Gastos de comunidad: qué incluyen, cómo se reparten y quién paga

Punto cuatro del orden del día: que desde enero todos los pisos paguen lo mismo. Nueve votos a favor y tres en contra: aprobado. Ese acuerdo se puede impugnar durante un año, y con él cada recibo que salga después.

Los gastos de comunidad se reparten según la cuota de participación fijada en el título de la finca, salvo que el propio título o los estatutos establezcan otro sistema (artículo 9.1.e de la LPH). Cambiar ese sistema es modificar el título, y eso pide unanimidad (artículo 17.6). Lo que la junta sí decide por mayoría cada año es el presupuesto: cuánto se gasta, pero no cómo se divide.

Con eso claro, casi todas las discusiones de recibo se resuelven leyendo la escritura.

Qué entra en la cuota ordinaria

La ley no trae una lista. Habla de los gastos generales «para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y el artículo 9.2 añade que son generales los que no se pueden imputar a un piso o local concreto. En el presupuesto de un bloque corriente eso se traduce en partidas muy parecidas de una comunidad a otra:

• Limpieza del portal y la escalera, y la luz de las zonas comunes
• Contrato de mantenimiento del ascensor y sus inspecciones
• Seguro del edificio
• Honorarios del administrador, si lo hay, y comisiones del banco
• Agua o calefacción cuando hay un contador general y no individuales
• La aportación al fondo de reserva

Fuera de la cuota ordinaria quedan las derramas, que son aportaciones extra para un gasto concreto y siguen sus propias reglas de voto; están en la guía de fondo de reserva y derramas. Tampoco entra lo que se mide con contador propio: eso lo paga quien lo consume.

Coeficiente o partes iguales: la cuenta antes de la junta

El coeficiente no lo elige la junta. Lo fijó quien otorgó la escritura, normalmente el promotor al vender el edificio por pisos, y el artículo 5 manda tomar como base cuatro cosas: la superficie útil, si el piso es interior o exterior, su situación y el uso previsible de los servicios comunes. Figura en la escritura de división horizontal y en la nota simple de cada piso.

Hemos hecho la cuenta con un edificio inventado pero corriente: doce viviendas y dos locales, con un presupuesto ordinario de 21.600 euros al año. Ocho viviendas tienen un coeficiente del 6 %, las cuatro grandes de las últimas plantas un 9 % y cada local un 8 %. Por coeficiente, las pequeñas pagan 108 euros al mes, las grandes 162 y los locales 144. A partes iguales serían 128,57 euros para los catorce. Cada vivienda grande se ahorraría 401 euros al año y cada local 185, mientras que las ocho pequeñas pagarían 247 euros más. La propuesta de «todos lo mismo» beneficia a quien tiene más metros y la pagan los que tienen menos, así que basta con que uno de esos ocho diga que no para que el cambio no salga. Los ausentes cuentan como votos a favor si no se oponen en los treinta días naturales siguientes a recibir el acuerdo (artículo 17.8), pero un solo voto en contra lo tumba.

Existe también el caso inverso: comunidades que llevan años pasando el mismo recibo a todos sin que la escritura lo diga. Funciona mientras nadie protesta. El día que un propietario pida que el presupuesto se reparta como manda el título, el artículo 9.1.e está de su parte.

La parte molesta es conseguir el papel. Muchas comunidades no guardan copia de la escritura de división horizontal, y sin ella cada vecino cita de memoria un coeficiente distinto. Se pide en el Registro de la Propiedad.

El local con entrada desde la calle

El dueño del local del bajo no pisa el portal ni coge el ascensor, y lo recuerda en cada junta. La ley le contesta en una línea: no utilizar un servicio no exime de pagarlo (artículo 9.2). Se libra solo si el título o los estatutos lo exoneran por escrito, y entonces de lo que la cláusula nombre. Una exención de «gastos de portal y escalera» no alcanza al seguro, al tejado ni a la fachada, que también son suyos.

Para aplicar la cláusula sin discusiones, el presupuesto tiene que venir separado por capítulos: lo que es de todo el inmueble en uno, el portal con el ascensor en otro y el garaje, si lo hay, en un tercero. En un programa de gestión como Vecinly cada capítulo es un grupo de gasto con sus propiedades y su reparto, y el recibo del local sale ya sin la parte de la que está exento; se ve en Vecinly para presidentes. Con una hoja de cálculo se consigue lo mismo, siempre que alguien mantenga las fórmulas.

En Cataluña hay más margen. El Código Civil catalán admite expresamente las cláusulas que exoneran a ciertos propietarios de los gastos de portal, escalera, ascensores o jardines (artículo 553-11), y la junta puede aprobar cuotas especiales para determinados gastos con cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas, sin unanimidad (artículo 553-26). También puede subir hasta el doble la contribución de un local cuya actividad use de forma intensiva los elementos comunes (artículo 553-45).

A quién cobra la comunidad y quién acaba pagando

La búsqueda «quién paga los gastos de comunidad» mezcla dos preguntas. Una es a quién gira el recibo la comunidad, y la respuesta no cambia: al propietario, porque ceder el disfrute del piso no afecta a las obligaciones de la propiedad horizontal (artículo 3 de la LPH). La otra es quién lo soporta al final, y eso depende de un contrato, una escritura o una sentencia que la comunidad no ha firmado.

Del alquiler hay una novedad. El artículo 20 de la LAU cambió el 8 de octubre de 2026 con el Real Decreto-ley 29/2026. El pacto escrito con el importe anual sigue igual, y lo que se puede repercutir es lo que corresponde al piso por su cuota. Lo nuevo es que los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no pueden imponerse al inquilino salvo que él sea el obligado tributario. Es un decreto-ley: el Congreso tiene treinta días para convalidarlo o derogarlo, y el BOE del 2 de octubre ya publicó la derogación de otro que tocaba este mismo artículo (el 26/2026). Mirad la redacción vigente el día que firméis.

En la venta, un detalle que pocos vendedores conocen: quien no comunica al secretario el cambio de titularidad sigue respondiendo de las cuotas posteriores junto con el comprador (artículo 9.1.i). En Cataluña el piso responde del año en curso y de los cuatro anteriores, no de tres (artículo 553-5).

Si el recibo no se paga, da igual quién viva dentro. La reclamación va contra el propietario, y el camino está en cómo reclamar cuotas impagadas.

¿Son deducibles? Solo si el piso está alquilado

En la vivienda en la que vives, la cuota de comunidad no se deduce en la renta. En un piso alquilado, sí: la ley permite restar «todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos» (artículo 23.1.a de la Ley del IRPF), y el artículo 13 de su Reglamento incluye ahí los servicios de administración, vigilancia o portería, los suministros y los gastos de conservación. Guarda los recibos o pide al secretario un certificado anual de lo pagado. Con las derramas hay que mirar el destino: la que paga una reparación se deduce, y la que paga una mejora (un ascensor donde no lo había) queda fuera, porque el reglamento excluye las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

La cuota tampoco lleva IVA. El impuesto grava las operaciones de empresarios y profesionales (artículos 4 y 5 de la Ley del IVA), y una comunidad que reparte sus gastos entre sus dueños no vende nada a nadie. Sí lo paga en cada factura de sus proveedores, como cualquier consumidor, sin poder recuperarlo. La excepción es la comunidad que alquila la azotea a una operadora de telefonía: la ley considera empresario a quien arrienda bienes, y esa renta sí lleva IVA.

Antes de preparar el presupuesto, localizad la escritura de división horizontal y los estatutos inscritos, y anotad junto a cada partida entre quiénes se reparte y con qué coeficiente. En una comunidad sin administrador ese cuadro lo hace el presidente o el tesorero, y es lo primero que conviene repartir en la junta.

Información actualizada a 8 de octubre de 2026, con el artículo 20 de la LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.