Changer de syndic : mise en concurrence, vote et transition

L'erreur la plus chère d'un changement de syndic ne se commet pas en assemblée : elle se commet trois semaines avant, quand la convocation part sans que la question figure à l'ordre du jour. Une résolution non inscrite ne peut pas être votée, et le contrat en place court alors jusqu'à la prochaine assemblée annuelle, un an de plus avec un syndic dont plus personne ne veut. La règle centrale, elle, tient en une phrase : pour changer de syndic, la désignation du nouveau se vote en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Le reste est une affaire de calendrier : mise en concurrence, inscription à l'ordre du jour, vote, puis une transition encadrée par des délais précis.

Comment se fait la mise en concurrence des contrats de syndic ?

C'est le conseil syndical qui s'en charge. L'article 21 de la loi de 1965 lui confie la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel. Le rythme triennal instauré par la loi Macron de 2015 a disparu : depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'exercice se rattache à la désignation elle-même, pas à un calendrier.

Deux tempéraments. L'assemblée générale précédente peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité de l'article 25. Et le texte précise que son absence ne rend pas la désignation irrégulière : personne ne pourra faire annuler le vote pour ce motif. La vraie valeur de la démarche est donc pratique, comparer pour choisir, et pour négocier.

Pour comparer des contrats qui se ressemblent rarement, ramenez-les aux mêmes questions :

• Ce que couvre exactement le forfait de base, et ce qui en sort
• Le coût des prestations particulières facturées en plus, de l'état daté aux relances d'impayés
• Les honoraires sur travaux, exprimés en pourcentage du montant voté

Un réflexe de conseiller syndical aguerri : lisez la liste des prestations hors forfait avant le prix du forfait. C'est presque toujours là que l'addition se joue.

Comment inscrire le changement à l'ordre du jour ?

L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

Tout copropriétaire, comme le conseil syndical, peut notifier au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, les questions à inscrire, à tout moment, selon le décret du 17 mars 1967. Mais la convocation doit partir au moins vingt et un jours avant la séance : une demande arrivée après l'envoi glisse mécaniquement à l'assemblée suivante.

Concrètement, il faut demander l'inscription de la désignation du nouveau syndic et joindre les projets de contrat des candidats, pour que chacun vote en connaissance de cause. D'où l'intérêt d'anticiper de deux à trois mois : le temps de collecter les offres, de les comparer et de tout notifier avant que le syndic en place (rarement pressé de préparer sa succession) n'envoie les convocations.

Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?

La désignation comme la révocation du syndic relèvent de l'article 25 : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, 501 voix favorables sont nécessaires même si la moitié de la copropriété est restée chez elle. Les absents pèsent donc, de fait, comme des votes contre.

La loi prévoit un filet de rattrapage : si le projet réunit au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'article 25-1 impose un second vote immédiat, cette fois à la majorité simple de l'article 24, celle des seuls votants. La bataille se gagne donc avant la séance, en collectant pouvoirs et votes par correspondance ; et exigez que le procès-verbal consigne le décompte exact des voix, sans quoi impossible de prouver que le tiers était atteint.

Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat ?

Le chemin le plus sûr reste d'attendre l'échéance. Le mandat dure trois ans au maximum et ne se renouvelle jamais par tacite reconduction : à chaque fin de contrat, l'assemblée doit de toute façon voter, et rien ne l'oblige à reconduire le sortant. C'est aussi le moment de reconsidérer le modèle, un autre syndic professionnel, ou le passage en syndic bénévole ou coopératif, que des outils de gestion comme Vecinly rendent réaliste pour les copropriétés de taille modeste.

En cours de mandat, la résiliation anticipée obéit au contrat type issu du décret du 26 mars 2015 : elle suppose une inexécution suffisamment grave du syndic, comptabilité défaillante, refus de convoquer l'assemblée malgré la demande du conseil syndical, budget prévisionnel jamais mis au vote. Le conseil syndical notifie alors au syndic une demande motivée d'inscription de la question à l'ordre du jour, en précisant les manquements reprochés ; l'assemblée vote à la majorité de l'article 25, et la résiliation prend effet à la date qu'elle fixe, au plus tôt un jour franc après la séance.

Note légale : une révocation sans motif suffisamment grave expose la copropriété à indemniser le syndic, qui peut réclamer les honoraires courant jusqu'au terme prévu du contrat. Documentez les manquements par écrit avant de lancer la procédure.

Quels délais pour la remise des documents et des fonds ?

L'article 18-2 de la loi de 1965 organise la passation en trois temps, qui courent à compter de la cessation des fonctions. Sous quinze jours, le syndic sortant remet la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Sous un mois, il transmet l'ensemble des documents et archives de la copropriété, y compris les documents dématérialisés, dans un format téléchargeable et imprimable. Il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Les fonds, eux, ne voyagent plus vraiment : les comptes étant ouverts au nom du syndicat, l'argent reste la propriété de la copropriété et le nouveau syndic en reprend simplement la gestion. Ce qui se perd dans les transitions mal suivies, ce sont les archives, les contrats en cours et l'historique des travaux, d'où l'intérêt de pointer, pièce par pièce, la liste de ce qui a été remis.

Si le sortant traîne, la riposte est codifiée : mise en demeure restée infructueuse, puis saisine du président du tribunal judiciaire par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, qui peut ordonner la remise sous astreinte, assortie d'intérêts courant depuis la mise en demeure, sans préjudice de dommages et intérêts.

Changer de syndic n'est ni un coup de tête ni un parcours d'obstacles : c'est un calendrier. Des offres collectées et comparées, une question notifiée avant l'envoi des convocations, des tantièmes comptés avant la séance, une passation surveillée délai par délai. Les copropriétés qui échouent ne perdent presque jamais au moment du vote, elles perdent des semaines avant, sur un ordre du jour incomplet.

Informations à jour à juillet 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.