmítese e a comunidade volve comezar, con outra convocatoria, outra xunta e varios meses perdidos polo camiño.

A validez da acta para a reclamación de morosos depende por completo de que este punto quede redactado con total claridade, especificando:

• Quen debe o diñeiro
• A que períodos corresponde a débeda
• A canto ascende a contía exacta

Unha xunta mal convocada ou mal redactada invalida todo o que vén despois.

Co acordo aprobado e blindado, o seguinte paso é que o debedor se dea oficialmente por informado. Aí é onde se torcen moitas reclamacións.

A notificación fidedigna ao propietario afectado

Unha vez aprobado o acordo de liquidación, hai que notificalo formalmente ao propietario debedor. O método máis seguro e legalmente incuestionable é o envío dun burofax con acuse de recibo e certificación de texto: acredita á vez que se comunicou, cando se fixo e que chegou ao seu destinatario, tres cousas que unha carta ordinaria non pode probar se o asunto acaba diante dun xuíz. O documento debe dirixirse ao enderezo que o propietario designase formalmente para as comunicacións da comunidade ou, na súa falta, ao propio piso ou local do edificio.

Nota legal: Se a notificación resulta imposible tras os intentos pertinentes, procederase a colocar o acordo no taboleiro de anuncios da comunidade, nun lugar visible de uso común, durante polo menos tres días naturais. Esta comunicación pública fornece efectos legais de notificación tras o devandito prazo.

O certificado de débeda da comunidade de veciños

Transcorrido o prazo outorgado no requirimento de pago sen que a débeda se saldase, entra en escena o documento que sostén toda a demanda: o certificado de débeda da comunidade, que emite o secretario co visto e prace do presidente, e que o xulgado lerá coa mesma lupa coa que leu a acta, porque é a peza que conecta a cifra aprobada na xunta coa cantidade que se reclama no escrito. Entre os requisitos legais está reflectir fielmente que a cantidade reclamada coincide de forma exacta coa aprobada na xunta e que o acordo se notificou previamente polas vías legais descritas.

Un consello de quen levou moitas actas: acompaña sempre o certificado dun desglose mes a mes do que se reclama. Unha cifra global convida o debedor a opoñerse alegando erros nas contas, e esa oposición é xustamente o que a comunidade quere evitar.

O intento de acordo previo: un requisito desde 2025

Antes de pisar o xulgado hai unha escala obrigatoria que moitas comunidades seguen pasando por alto. A Lei Orgánica 1/2025, en vigor desde o 3 de abril de 2025, converteu o intento dun medio axeitado de solución de controversias (unha negociación con avogado, unha conciliación, unha mediación ou unha oferta vinculante) en requisito de procedibilidade da demanda civil. O monitorio de propiedade horizontal non figura entre as excepcións: dos monitorios só queda fóra o europeo.

Supón un documento máis no expediente, non un preito adicional: diríxese ao debedor unha proposta seria de acordo e déixase constancia do seu resultado, aínda que sexa o silencio, e ese xustificante acompaña a petición inicial.

Sen el, o xulgado pode inadmitir a demanda.

Como iniciar o proceso monitorio por débedas da comunidade

Coa acta da xunta e o certificado de débeda na man, a comunidade xa está habilitada para acudir á vía xudicial. A petición inicial de proceso monitorio da comunidade de propietarios preséntase ante o Xulgado de Primeira Instancia do lugar onde radique a finca.

Para a presentación desta solicitude inicial non é obrigatoria a intervención de avogado nin procurador, independentemente da contía da débeda. Agora ben, a LPH permite repercutir os honorarios destes profesionais ao propietario moroso se o xuíz estima integramente a demanda. Por iso contar con asistencia xurídica desde o principio adoita ser unha opción apoiada polas comunidades: non é un luxo, senón un seguro contra os fallos formais que vimos sinalando.

O desenvolvemento do procedemento no xulgado

Unha vez admitida a trámite a solicitude, o xulgado requirirá ao demandado para que, nun prazo de vinte días hábiles (que cun agosto polo medio se converten facilmente en dous meses de calendario), pague á comunidade ou compareza alegando as razóns polas que, ao seu xuízo, non debe a cantidade. Ante isto, ábrense tres escenarios:

• O veciño paga: o proceso arquívase e a comunidade recupera os fondos.
• O veciño non paga nin comparece: o xulgado ditará un decreto de finalización que permitirá á comunidade solicitar directamente o embargo de bens do debedor para cubrir as cotas pendentes e os xuros.
• O veciño oponse: se o propietario presenta un escrito de oposición alegando, por exemplo, un erro nas contas ou a nulidade do acordo, o proceso monitorio transformarase no xuízo que corresponda segundo a contía (verbal se non supera os 15.000 euros ou ordinario se excede esa cifra).

Actuar con rapidez e rigor documental fronte á morosidade protexe o patrimonio de todos os propietarios, tamén o de quen leva meses adiantando, sen sabelo, a parte do que non paga. Seguir escrupulosamente os prazos e as esixencias da Lei de Propiedade Horizontal é a mellor garantía para resolver o conflito nos tribunais sen sorpresas indesexadas.

Actualizado o 29 de xullo de 2026. Este artigo ten carácter informativo e non constitúe asesoramento legal.