Cómo prohibir pisos turísticos en tu comunidad de propietarios

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, un piso turístico nuevo necesita el sí expreso y previo de la junta (art. 7.3 LPH), y el acuerdo que lo aprueba, limita, condiciona o prohíbe exige tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.12). Esa mayoría puede subirle los gastos hasta un 20 %.

Durante años el piso turístico funcionó al revés: el propietario empezaba a alquilar y la comunidad, si quería frenarlo, tenía que salir a perseguirlo. La Ley Orgánica 1/2025 invirtió esa lógica. Vamos a ver qué puede decidir tu comunidad, cómo se vota, qué ocurre con los pisos que ya funcionaban y cuánto más se les puede cobrar.

¿Puede mi comunidad prohibir un piso turístico?

Sí, y ni siquiera necesita prohibirlo de forma activa.

El artículo 7.3 obliga al propietario a obtener la aprobación expresa de la comunidad antes de iniciar la actividad. Si nadie la pide, o la junta dice que no, el piso turístico no puede arrancar: el silencio de la comunidad ya no ampara a nadie. La junta, además, no está limitada al blanco o negro. El acuerdo puede aprobar la actividad, limitarla, condicionarla o prohibirla, y hay comunidades que la vetan por completo y otras que la permiten con condiciones concretas: número máximo de viviendas, normas de acceso al portal, horarios de uso de zonas comunes.

La mayoría de tres quintos no es nueva. Desde marzo de 2019 el artículo 17.12 ya permitía a la junta limitar o condicionar la actividad con esa mayoría. Lo que añadió la reforma de 2025 fue nombrar expresamente la aprobación y la prohibición y, sobre todo, exigir el sí previo de la comunidad antes de abrir.

¿Qué mayoría hace falta y cómo se vota?

Tres quintos, calculados sobre el total de propietarios y de cuotas de la comunidad, no sobre los asistentes. Pero los ausentes también cuentan: según el artículo 17.8, el voto del propietario ausente debidamente citado se suma como favorable si, informado del acuerdo, no manifiesta su discrepancia al secretario en 30 días naturales. Una votación que se queda corta en la sala puede alcanzar los tres quintos un mes después, y otra que parecía ganada puede caerse si varios ausentes se oponen por escrito. Por eso el trabajo fino se hace antes y después de la reunión. Incluye el punto de forma expresa en el orden del día («aprobación, limitación o prohibición del ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico»), recoge delegaciones firmadas de los vecinos que no vayan a asistir y notifica el acta a los ausentes de forma que quede constancia de la fecha.

El acta debe dejar el acuerdo blindado, especificando como mínimo:

• Qué se acuerda exactamente: prohibición total, limitación o condiciones concretas
• El resultado de la votación, con el cómputo de propietarios y de cuotas
• Desde cuándo surte efectos el acuerdo

Nota legal: el acuerdo no tiene efectos retroactivos. Sirve para cerrar la puerta a los pisos turísticos futuros, no para expulsar a los que ya operaban conforme a la normativa.

¿Afecta a los pisos turísticos que ya operaban?

No. La reforma añadió a la LPH una disposición adicional segunda: quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido a la normativa turística de su comunidad autónoma (licencia o inscripción en el registro correspondiente) puede seguir haciéndolo en las condiciones y plazos de esa normativa. La junta no puede votar su expulsión.

El matiz está en «se había acogido».

El paraguas solo cubre la actividad que estaba en regla antes de esa fecha. Un piso que se anunciaba en plataformas sin licencia ni registro no consolida ningún derecho, por muchos años que lleve funcionando, y la comunidad puede exigirle el cese como a cualquier recién llegado.

¿Puede la comunidad cobrarle hasta un 20 % más?

Sí. El mismo artículo 17.12 permite que la junta, con idéntica mayoría de tres quintos, apruebe cuotas especiales o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que no supere el 20 %. La razón es de sentido común: la rotación constante de huéspedes desgasta más el ascensor, el portal y la limpieza que una familia residente.

La ley solo dice que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. No aclara si el recargo puede aplicarse desde ahora a los pisos turísticos que ya operaban legalmente, así que, si tu comunidad está en ese supuesto, consulta con un profesional antes de girar los recibos: un recargo mal aplicado es carne de impugnación.

Cómo actuar contra un piso turístico sin aprobación

El primer movimiento es del presidente: requerir al propietario, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, la cesación inmediata de la actividad (artículo 7.3, que remite al 7.2). Hazlo de forma fehaciente, con burofax, porque ese requerimiento será la primera prueba del pleito.

Si el propietario persiste, la junta puede autorizar al presidente para presentar la acción de cesación del artículo 7.2. El juez puede ordenar el cese como medida cautelar y, en sentencia, la cesación definitiva, la indemnización de daños y hasta la privación del uso de la vivienda durante un máximo de tres años. En paralelo, si el piso opera sin licencia turística, denunciarlo ante el organismo de turismo autonómico abre también la vía administrativa.

Documenta la actividad antes de mover ficha: capturas fechadas de los anuncios, calendario de disponibilidad, testimonios del trasiego de maletas. La actividad turística hay que probarla, y los comentarios del vecindario no son prueba.

Si la votación va a ser por videoconferencia, repasa antes qué hace válida una junta telemática, y recuerda que el requerimiento de cese lo firma el presidente, con la responsabilidad que eso implica. Con Vecinly, la convocatoria, el registro de delegaciones y el acta quedan en el mismo sitio, con constancia de quién recibió la convocatoria. Más detalles en la página para presidentes.

Información actualizada a septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.