Assemblée générale de copropriété en Belgique : quorum et majorités

En Belgique, l'assemblée générale d'une copropriété ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et détiennent au moins la moitié des quotes-parts. Faute de ce double quorum, une seconde assemblée se réunit au moins quinze jours plus tard. Chaque décision exige ensuite sa majorité : absolue, deux tiers, quatre cinquièmes ou unanimité.

Quinze propriétaires présents sur vingt-huit, un vote à main levée, des travaux approuvés dans la bonne humeur. Quelques mois plus tard, un copropriétaire conteste la décision devant le juge de paix : l'assemblée avait compté les têtes, jamais les quotités, et ces quinze-là ne détenaient que 42 % des parts. C'est l'erreur classique. De la convocation (quinze jours au moins avant la séance, sauf urgence, selon l'article 3.87, § 3, du Code civil) jusqu'au procès-verbal, chaque étape obéit à une règle précise. Les voici, dans l'ordre où elles peuvent faire dérailler votre assemblée.

Qu'est-ce que le double quorum ?

L'article 3.87, § 5, ne se contente pas de compter les personnes dans la salle. Pour délibérer valablement, l'assemblée doit réunir, au début de la séance, plus de la moitié des copropriétaires, présents ou représentés, et ces copropriétaires doivent posséder ensemble au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Deux conditions, cumulées. La loi prévoit une porte de sortie : l'assemblée délibère aussi valablement si les présents et représentés détiennent plus des trois quarts des quotes-parts, même s'ils sont peu nombreux. Ce second seuil sauve les immeubles où un ou deux gros propriétaires concentrent l'essentiel des parts. La double comptabilité protège tout le monde : les petits propriétaires ne peuvent pas être mis en minorité par un seul détenteur de la moitié de l'immeuble, et inversement. Réflexe de terrain : faites signer une liste de présences avec, à côté de chaque nom, les quotités du lot et, le cas échéant, le nom du mandant. C'est le seul document qui prouve le quorum si la décision est contestée plus tard.

Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint ?

L'assemblée ne délibère pas, point.

Une deuxième assemblée générale est réunie après un délai de quinze jours au moins. Elle délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés et quelles que soient leurs quotités. Trois personnes dans la salle peuvent y voter des décisions qui engagent tout l'immeuble, et une procuration donnée pour la première assemblée vaut aussi pour la seconde, sauf mention contraire.

C'est logique (sans cette soupape, une copropriété désertée par ses propriétaires serait paralysée à vie) mais c'est aussi un avertissement : ne pas venir à la première assemblée, c'est laisser la seconde décider sans vous.

Quelle majorité pour quelle décision ?

Une fois le quorum acquis, chaque type de décision a sa propre majorité, calculée sur les voix des présents et représentés au moment du vote. Les abstentions, les votes nuls et les votes blancs ne comptent pas comme des voix émises (article 3.87, § 8). L'échelle complète, fixée par l'article 3.88 :

Plus la décision touche à la substance de l'immeuble et aux droits de chacun, plus la barre monte. Les quatre cinquièmes visent les décisions qui redessinent le cadre de vie de tous, comme transformer un rez-de-chaussée d'habitation en bureaux. L'unanimité connaît une nuance : quand l'assemblée vote à la majorité qualifiée des travaux ou la division d'un lot, elle peut adapter les quotes-parts à cette même majorité si c'est nécessaire.

Le règlement d'ordre intérieur ne figure pas dans l'article 3.88 : faute de majorité qualifiée prévue par la loi, il se modifie à la majorité absolue.

Combien de procurations une personne peut-elle porter ?

Trois au maximum. La loi admet une seule exception : un mandataire peut accepter plus de trois procurations si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix de l'ensemble des lots. La procuration désigne nommément le mandataire, et personne ne peut voter pour plus de voix que tous les autres présents réunis.

Vérifiez les procurations à l'entrée, pas au moment du vote : une voix irrégulière découverte après coup peut suffire à faire tomber une décision serrée.

Note légale : le syndic ne peut jamais intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale. S'il est lui-même copropriétaire, il vote pour son propre lot, rien de plus.

Le procès-verbal et le recours de quatre mois

Le syndic rédige le procès-verbal avec les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. Il est signé en fin de séance par le président, le secrétaire et les copropriétaires encore présents, puis consigné dans le registre des décisions dans les trente jours. Une décision mal retranscrite est aussi fragile qu'une décision mal votée.

Tout copropriétaire à qui une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive cause un préjudice personnel peut demander au juge de l'annuler ou de la réformer. Le délai est de quatre mois à compter de la date de l'assemblée (article 3.92, § 3). Passé ce délai, même une décision bancale devient définitive : le contestataire doit agir vite, et la copropriété prudente attend l'échéance avant d'engager de grosses dépenses sur un vote fragile.

Dans les petits immeubles, c'est souvent un syndic bénévole qui tient la plume, et l'approbation des comptes qu'il présente suit la même majorité absolue que le reste de la gestion courante (voir notre guide pour tenir soi-même la comptabilité de la copropriété). Un logiciel pour syndic bénévole comme Vecinly envoie les convocations, calcule le quorum en quotités à partir de la liste de présences et archive le procès-verbal dans le registre.

Une assemblée générale belge ne se gagne pas le soir de la séance : elle se gagne dans la convocation envoyée à temps, la liste de présences avec les quotités, la majorité correcte pour chaque point et un procès-verbal fidèle. Avant d'envoyer la prochaine convocation, additionnez les quotités de ceux qui ont confirmé leur présence.

Mis à jour en septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.