Reservefond i ejerforeningen: hvad kræver loven i Europa?
Danmark sætter intet beløb på ejerforeningens opsparing, men kræver en vedligeholdelsesplan. Sådan ser minimumsreglerne ud i 12 europæiske lande, med lovhenvisning.
Dansk ret fastsætter intet minimumsbeløb for en ejerforenings opsparing til vedligeholdelse. Normalvedtægten kræver i stedet en vedligeholdelsesplan, som den ordinære generalforsamling godkender hvert år, og beløbet følger af planen. Mange andre europæiske lande går den modsatte vej og skriver en procentsats eller et beløb pr. kvadratmeter direkte i loven.
Forskellen er ikke lille.
Minimumsreglerne land for land
| Land | Lovens minimum | Måles i forhold til | Kilde |
|---|---|---|---|
| Danmark | Intet beløb; vedligeholdelsesplan godkendt på hver ordinær generalforsamling | Ejernes beslutning | Normalvedtægt 2020 |
| Tyskland | Intet beløb, kun en «passende» opsparing | Ejernes beslutning | WEG § 19, stk. 2, nr. 4 |
| Italien | Ingen løbende opsparing; en særlig fond svarende til hele udgiften, når arbejder er vedtaget | Pr. projekt | Codice civile art. 1135 |
| Holland | 0,5 % af genopførelsesværdien om året, eller beløbet i en højst fem år gammel vedligeholdelsesplan | Genopførelsesværdi | BW art. 5:126 |
| Østrig | 1,12 € pr. m² om måneden (2026), reguleres hvert andet år | Areal | WEG 2002 § 31 |
| Spanien | Saldo aldrig under 10 % af det seneste ordinære budget | Budget | LPH art. 9.1.f |
| Catalonien | Mindst 5 % af de fælles udgifter hvert år | Budget | CCCat art. 553-6 |
| Andorra | Mindst 5 % af det seneste ordinære budget | Budget | Llei 12/2004 art. 14 |
| Portugal | Mindst 10 % af hver ejers andel af de øvrige udgifter | Budget | Decreto-Lei 268/94 art. 4 |
| Frankrig | Mindst 5 % af budgettet; med flerårig plan mindst 2,5 % af de planlagte arbejder | Budget | service-public.gouv.fr |
| Belgien | Mindst 5 % af det foregående års ordinære udgifter, senest fem år efter overdragelsen; kan fravælges med fire femtedeles flertal | Budget | Code civil art. 3.86 § 3 |
| Irland | 200 € pr. lejlighed om året eller et andet aftalt beløb | Lejlighed | MUD Act 2011 s. 19 |
Samme ejendom i otte lande
Tag en ejendom med 20 lejligheder, 1.600 kvadratmeter, et ordinært budget på 30.000 euro om året og en genopførelsesværdi på 4,8 millioner euro. Så meget skal den mindst lægge til side:
| Hvor | Lovens minimum |
|---|---|
| Belgien, Frankrig, Catalonien | 1.500 euro om året |
| Andorra | 1.500 euro i fonden |
| Spanien | 3.000 euro i fonden til enhver tid |
| Portugal | 3.000 euro om året |
| Irland | 4.000 euro om året, medmindre andet er aftalt |
| Østrig | 21.504 euro om året |
| Holland | 24.000 euro om året, medmindre en aktuel plan fastsætter et andet beløb |
I Danmark ville svaret være: det, som vedligeholdelsesplanen siger. Det er både styrken og svagheden ved den danske model. Hvor loven binder opsparingen til driftsbudgettet, vokser den med rengøring, el og forsikring og ikke med tagets eller facadens alder; en plan kan derimod ramme de faktiske udgifter præcist, men kun hvis den bliver opdateret og fulgt. En ejerforening, der år efter år godkender en plan uden at hensætte pengene, står ved den første store post i samme situation som en belgisk forening med minimumsopsparing: med en ekstraordinær opkrævning, som ingen havde budgetteret med.
Den østrigske og den hollandske regel er de strengeste i tabellen, og de er bundet til bygningen selv, ikke til årets regninger.
Et praktisk pejlemærke
Uden et lovfastsat beløb kan de østrigske 1,12 euro pr. kvadratmeter om måneden bruges som en grov kontrol. Ligger en ældre ejendoms opsparing langt under det niveau, er det værd at spørge bestyrelsen, hvordan det næste tag skal betales.
Skal en ejerforening have en reservefond?
Dansk lov fastsætter intet minimumsbeløb. Normalvedtægten kræver en vedligeholdelsesplan, som godkendes på den ordinære generalforsamling, og opsparingen fastsættes i budgettet ud fra den.
Hvor meget skal en ejerforening spare op?
Det afhænger af vedligeholdelsesplanen: de store poster, der forfalder de næste ti år, og hvad de koster. Til sammenligning kræver Østrig mindst 1,12 euro pr. kvadratmeter om måneden og Holland 0,5 % af genopførelsesværdien om året.
Hvilke lande i Europa har intet minimum for reservefonden?
Danmark og Tyskland sætter intet beløb, og Italien har ingen løbende opsparing, kun en særlig fond, når arbejder er vedtaget.
Hvordan opsparingen indgår i fællesudgifterne, forklarer vores artikel om fællesudgifter i en ejerforening. Med Vecinly står opsparingen på sin egen linje i regnskabet, så alle ejere kan se saldoen.
Opdateret september 2026. Artiklen er til orientering og er ikke juridisk rådgivning.
Tilgængelig på 9 sprog
Læs videre
Prøv den specialiserede platform til din ejerforening
Organiser vedligeholdelse, kommunikation og administration nemt.