Tabelle millesimali: cosa sono, come si calcolano, come si cambiano
Il valore di ogni appartamento in millesimi non tiene conto dell'affitto né dei lavori fatti in casa. Si approvano a maggioranza, si cambiano all'unanimità, si correggono a maggioranza.
Le tabelle millesimali esprimono il valore di ogni appartamento del condominio in millesimi, cioè su un totale di 1.000, e servono a ripartire le spese e a pesare i voti in assemblea. Nel calcolarle non si tiene conto del canone di affitto, dei miglioramenti né dello stato di manutenzione di ogni unità (articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
Chi ha rifatto il bagno non vede crescere i suoi millesimi. È la prima cosa che sorprende.
A cosa servono
Le spese per conservare e godere le parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (articolo 1123 del codice civile), salvo diversa convenzione. Le stesse cifre pesano i voti: le maggioranze dell'assemblea contano le teste e i millesimi insieme, come spiega la nostra guida alle maggioranze in assemblea condominiale. Accanto alla tabella generale ci sono quasi sempre tabelle d'uso: le scale e l'ascensore, per esempio, si dividono in base all'uso che ciascuno può farne, e chi abita al quinto piano ne paga una parte maggiore di chi sta al piano terra.
Come si calcolano
Il codice fissa il principio e i divieti, non la formula. Nella pratica un tecnico parte dalla superficie reale di ogni unità e la trasforma in una superficie «virtuale» con dei coefficienti che tengono conto del piano, dell'esposizione, della luminosità e della destinazione (abitazione, negozio, box). Poi divide la superficie virtuale di ogni unità per la somma di tutte e moltiplica per mille. In una palazzina di quattro appartamenti con superfici virtuali di 80, 95, 110 e 115 metri quadrati, per un totale di 400, i millesimi sono 200, 237,5, 275 e 287,5. Due appartamenti identici su piani diversi possono avere millesimi diversi per via dei coefficienti, mentre due appartamenti identici sullo stesso piano restano identici anche se uno è stato ristrutturato e l'altro no, perché l'articolo 68 esclude i miglioramenti e lo stato di manutenzione: è la regola che evita di dover ricalcolare le tabelle ogni volta che qualcuno rifà la cucina.
| Operazione | Maggioranza | Fonte |
|---|---|---|
| Approvare le tabelle | Maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi | Cassazione, Sezioni Unite, n. 18477 del 2010 |
| Modificarle per scelta | Unanimità | Art. 69 disp. att., primo comma |
| Correggerle per errore | Maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi, anche su richiesta di un solo condomino | Art. 69 disp. att. |
| Correggerle se un valore è cambiato di oltre un quinto | Come sopra; il costo lo paga chi ha causato la variazione | Art. 69 disp. att. |
Quando si possono cambiare
L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione distingue due strade. Per cambiare i criteri, serve l'unanimità. Per correggerle basta la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma, in due casi: quando i valori sono il frutto di un errore, o quando per una sopraelevazione, un aumento di superficie o un frazionamento il valore di anche una sola unità è cambiato di più di un quinto. In quest'ultimo caso il costo della revisione lo paga chi ha provocato il cambiamento.
Per la sola revisione delle tabelle si può fare causa soltanto al condominio, nella persona dell'amministratore, che deve informarne subito l'assemblea. Se non lo fa, può essere revocato e risponde dei danni.
Il condominio senza tabelle
Oltre dieci condomini il regolamento è obbligatorio e le tabelle ne sono un allegato. Un condominio piccolo, invece, può non averle mai fatte e ripartire per numero di appartamenti. Regge finché nessuno contesta una spesa grossa; quando arriva il rifacimento del tetto, la ripartizione diventa la discussione principale. Il nostro consiglio: farle redigere da un tecnico e approvarle a maggioranza prima della prossima spesa straordinaria, non durante.
Come si calcolano le tabelle millesimali?
Un tecnico trasforma la superficie di ogni unità in superficie virtuale con coefficienti per piano, esposizione e destinazione, poi divide ciascuna per la somma e moltiplica per 1.000. Non contano l'affitto, i miglioramenti e lo stato di manutenzione (art. 68 disp. att.).
Le tabelle millesimali si approvano all'unanimità?
No. Dopo la sentenza delle Sezioni Unite n. 18477 del 2010 basta la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi. Serve l'unanimità solo per modificarle per scelta, non per correggere un errore (art. 69 disp. att.).
Cosa succede se le tabelle millesimali sono sbagliate?
Anche un solo condomino può chiederne la correzione, che l'assemblea approva con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma. Se l'assemblea non provvede, si fa causa al condominio nella persona dell'amministratore.
Come gli altri paesi europei fissano il minimo da accantonare è spiegato nella guida al fondo di riserva del condominio in Europa, paese per paese.
Se il vostro condominio non ha tabelle, chiedete un preventivo a un tecnico prima della prossima spesa straordinaria, non dopo. E se le avete, tenetele allegate al regolamento e caricate nel registro del condominio: con uno strumento come Vecinly le ripartizioni leggono direttamente i millesimi, senza fogli di calcolo da ricopiare.
Informazioni aggiornate a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
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