Changer de syndic : mise en concurrence, vote et transition

Pour changer de syndic, l'assemblée générale vote la désignation du nouveau à la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, soit 501 tantièmes sur 1 000 (service-public.gouv.fr). La question doit être inscrite à l'ordre du jour, et la convocation part au moins 21 jours avant la séance.

L'erreur la plus chère ne se commet donc pas en assemblée : elle se commet trois semaines avant, quand la convocation part sans que la question figure à l'ordre du jour. Une résolution non inscrite ne peut pas être votée, et le contrat en place court jusqu'à la prochaine assemblée annuelle, un an de plus avec un syndic dont plus personne ne veut. Le reste est une affaire de calendrier : mise en concurrence, inscription, vote, puis une transition encadrée par des délais précis.

Comment se fait la mise en concurrence des contrats de syndic ?

C'est le conseil syndical qui s'en charge. L'article 21 de la loi de 1965 lui confie la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel. Le rythme triennal a disparu le 1er juin 2020, avec l'ordonnance du 30 octobre 2019 : l'exercice se rattache désormais à la désignation elle-même, pas à un calendrier (ANIL).

Deux tempéraments. L'assemblée générale précédente peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité de l'article 25. Et une copropriété sans conseil syndical n'y est pas tenue (service-public.gouv.fr). Tout copropriétaire peut de toute façon demander l'inscription à l'ordre du jour du projet de contrat qu'il a obtenu. La vraie valeur de la démarche est pratique : comparer pour choisir, et pour négocier.

Pour comparer des contrats qui se ressemblent rarement, ramenez-les aux mêmes questions :

• Ce que couvre exactement le forfait de base, et ce qui en sort
• Le coût des prestations particulières facturées en plus, de l'état daté aux relances d'impayés
• Les honoraires sur travaux, exprimés en pourcentage du montant voté

Un réflexe de conseiller syndical aguerri : lisez la liste des prestations hors forfait avant le prix du forfait. C'est presque toujours là que l'addition se joue.

Comment inscrire le changement à l'ordre du jour ?

L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

Tout copropriétaire, comme le conseil syndical, peut notifier au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, les questions à inscrire, avec un projet de résolution par candidat et les projets de contrat. Le syndic ne peut ni refuser l'inscription ni en juger l'opportunité. Mais la convocation doit être reçue au moins vingt et un jours avant la séance (service-public.gouv.fr) : une demande arrivée après l'envoi glisse mécaniquement à l'assemblée suivante.

Concrètement, il faut demander l'inscription de la désignation du nouveau syndic et joindre les projets de contrat des candidats, pour que chacun vote en connaissance de cause. D'où l'intérêt d'anticiper de deux à trois mois : le temps de collecter les offres, de les comparer et de tout notifier avant que le syndic en place (rarement pressé de préparer sa succession) n'envoie les convocations.

Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?

La désignation comme la révocation du syndic relèvent de l'article 25 : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents. Chaque candidature se vote successivement, et le premier contrat qui obtient la majorité rend les suivants sans objet. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, 501 voix favorables sont nécessaires même si la moitié de la copropriété est restée chez elle. Les absents pèsent donc, de fait, comme des votes contre.

La loi prévoit un filet de rattrapage : si le projet réunit au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'article 25-1 impose un second vote immédiat, cette fois à la majorité simple de l'article 24, celle des seuls votants. La bataille se gagne donc avant la séance, en collectant pouvoirs et votes par correspondance ; et exigez que le procès-verbal consigne le décompte exact des voix, sans quoi impossible de prouver que le tiers était atteint.

Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat ?

Le chemin le plus sûr reste d'attendre l'échéance. Le mandat dure trois ans au maximum et ne se renouvelle jamais par tacite reconduction : à chaque fin de contrat, l'assemblée doit de toute façon voter, et rien ne l'oblige à reconduire le sortant. C'est aussi le moment de reconsidérer le modèle : un autre syndic professionnel, ou le passage en syndic bénévole ou coopératif, que des outils de gestion comme Vecinly rendent réaliste pour les copropriétés de taille modeste.

En cours de mandat, la résiliation anticipée prévue à l'article 18 de la loi de 1965 suppose une inexécution suffisamment grave du syndic : travaux urgents ou votés jamais lancés, fournisseurs ou salariés non payés, assurances obligatoires non souscrites, compte séparé jamais ouvert (service-public.gouv.fr). Une perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffisent pas. Le conseil syndical notifie au syndic, par lettre recommandée, une demande motivée d'inscription de la question à l'ordre du jour, en détaillant les manquements ; l'assemblée vote à la majorité de l'article 25, et la résiliation prend effet à la date qu'elle fixe, au plus tôt un jour franc après la séance.

Note légale : une révocation sans motif suffisamment grave expose la copropriété à indemniser le syndic, qui peut réclamer les honoraires courant jusqu'au terme prévu du contrat. Documentez les manquements par écrit avant de lancer la procédure.

Quels délais pour la remise des documents et des fonds ?

L'article 18-2 de la loi de 1965 organise la passation en trois temps, qui courent à compter de la cessation des fonctions. Sous quinze jours, le syndic sortant remet la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Sous un mois, il transmet l'ensemble des documents et archives de la copropriété, y compris les documents dématérialisés, dans un format téléchargeable et imprimable. Il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture (service-public.gouv.fr).

Les fonds, eux, ne voyagent plus vraiment : les comptes étant ouverts au nom du syndicat, l'argent reste la propriété de la copropriété et le nouveau syndic en reprend simplement la gestion. Ce qui se perd dans les transitions mal suivies, ce sont les archives, les contrats en cours et l'historique des travaux, d'où l'intérêt de pointer, pièce par pièce, la liste de ce qui a été remis.

Si le sortant traîne, la riposte est codifiée : mise en demeure restée infructueuse, puis saisine du président du tribunal judiciaire par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical. Le juge peut ordonner la remise sous astreinte et accorder une provision à valoir sur des dommages et intérêts.

Une dernière vérification avant de signer : la majorité se compte en tantièmes, pas en mains levées. Le détail des articles 24, 25 et 26 figure dans le guide des majorités en assemblée générale.

Commencez trois mois avant l'échéance du contrat : c'est le délai dans lequel l'assemblée de désignation doit se tenir. Le conseil syndical qui pilote la mise en concurrence trouvera une méthode de travail sur la page pour les conseils syndicaux.

Informations à jour à septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.