Com prohibir pisos turístics a la teva comunitat de propietaris

Durant anys, el pis turístic funcionava a l'inrevés de com funciona ara: el propietari començava a llogar i la comunitat, si volia aturar-lo, havia de sortir a empaitar-lo. Aquesta lògica s'ha capgirat. Prohibir pisos turístics a la comunitat de propietaris ha deixat de ser el problema; el que costa, des del 3 d'abril de 2025, és obrir-los. Els nous pisos turístics necessiten l'aprovació expressa i prèvia de la junta, per majoria de tres cinquenes parts del total de propietaris que representin, alhora, tres cinquenes parts de les quotes (art. 17.12 de la Llei de propietat horitzontal).

El canvi arriba amb la Llei Orgànica 1/2025, que va reformar la LPH amb un missatge clar: l'habitatge d'ús turístic ja no és un dret per defecte, sinó una excepció que es vota. Vegem què pot decidir la teva comunitat, com es vota, què passa amb els pisos que ja funcionaven i quant més se'ls pot cobrar.

Pot la meva comunitat prohibir un pis turístic?

Sí, i el més cridaner és que ja ni tan sols cal que el prohibeixi de manera activa. El nou article 7.3 de la LPH exigeix al propietari obtenir l'aprovació expressa de la comunitat abans d'iniciar l'activitat. Si ningú no la demana, o la junta diu que no, el pis turístic senzillament no pot arrencar. El silenci de la comunitat ja no empara ningú: equival a un no. La junta, a més, no està limitada al blanc o negre. L'acord pot aprovar l'activitat, limitar-la, condicionar-la o prohibir-la. Hi ha comunitats que la veten del tot i d'altres que la permeten amb condicions concretes: nombre màxim d'habitatges, normes d'accés al portal, horaris d'ús de les zones comunes.

Abans de la reforma, moltes comunitats només podien frenar els pisos turístics si els estatuts els prohibien, cosa que exigia unanimitat i gairebé mai s'aconseguia. Aquest forrellat estatutari continua valent, però ja no cal: la mateixa llei posa la clau a les mans de la junta.

Quina majoria cal i com es vota?

La majoria és de tres cinquenes parts, però amb un matís que decideix votacions: es calcula sobre el total de propietaris i de quotes de la comunitat, no sobre els assistents a la junta. En una junta amb mitja escala absent, aquest llistó queda lluníssim, i aquí mor més d'un acord perfectament viable.

Per això la feina fina es fa abans de la reunió.

Inclou el punt de manera expressa a l'ordre del dia ("aprovació, limitació o prohibició de l'exercici de l'activitat d'habitatge d'ús turístic") i recull delegacions de vot signades dels veïns que no hi assistiran. Un truc d'administrador veterà: acompanya la convocatòria d'un model de delegació ja redactat; multiplica les que tornen signades.

L'acta ha de deixar l'acord blindat, especificant com a mínim:

• Què s'acorda exactament: prohibició total, limitació o condicions concretes
• El resultat de la votació, amb el còmput de propietaris i de quotes
• Des de quan té efectes l'acord

Nota legal: l'acord no té efectes retroactius. Serveix per tancar la porta als pisos turístics futurs, no per fer fora els que ja operaven d'acord amb la normativa.

Afecta els pisos turístics que ja operaven?

No. La reforma va incorporar una disposició transitòria pensada per donar seguretat jurídica: qui ja exercia l'activitat abans del 3 d'abril de 2025, complint la normativa turística de la seva comunitat autònoma (llicència o inscripció al registre corresponent), pot continuar fent-ho. La junta no pot votar-ne l'expulsió. El matís important és a la paraula "legalment". El paraigua només cobreix l'activitat que estava en regla abans d'aquella data. Un pis que s'anunciava a les plataformes sense llicència ni registre no consolida cap dret, per molts anys que porti funcionant, i la comunitat pot exigir-li el cessament com a qualsevol nouvingut.

Pot la comunitat cobrar-li fins a un 20 % més?

Sí. El mateix article 17.12 permet que la junta, amb idèntica majoria de tres cinquenes parts, aprovi quotes especials o un increment en la participació en les despeses comunes per als habitatges d'ús turístic, amb un sostre del 20 %. La raó és de sentit comú: la rotació constant d'hostes desgasta més l'ascensor, el portal i la neteja que una família resident, i aquell sobrecost l'estaven pagant tots els altres, pagant els plats trencats, literalment.

Sobre si el recàrrec es pot aplicar als pisos turístics anteriors a la reforma hi ha debat: l'acord no pot tenir efectes retroactius, tot i que part de la doctrina defensa que l'increment es pot exigir cap al futur també a qui ja operava. Si la teva comunitat és en aquest supòsit, consulta un professional abans de girar els rebuts: un recàrrec mal aplicat és carn d'impugnació.

Com actuar contra un pis turístic sense aprovació

Si al teu edifici funciona un pis turístic sense l'acord de la junta (i sense dret consolidat anterior a la reforma), el primer moviment és del president: requerir al propietari, per iniciativa pròpia o a petició de qualsevol veí, la cessació immediata de l'activitat. Fes-ho de manera fefaent, amb burofax, perquè aquest requeriment serà la primera prova del plet.

Si el propietari persisteix, la junta pot autoritzar el president a presentar l'acció de cessació de l'article 7.2 de la LPH. El jutge pot ordenar el cessament immediat de l'activitat i una indemnització pels danys causats. En paral·lel, si el pis opera sense llicència turística, denunciar-lo davant l'organisme de turisme autonòmic sol accelerar les coses per la via administrativa.

Un consell de qui ha vist aquests plets de prop: documenta l'activitat abans de moure fitxa. Captures datades dels anuncis a les plataformes, calendari de disponibilitat, testimonis del tràfec de maletes. Els jutges no donen per provada l'activitat turística perquè el veïnat en parli; la volen veure en paper.

La reforma ha retornat a les comunitats el control sobre una activitat que els afecta de ple i que fins ara patien com un fet consumat. Si al teu edifici el tema és sobre la taula, el camí és concret: punt exprés a l'ordre del dia, delegacions recollides, doble majoria de tres cinquenes parts i una acta sense esquerdes. Amb això, la decisió (sigui un veto, un recàrrec o un sí amb condicions) queda a les mans dels qui viuen a l'edifici.

Informació actualitzada al juliol de 2026. Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.