Cambiar de administrador de fincas: mayoría, pasos y papeles
La junta puede cesarlo en cualquier momento y sin dar motivos. En segunda convocatoria no hace falta la mitad del edificio, sino la de los presentes. Así se hace sin sorpresas.
Se puede cambiar de administrador de fincas en cualquier momento y sin dar motivos: la junta de propietarios puede cesarlo antes de que acabe su mandato, que dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (artículo 13.7 de la LPH). En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes, no del edificio entero.
Esa última frase es la que casi todo el mundo lee mal.
Qué porcentaje se necesita para cambiar de administrador
El cese y el nombramiento del administrador no tienen una mayoría especial en la LPH, así que siguen la regla general del artículo 17.7.
| Convocatoria | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Primera | Mayoría del total de propietarios, que represente la mayoría de las cuotas del edificio |
| Segunda | Mayoría de los asistentes, que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes |
| Cataluña (art. 553-25 CCCat) | Mayoría simple de quienes votan, que represente la mayoría simple de sus cuotas |
Pongamos una comunidad de 20 viviendas donde a la segunda convocatoria de una tarde de octubre acuden siete propietarios que suman el 40 % de las cuotas. Si cuatro de ellos votan cambiar de administrador y entre los cuatro reúnen el 24 % de las cuotas del edificio, el acuerdo sale adelante: son mayoría de los presentes y su 24 % supera la mitad del 40 % que había en la sala. Nadie ha necesitado el 50 % del edificio. Es la diferencia con Italia o Francia, donde el umbral se mide contra el total del inmueble, y la razón por la que en España los cambios de administrador se deciden casi siempre en segunda convocatoria y con quien se moleste en bajar a la junta. En Cataluña la cuenta se hace igual con quienes votan, sin distinguir entre primera y segunda convocatoria (artículo 553-25.2.j del Código Civil catalán).
Quién convoca la junta
En España la junta la convoca el presidente, no el administrador (artículo 16). Si el presidente no quiere, pueden pedirla una cuarta parte de los propietarios, o los que representen al menos el 25 % de las cuotas; y si aun así no la convoca, la convocan ellos mismos como promotores de la reunión.
Poned dos puntos en el orden del día: el cese del administrador actual y el nombramiento del siguiente. Con uno solo, la comunidad se queda sin nadie que pague las facturas del mes siguiente.
El artículo 13.7 habla de una junta «convocada en sesión extraordinaria» para cesar al administrador antes de que acabe su año. En la junta ordinaria, al terminar el mandato, basta con nombrar a otro.
El contrato: cuándo cuesta dinero
El cargo lo quita la junta. El contrato de servicios con un administrador profesional es otra cosa y puede prever un preaviso o una penalización por resolverlo antes de tiempo. Leedlo antes de convocar. Nuestro criterio, cuando no hay un motivo grave y documentado: votar el cambio en la junta ordinaria en la que vence el año del mandato. Se espera unos meses y no se discute ninguna factura.
Si sí hay motivos (cuentas que no se presentan, recibos que no se cobran, obras sin ejecutar), dejadlos escritos con fechas en el acta del cese. Son la defensa de la comunidad si el administrador reclama.
Recuperar los papeles
El artículo 20 encarga al administrador custodiar la documentación de la comunidad «a disposición de los titulares». Al cesar, tiene que entregarla, pero la LPH no fija un plazo. Por eso conviene ponerlo en el acta, junto con la lista de lo que hay que devolver: libro de actas, cuentas y justificantes de los últimos años, contratos y pólizas vigentes, recibos pendientes y morosos, certificados emitidos, llaves y el acceso a la cuenta bancaria de la comunidad.
¿Se puede cambiar de administrador de fincas en cualquier momento?
Sí. La junta puede cesarlo antes de que termine su mandato de un año, en una junta convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7 LPH). No hace falta alegar ningún motivo, aunque el contrato de servicios puede prever un preaviso.
¿Qué porcentaje se necesita para cambiar de administrador de fincas?
En primera convocatoria, la mayoría del total de propietarios con la mayoría de las cuotas. En segunda, la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH).
¿Cuáles son los pasos para cambiar de administrador de fincas?
Pedir presupuestos a otros administradores, convocar la junta con el cese y el nombramiento en el orden del día, votar ambos puntos y dejar en el acta la fecha de entrega de la documentación.
¿Qué motivos hay para cambiar de administrador de fincas?
La ley no exige ninguno. Los habituales son cuentas que no se presentan, falta de respuesta, recibos sin cobrar u obras sin ejecutar, y conviene dejarlos escritos en el acta si el contrato prevé penalización.
Pedid dos presupuestos antes de convocar y llevad la lista de entrega ya escrita a la junta. Si la comunidad está pensando en prescindir del administrador y gestionarse sola, las reglas están en comunidad sin administrador, y con una herramienta como Vecinly los papeles quedan en un sitio compartido y el siguiente cambio no depende de los cajones de nadie.
Información actualizada en septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.
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