Assemblée générale de copropriété en Belgique : quorum et majorités

Quinze propriétaires présents sur vingt-huit, un vote à main levée, des travaux approuvés dans la bonne humeur. Quelques mois plus tard, le juge de paix annule la décision : l'assemblée avait compté les têtes, jamais les quotités. C'est l'erreur classique de l'assemblée générale de copropriété en Belgique, car la loi impose un double quorum : plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, détenant au moins la moitié des quotités dans les parties communes. De la convocation (quinze jours au minimum avant la séance, sauf délai plus long prévu par le règlement d'ordre intérieur) jusqu'au procès-verbal, chaque étape obéit à une règle précise du Code civil. Les voici, dans l'ordre où elles peuvent faire dérailler votre assemblée.

Qu'est-ce que le double quorum ?

L'article 3.87 du Code civil ne se contente pas de compter les personnes dans la salle. Pour délibérer valablement, l'assemblée doit réunir plus de la moitié des copropriétaires, présents ou représentés, et ces copropriétaires doivent posséder ensemble au moins la moitié des quotités. Deux conditions, cumulées. La loi prévoit une porte de sortie : l'assemblée délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés détiennent plus des trois quarts des quotités, même s'ils sont peu nombreux. Ce second seuil sauve les immeubles où un ou deux gros propriétaires concentrent l'essentiel des parts.

Pourquoi cette double comptabilité ? Parce qu'elle protège tout le monde : les petits propriétaires ne peuvent pas être mis en minorité par un seul détenteur de la moitié de l'immeuble, et inversement. Réflexe de terrain : faites signer une liste de présences avec, à côté de chaque nom, les quotités du lot, c'est le seul document qui prouve le quorum si la décision est contestée plus tard.

Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint ?

L'assemblée ne délibère pas, point. Le syndic acte l'absence de quorum et convoque une seconde assemblée générale, qui se tient après un délai de quinze jours au minimum.

Cette seconde assemblée a un privilège décisif : elle délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés et quelles que soient leurs quotités. Trois personnes dans la salle peuvent y voter des décisions qui engagent tout l'immeuble.

C'est logique (sans cette soupape, une copropriété désertée par ses propriétaires serait paralysée à vie) mais c'est aussi un avertissement : ne pas venir à la première assemblée, c'est laisser la seconde décider sans vous.

Quelle majorité pour quelle décision ?

Une fois le quorum acquis, chaque type de décision a sa propre majorité, calculée sur les voix émises, les abstentions et les votes nuls ne comptent pas. L'échelle complète :

• Majorité absolue (la moitié des voix émises plus une) : la gestion ordinaire, dont la nomination du syndic et l'approbation des comptes
• Deux tiers des voix : les travaux dans les parties communes et les modifications des statuts (acte de base et règlement de copropriété) touchant à la jouissance, à l'usage ou à l'administration des parties communes ; le règlement d'ordre intérieur, lui, se modifie à la majorité absolue
• Quatre cinquièmes des voix : les décisions les plus lourdes, détaillées ci-dessous
• Unanimité : la modification de la répartition des quotités entre les lots

Retenez la lecture d'ensemble : plus la décision touche à la substance de l'immeuble et aux droits de chacun, plus la barre monte. La moitié des conflits d'assemblée naissent d'un point voté à la mauvaise majorité.

Quelles décisions exigent les quatre cinquièmes ?

La majorité des quatre cinquièmes s'applique notamment à la modification des statuts de la copropriété et au changement de destination de l'immeuble, transformer un immeuble résidentiel en surfaces de bureaux, par exemple. Ce sont des décisions qui redessinent le cadre de vie de tous ; le législateur exige donc un consensus presque total.

Combien de procurations une personne peut-elle porter ?

Trois au maximum. La loi admet une seule exception : un mandataire peut accepter plus de trois procurations si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas dix pour cent des voix de l'ensemble des lots.

La règle vise les assemblées où une poignée de personnes arrivait avec une pile de procurations et faisait la pluie et le beau temps. Vérifiez les procurations à l'entrée, pas au moment du vote : une voix irrégulière découverte après coup peut suffire à faire tomber une décision serrée.

Note légale : le syndic ne peut jamais intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale. S'il est lui-même copropriétaire, il vote pour son propre lot, rien de plus.

Le procès-verbal et le recours de quatre mois

Le procès-verbal consigne les décisions adoptées et les majorités obtenues : c'est la mémoire juridique de l'assemblée, et le document que le juge lira en premier. Une décision mal retranscrite est aussi fragile qu'une décision mal votée.

Tout copropriétaire peut demander au juge de paix d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive. Le délai est de quatre mois à compter de la date de l'assemblée générale. Passé ce délai, même une décision bancale devient définitive, dans les deux sens : le contestataire doit agir vite, et la copropriété prudente attend l'échéance avant d'engager de grosses dépenses sur une décision fragile.

Une assemblée générale belge ne se gagne pas le soir de la séance : elle se gagne dans la convocation envoyée à temps, la liste de présences avec les quotités, la majorité correcte pour chaque point et un procès-verbal fidèle. Quatre habitudes qui ne coûtent rien, et qui évitent de refaire l'année suivante, devant le juge de paix, le débat qu'on croyait clos.

Mis à jour le 29 juillet 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.