Fondo de reserva y derramas: cuánto hay que tener y quién paga
El 10 % de la LPH no es una cuota anual: es el saldo por debajo del cual el fondo nunca puede bajar. En Cataluña la regla es otra. Y qué derramas se pagan aunque votes en contra.
El fondo de reserva es obligatorio en toda comunidad de propietarios. Con la Ley de Propiedad Horizontal, su saldo nunca puede quedar por debajo del 10 % del último presupuesto ordinario. En Cataluña la regla es distinta: el presupuesto debe reservar cada año al menos el 5 % de los gastos comunes. La derrama es otra cosa: una aportación extra que aprueba la junta para un gasto concreto.
Casi todo el mundo lee ese 10 % como una cuota anual. No lo es, y la diferencia cambia el presupuesto.
El 10 % es un suelo, no una cuota
El artículo 9.1.f de la LPH dice que el fondo «estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario». Habla de lo que el fondo tiene, no de lo que se aporta. Una comunidad de 20 viviendas con un presupuesto ordinario de 18.000 euros necesita tener siempre al menos 1.800 euros en el fondo. Si ya los tiene y no los ha tocado, el año siguiente no está obligada a aportar nada más por ley; si una reparación del tejado se lleva 1.200, tiene que reponerlos hasta volver a 1.800, porque el suelo se mide contra el último presupuesto y cada año que sube el presupuesto sube también el mínimo. Esa es la trampa de las comunidades que ponen «fondo de reserva: 10 %» como una línea fija del recibo: unas aportan de más durante años y otras, después de una obra, se quedan por debajo del mínimo sin que nadie lo note hasta la junta siguiente.
El fondo es de la comunidad, no de cada propietario. Quien vende su piso no se lleva su parte.
Para qué se puede usar lo fija la misma norma: obras de conservación, reparación y rehabilitación, obras de accesibilidad y de eficiencia energética, y además contratar con él el seguro del edificio o un contrato de mantenimiento permanente. Pagar con el fondo los gastos corrientes de un año con morosos no está entre esos usos.
En Cataluña es una partida anual
El artículo 553-6 del Código Civil de Cataluña cambia la lógica. El presupuesto de cada año debe incluir una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes para el fondo, y lo que sobra cada año se acumula en el del siguiente. El dinero va a una cuenta bancaria separada a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden tocarlo con la autorización de la presidencia, para gastos urgentes imprevistos, o con la de la junta, para obras extraordinarias.
| España (LPH, art. 9.1.f) | Cataluña (CCCat, art. 553-6) | |
|---|---|---|
| Qué exige | Un saldo mínimo del fondo | Una partida anual en el presupuesto |
| Cuánto | 10 % del último presupuesto ordinario | 5 % de los gastos comunes |
| Si no se gasta | Basta con mantener el saldo | Se acumula al año siguiente |
| Al vender el piso | No se devuelve | No se devuelve |
Qué derramas se pagan aunque votes en contra
Una derrama se aprueba en junta, pero no todas se votan igual ni obligan a todos.
| Tipo de obra | Qué decide la junta | ¿Paga quien vota en contra? |
|---|---|---|
| Conservación, seguridad o habitabilidad (art. 10.1.a) | Solo el reparto y los plazos | Sí |
| Accesibilidad, hasta 12 mensualidades de cuotas tras descontar ayudas (art. 10.1.b) | Solo el reparto | Sí |
| Accesibilidad o ascensor acordados por mayoría (art. 17.2) | La obra, por mayoría de propietarios y de cuotas | Sí, aunque supere las 12 mensualidades |
| Eficiencia energética hasta 12 mensualidades (art. 17.2) | La obra, por mayoría simple | Sí |
| Mejora no exigible acordada por tres quintos (art. 17.4) | La obra | No, si su parte supera tres mensualidades |
La columna de la izquierda es la que importa. Cuando la obra es obligatoria, el artículo 10 dice que la junta no decide si se hace: se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono». Votar en contra de reparar la fachada no exime de pagarla. En cambio, quien vota en contra de poner una piscina donde había un patio no paga su parte si esta supera tres mensualidades ordinarias, según el artículo 17.4.
Si una obra de eficiencia energética se financia con un préstamo, sus cuotas se reparten como gastos generales. Lo prevé el artículo 17.2, y quien votó en contra no puede desmarcarse.
La derrama y la venta del piso
Quien compra responde con el propio piso de lo que el vendedor deba de la parte del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e). Por eso el notario pide el certificado de deuda con la comunidad, que el secretario debe emitir en siete días con el visto bueno del presidente. Si hay una derrama aprobada con plazos que vencen después de la venta, dejad por escrito en la compraventa quién paga cada plazo: es la discusión más frecuente entre comprador y vendedor, y la ley no la zanja por vosotros.
¿Es obligatorio el fondo de reserva en una comunidad de propietarios?
Sí. La LPH exige que su saldo no baje nunca del 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). En Cataluña, el presupuesto debe dedicarle cada año al menos el 5 % de los gastos comunes (art. 553-6 CCCat).
¿Qué significa derrama en una comunidad de vecinos?
Es una aportación extraordinaria, aparte de la cuota ordinaria, que la junta aprueba para pagar un gasto concreto, normalmente una obra. Se reparte según la cuota de participación de cada vivienda, salvo que los estatutos digan otra cosa.
¿Hay que pagar una derrama superior a 12 mensualidades?
Depende de la obra. Las de accesibilidad acordadas por mayoría se pagan aunque superen las 12 mensualidades (art. 17.2 LPH). Una mejora no exigible no obliga a quien votó en contra si su parte supera tres mensualidades (art. 17.4).
¿Qué es el certificado de deuda de la comunidad?
El documento que acredita si el vendedor de un piso debe algo a la comunidad. Lo emite el secretario con el visto bueno del presidente en un máximo de siete días naturales, y sin él el notario no autoriza la venta, salvo que el comprador lo dispense.
Cómo fijan el mínimo legal otros países europeos se compara en nuestra guía del fondo de reserva de las comunidades en Europa, país por país.
Antes de la próxima junta, comprobad el saldo del fondo contra el 10 % del presupuesto que vais a aprobar, no contra el del año pasado. Si lleváis las cuentas en un programa de gestión de comunidades como Vecinly, el saldo del fondo sale separado del resto y la cifra no depende de que alguien la recuerde. Y si la duda es qué hacer con un vecino que no paga la derrama, el camino es el de reclamar cuotas impagadas.
Información actualizada en septiembre de 2026, con el texto de la LPH vigente tras el Real Decreto-ley 7/2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.
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