Responsabilidad del presidente de la comunidad de propietarios

Ante un tercero responde la comunidad de propietarios, no el presidente: él solo la representa (artículo 13.3 de la LPH). Responde con su propio patrimonio solo si actúa sin acuerdo o excediéndose de lo autorizado (artículo 1727 del Código Civil) o si el daño nace de su propia culpa o negligencia. El cargo es obligatorio y dura un año.

A Marta la nombraron presidenta en la junta de mayo y, cuatro meses después, encontró en el buzón un sobre del juzgado con su nombre y sus dos apellidos. Un vecino se había caído por una baldosa suelta del portal que ella, según la carta, «conocía y no reparó». Pasó dos semanas sin dormir, convencida de que respondería con su casa y su nómina.

La realidad era bastante más tranquilizadora.

¿Responde el presidente con su patrimonio personal?

Como norma, no. Cuando un tercero sufre un daño por algo común (una baldosa suelta, una cornisa que cede, una fuga que inunda el local de abajo), el demandado es la comunidad. No tiene personalidad jurídica, pero la ley le reconoce capacidad para ser parte en un juicio (artículo 6.1.5.º de la LEC), y casi siempre tiene un seguro de responsabilidad civil detrás. El presidente firma, comparece y da la cara, pero lo hace en nombre de la comunidad, igual que el administrador de una sociedad actúa por la empresa y no con su cuenta corriente.

Esa es la lógica del cargo. El presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, de modo que las consecuencias económicas de sus actos, cuando se mueve dentro de sus funciones, recaen sobre la caja común y, en su caso, sobre la derrama que apruebe la junta.

Sobre su bolsillo, solo en las excepciones que siguen.

¿Cuándo responde el presidente a título personal?

El escudo se agrieta en supuestos concretos, y conviene conocerlos porque son evitables casi siempre. El presidente sí puede responder con su patrimonio cuando:

• Actúa por su cuenta, sin acuerdo de la junta o excediéndose de la autorización que se le dio: contrata una obra que nadie aprobó, transige un pleito sin mandato, firma lo que no debía firmar. Lo que exceda del mandato no obliga a la comunidad salvo que lo ratifique (artículo 1727 del Código Civil).
• Incurre en negligencia u omisión propia: conocía un riesgo, tenía medios para atajarlo y no hizo nada. Quien por acción u omisión causa un daño con culpa o negligencia debe repararlo (artículo 1902). La baldosa de Marta solo la salpicaría a ella si se demostrara que la conocía, podía arreglarla y decidió mirar para otro lado.
• Da un uso indebido a los fondos comunes o los gestiona con desidia: mezcla el dinero de la comunidad con el suyo, paga sin justificantes, no rinde cuentas.

El patrón es reconocible: el presidente que se mete en líos suele ser el que decidió «resolverlo rápido» sin pasar por la junta, contratando la obra con el primer albañil disponible, adelantando dinero de su cuenta o transigiendo con el vecino del pleito para quitarse el problema de encima. La prisa por hacer un favor es la puerta de entrada a la responsabilidad personal.

¿Cómo se protege el presidente de la comunidad?

Con papel. La mejor póliza de un presidente es un rastro documental que demuestre que cada decisión salió de la junta y se ejecutó según lo acordado, y cuatro hábitos concentran casi toda esa protección. Primero, no dar un paso sin acuerdo: si algo relevante no está en el acta, es como si no existiera. Segundo, cuidar las actas y la contabilidad (fechas, importes, autorizaciones expresas, cuentas cuadradas), porque son la prueba de que se actuó dentro del cargo. Tercero, notificar de forma fehaciente cuando toca, porque un burofax vale su precio el día que hay conflicto. Y cuarto, guardarlo todo: convocatorias, presupuestos, facturas, correos.

El presidente que documenta no solo se protege él; le entrega al siguiente una comunidad ordenada en lugar de una caja de folios. Un software de gestión de comunidades como Vecinly ayuda precisamente ahí, dejando actas, recibos y contabilidad archivados en un mismo sitio y con fecha.

Un cargo obligatorio y sin sueldo

Ser presidente es obligatorio. El artículo 13.2 de la LPH prevé que se elija entre los propietarios y, si no hay candidatos, por turno rotatorio o sorteo; la duración de un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, la fija el artículo 13.7. La ley no le asigna retribución.

Sí prevé una válvula de escape: el propietario designado puede pedir al juez que le releve del cargo dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que le asisten. Si el cargo te ha caído por sorteo y tu situación lo hace inviable, ese mes cuenta. Y si tu comunidad se plantea funcionar sin gestor profesional, merece la pena entender antes qué obligaciones asume el presidente.

Antes de reclamar a un moroso: el trámite de 2025

Hay una diligencia relativamente nueva que recae sobre el presidente. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias (el llamado MASC) antes de presentar una demanda civil. Para la comunidad significa que, antes del proceso monitorio contra un vecino moroso, hay que acreditar ese intento previo de acuerdo.

No es un mero trámite: si se salta, el juzgado puede inadmitir la demanda. El presidente que quiera reclamar las cuotas impagadas debe incorporar ese paso a su hoja de ruta y dejar constancia de que lo intentó.

El susto de Marta se desinfló en cuanto su abogado leyó el acta: la comunidad tenía seguro y ella había hecho las cosas bien. Si acabas de asumir el cargo, en la página para presidentes contamos cómo llevar actas y cuentas sin montañas de papel.

Información actualizada a septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.