Responsabilidad del presidente de la comunidad de propietarios

A Marta la nombraron presidenta en la junta de mayo y, cuatro meses después, encontró en el buzón un sobre del juzgado con su nombre y sus dos apellidos. Un vecino se había caído por una baldosa suelta del portal que ella, según la carta, «conocía y no reparó». Pasó dos semanas sin dormir, convencida de que respondería con su casa y su nómina.

La realidad es bastante más tranquilizadora: ante un tercero responde la comunidad de propietarios, no el presidente con su patrimonio personal; el presidente solo actúa como su representante legal. La responsabilidad del presidente de la comunidad de propietarios a título personal es la excepción, no la regla y el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo deja claro.

¿Responde el presidente con su patrimonio personal?

Como norma, no. Cuando un tercero sufre un daño por algo común (una baldosa suelta, una cornisa que cede, una fuga que inunda el local de abajo), el demandado es la comunidad, que es quien tiene personalidad para responder y, casi siempre, un seguro de responsabilidad civil detrás. El presidente firma, comparece y da la cara, pero lo hace en nombre de la comunidad, igual que el administrador de una sociedad actúa por la empresa y no con su cuenta corriente.

Esa es la lógica del cargo. El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13 de la LPH), de modo que las consecuencias económicas de sus actos, cuando se mueve dentro de sus funciones, recaen sobre la caja común y, en su caso, sobre la derrama que apruebe la junta.

Sobre su bolsillo, solo en las excepciones que siguen.

¿Cuándo responde el presidente a título personal?

El escudo se agrieta en supuestos concretos y conviene conocerlos porque son evitables casi al cien por cien. El presidente sí puede responder con su patrimonio cuando:

• Actúa por su cuenta, sin acuerdo de la junta o excediéndose de la autorización que se le dio: contrata una obra que nadie aprobó, transige un pleito sin mandato, firma lo que no debía firmar.
• Incurre en negligencia u omisión, la clásica culpa in vigilando: conocía un riesgo o un defecto, no hizo nada y ese defecto acabó causando el daño. La baldosa de Marta solo la salpicaría a ella si se demostrara que la conocía, tenía medios para arreglarla y decidió mirar para otro lado.
• Da un uso indebido a los fondos comunes o los gestiona con desidia: mezcla el dinero de la comunidad con el suyo, paga sin justificantes, no rinde cuentas.

En quince años viendo actas, el patrón se repite: el presidente que se mete en líos es casi siempre el que decidió «resolverlo rápido» sin pasar por la junta, contratando la obra con el primer albañil disponible, adelantando dinero de su cuenta o transigiendo con el vecino del pleito para quitarse el problema de encima. La prisa por hacer un favor es la puerta de entrada a la responsabilidad personal.

¿Cómo se protege el presidente de la comunidad?

Con papel. La mejor póliza de un presidente no es una idea abstracta, sino un rastro documental que demuestre que cada decisión salió de la junta y se ejecutó según lo acordado, y cuatro hábitos concentran casi toda esa protección. Primero, no dar un paso sin acuerdo: si algo relevante no está en el acta, es como si no existiera. Segundo, cuidar las actas y la contabilidad (fechas, importes, autorizaciones expresas, cuentas cuadradas), porque son la prueba de que se actuó dentro del cargo. Tercero, notificar de forma fehaciente cuando toca (un burofax vale su precio el día que hay conflicto). Y cuarto, guardarlo todo: convocatorias, presupuestos, facturas, correos.

El presidente que documenta no solo se protege él; le entrega al siguiente una comunidad ordenada en lugar de una caja de folios. Un software de gestión de comunidades ayuda precisamente ahí, dejando actas, recibos y contabilidad archivados en un mismo sitio y con fecha.

Un cargo obligatorio y sin sueldo

Conviene recordar de dónde parte todo: ser presidente es obligatorio. El artículo 13.2 de la LPH configura el nombramiento como una carga que corresponde a los propietarios, normalmente por turno o sorteo; la duración de un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, la fija el artículo 13.7. Retribución, la ley no le asigna ninguna: salvo acuerdo expreso de la junta, el cargo se ejerce gratis. Nadie cobra por dar la cara.

La ley, eso sí, prevé una válvula de escape: el propietario designado puede pedir al juez que le releve del cargo dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que le asisten. Si el cargo te ha caído por sorteo y tu situación lo hace inviable, ese mes cuenta. Y si tu comunidad se plantea funcionar sin gestor profesional, merece la pena entender antes qué obligaciones asume el presidente.

Antes de reclamar a un moroso: el nuevo trámite de 2025

Hay una diligencia recién estrenada que recae sobre el presidente y que muchos aún desconocen. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde 2025, exige intentar un medio adecuado de solución de controversias (un MASC) antes de acudir a los tribunales. Para la comunidad esto significa que, antes de presentar el proceso monitorio contra un vecino moroso, hay que acreditar ese intento previo de acuerdo extrajudicial.

No es un mero trámite: si se salta, el juzgado puede inadmitir la demanda. El presidente que quiera reclamar las cuotas impagadas debe incorporar ese paso a su hoja de ruta y, de nuevo, dejar constancia documental de que lo intentó.

Presidir una comunidad asusta más de lo que debería.

La regla de fondo protege a quien la conoce: si actúas dentro de lo que aprueba la junta, documentas tus decisiones y no confundes la caja común con la tuya, respondes con el papel, no con tu casa. El susto de Marta se desinfló en cuanto su abogado leyó el acta: la comunidad tenía seguro y ella había hecho las cosas bien.

Actualizado el 29 de julio de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.