Charges de copropriété en Belgique : calcul, répartition, qui paie

Le propriétaire du rez-de-chaussée n'a jamais appuyé sur le bouton de l'ascenseur, et il le rappelle à chaque assemblée. Cette année, il a fait inscrire un point à l'ordre du jour : ne plus payer l'appareil. L'immeuble est inventé (huit appartements à Liège, 19 200 euros de budget annuel), mais tout syndic bénévole a déjà entendu la demande, et nous avons fait le calcul jusqu'au bout.

La réponse tient en deux articles du Code civil. Les charges de copropriété se répartissent selon la valeur respective de chaque lot, donc selon les quotités, sauf si les copropriétaires ont choisi de les répartir en proportion de l'utilité de chaque partie commune pour chaque lot, ou de combiner les deux critères (article 3.81). Et l'assemblée générale peut modifier cette répartition à la majorité des quatre cinquièmes des voix (article 3.88, § 1er, 2°). Le rez-de-chaussée peut donc obtenir gain de cause.

Reste à savoir qui paiera à sa place.

Ce que contient l'appel de fonds : deux fonds, deux logiques

La loi ne dresse pas la liste des charges. L'article 3.81 cite seulement les frais d'entretien, de réparation et de réfection, et c'est l'article 3.86, § 3 qui donne la structure : le patrimoine de l'association des copropriétaires comprend au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Le premier réunit les avances versées à titre de provision pour les dépenses périodiques, et le texte donne ses exemples : le chauffage et l'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. Le second accumule des apports périodiques destinés aux dépenses qui ne reviennent pas chaque année, comme le renouvellement du chauffage, la réparation ou le remplacement d'un ascenseur, une nouvelle chape de toiture.

Le fonds de réserve a un plancher. Au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent du total des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sauf si l'assemblée décide aux quatre cinquièmes des voix de ne pas le constituer. Dans notre immeuble, cela fait 960 euros par an pour les huit lots, soit 10 euros par mois pour un appartement de 125 quotités.

Dix euros par mois ne remplacent pas un ascenseur.

Les deux fonds vivent sur deux comptes distincts, ouverts au nom de l'association, et le syndic indique à chaque appel de fonds quelle part ira au fonds de réserve. Vérifiez que vos appels portent cette ligne, parce qu'elle compte le jour d'une vente : la part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au vendeur, celle du fonds de réserve reste à l'association. La tenue de ces comptes est détaillée dans notre guide pour tenir soi-même la comptabilité de la copropriété.

Quotités ou utilité : le calcul avant le vote

Les quotités ne se discutent pas en assemblée ordinaire. Elles figurent dans l'acte de base, où la quote-part de chaque lot est fixée d'après sa valeur, elle-même fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation du lot, sur la base du rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier (article 3.85, § 1er). Le règlement de copropriété, lui, doit contenir les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges. C'est ce second texte que vise la demande du rez-de-chaussée.

Notre immeuble compte deux lots par niveau, de 110 quotités sur 1 000 au rez-de-chaussée à 145 au troisième. Sur les 19 200 euros du budget, 2 400 concernent l'ascenseur (contrat d'entretien, contrôles, électricité). La proposition exonère le rez-de-chaussée et répartit l'ascenseur entre les six lots des étages avec un coefficient d'utilité de 1, 2 ou 3 selon le niveau. Voici ce que paie chaque lot sur l'année dans les deux systèmes.

Le total ne bouge pas : ce que le rez-de-chaussée et le premier cessent de payer, le deuxième et le troisième le reprennent. Une clé d'utilité n'allège jamais l'immeuble, elle déplace la facture vers le haut.

Quatre cinquièmes pour la clé, unanimité pour les quotités

Chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix égal à ses quotités, et la majorité se calcule sur les voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sans compter les abstentions, les votes blancs et les votes nuls (article 3.87, §§ 6 et 8). Si tout le monde vient, il faut donc 800 voix sur 1 000. Le rez-de-chaussée et le premier étage, qui y gagnent, en réunissent 460. Même si le deuxième étage acceptait de payer 100 euros de plus par solidarité de palier, les deux propriétaires du troisième suffisent à tout arrêter : ils pèsent 290 voix, et le oui plafonne alors à 710. La règle pratique s'en déduit sans peine. Dès que les lots qui perdent au change détiennent plus d'un cinquième des voix présentes, la proposition est morte avant le tour de table, et il vaut mieux arriver avec une clé plus douce, déjà négociée dans l'escalier, qu'avec un vote perdu d'avance. Les règles de quorum et de procuration qui précèdent ce vote sont dans notre article sur l'assemblée générale de copropriété.

Ne confondez pas la clé des charges avec les quotités elles-mêmes. Modifier la répartition des quotes-parts exige l'unanimité de tous les copropriétaires et un nouveau rapport motivé (article 3.88, § 3). Si elle manque à cause d'un absent, une nouvelle assemblée se réunit après trente jours au moins et peut décider à l'unanimité des présents ou représentés.

Le vote ne suffit pas.

La clé figure dans le règlement de copropriété, qui fait partie des statuts, et toute modification des statuts doit faire l'objet d'un acte authentique. Il faut donc passer chez le notaire. Inscrivez dans la décision qui signe l'acte et comment ses frais sont répartis, sinon la nouvelle clé reste dans un procès-verbal que personne n'ose appliquer.

Effet que l'on oublie : lorsque le règlement met les charges d'une partie commune à la charge de certains copropriétaires seulement, eux seuls votent sur les décisions qui la concernent, chacun avec des voix proportionnelles à sa part dans ces charges (article 3.87, § 6). Dans notre exemple, le rez-de-chaussée ne vote plus sur l'ascenseur, et les deux lots du troisième y pèsent à eux seuls la moitié des voix.

Le juge de paix reste ouvert aux deux camps. Tout copropriétaire peut demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive dans les quatre mois de l'assemblée, et demander la rectification du mode de répartition des charges s'il lui cause un préjudice propre (article 3.92, §§ 3 et 7).

Locataire ou propriétaire : qui paie les charges de copropriété ?

Pour l'association, la question ne se pose pas. Son patrimoine est constitué par les apports des copropriétaires, et c'est à eux que le syndic adresse l'appel de fonds et, au besoin, la mise en demeure. Ce que le bailleur récupère ensuite auprès de son locataire dépend de la Région où se trouve l'immeuble, car le bail d'habitation relève de trois textes différents :

• À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, seules sont dues les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail, et la clé de répartition des charges doit y figurer avec ses explications (article 224/3 du Code bruxellois du Logement). Le bailleur remet un décompte annuel dans les douze mois qui suivent la date anniversaire du bail.
• En Wallonie, le bail écrit mentionne le montant et la nature des charges communes ainsi que, dans un immeuble à habitations multiples, leur mode de calcul et la répartition effectuée ; les charges réelles se justifient par des documents reprenant « les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...) » (décret du 15 mars 2018, articles 3 et 24).
• En Flandre, les frais liés à la propriété sont pour le bailleur et ceux liés à l'usage pour le locataire (article 36 du Vlaams Woninghuurdecreet). Le gouvernement flamand a publié une liste non limitative : les frais du syndic y sont partagés à raison de 34 % pour le locataire et 66 % pour le bailleur, l'entretien périodique de l'ascenseur par moitié, tandis que les frais d'assemblée générale, de gestion et le fonds de réserve restent au bailleur (annexe 2 de l'arrêté du 7 décembre 2018).

Les trois régimes raisonnent poste par poste, et c'est là que le syndic bénévole est rattrapé par les baux des autres. Un bailleur à qui vous envoyez un montant global par trimestre ne peut rien en faire, et il vous écrira. Notre critère : présenter le décompte annuel par poste (ascenseur, nettoyage, syndic, assurance, fonds de réserve) avec la clé appliquée à chacun. Un tableur soigné y suffit, tout comme un logiciel pour syndic bénévole tel que Vecinly, qui rattache chaque paiement à un lot.

Usufruit, vente, séparation : à qui adresser l'appel

Quand un lot est grevé d'un usufruit, la loi tranche pour vous : les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement des charges (article 3.86, § 3). Vous pouvez réclamer la totalité à l'usufruitier comme au nu-propriétaire. Entre eux, l'usufruitier supporte les réparations d'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations, pour lesquelles il peut exiger une contribution proportionnelle (articles 3.153 et 3.154). Ils désignent aussi un seul mandataire pour l'assemblée, faute de quoi leur droit d'y participer est suspendu.

La vente a son article, le 3.94. L'acquéreur supporte les charges ordinaires à partir du jour où il peut jouir des parties communes. Il supporte aussi, sauf convention contraire entre les parties, les dépenses décidées avant la date certaine du transfert mais dont le syndic demande le paiement après, et les charges extraordinaires votées entre le compromis et l'acte s'il disposait d'une procuration pour assister à cette assemblée. Le notaire retient sur le prix les arriérés du vendeur (article 3.95). Pour vous, la contrainte est un délai : quinze jours pour répondre à la demande d'informations qui précède la signature, trente jours pour répondre au recommandé du notaire. Ce courrier arrive volontiers en août. Gardez prêts les montants des deux fonds, les arriérés du lot, les appels décidés, les procès-verbaux des trois dernières années, les décomptes des deux dernières et le dernier bilan approuvé.

Pour un couple qui se sépare, le Code ne prévoit rien de particulier, et l'article 3.86 ne prononce la solidarité que pour l'usufruit. Tant que le titre de propriété n'a pas changé, l'appel continue d'aller aux noms qui y figurent, et les deux indivisaires doivent eux aussi désigner un mandataire commun pour voter. Qui supporte la charge entre eux relève de leur convention ou du jugement, pas du syndic.

Côté impôts : ce que le syndic peut affirmer

Une seule règle fiscale concerne directement la relation entre bailleur et locataire, et elle est la même dans les trois Régions pour un bail de résidence principale : le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire (article 226 du Code bruxellois du Logement, article 59 du décret wallon, article 36 du décret flamand). Pour la déclaration de revenus de chaque propriétaire, l'association n'a rien à attester au-delà de son décompte annuel.

Avant de mettre le point à l'ordre du jour, sortez l'acte de base et le règlement de copropriété, refaites le tableau ci-dessus avec vos chiffres et additionnez les voix des lots qui paieraient davantage. Si elles dépassent le cinquième, vous savez déjà ce qu'il reste à négocier. Et si vous venez de reprendre le mandat, notre guide du syndic bénévole en Belgique reprend les autres obligations de la première année.

Textes vérifiés le 8 octobre 2026 dans la version consolidée du livre 3 du Code civil et des trois législations régionales du bail. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.