Convocazione dell'assemblea condominiale: termini, mezzi e date

L'ordine del giorno ormai arriva nella chat del palazzo, tra la foto di un pacco lasciato nell'androne e un vocale sul cancello che non chiude. È comodo e lo leggono tutti. La legge, intanto, è rimasta a quattro mezzi, e uno è il fax.

La convocazione dell'assemblea condominiale deve essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, per posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile). La mail ordinaria e WhatsApp nell'elenco non compaiono.

Chi amministra da sé una palazzina di solito lo scopre dopo.

Quattro mezzi, e la chat non è tra questi

L'elenco non si allarga per comodità. L'articolo 72 delle stesse disposizioni vieta ai regolamenti di condominio di derogare all'articolo 66, quindi una clausola che dica «le convocazioni si mandano per email» non sostituisce i quattro mezzi, e un accordo preso in chat ancora meno. Niente impedisce di mandare anche il messaggio, come promemoria. L'avviso che conta è l'altro.

Abbiamo fatto il conto per una palazzina di dodici unità, con il listino della raccomandata pubblicato da Poste Italiane e consultato l'8 ottobre 2026.

Con due assemblee l'anno la raccomandata costa a quel condominio 169,20 €; la consegna a mano costa una sera sulle scale. La PEC ha un limite che sorprende chi la usa poco: la ricevuta di avvenuta consegna la rilascia il gestore del destinatario (articolo 6 del DPR 68/2005), quindi verso un indirizzo email normale quella prova non esiste. Il nostro criterio per un condominio piccolo: un foglio con i nomi di tutti, la data e la firma per ricevuta, conservato insieme al verbale, e la raccomandata solo per chi abita altrove. Un software come Vecinly, pensato per chi amministra il proprio condominio, serve a ciò che la legge non chiede: tenere ordine del giorno e rendiconto dove tutti li trovano e ricordare la data. La firma sul foglio resta.

Quanti giorni prima deve arrivare l'avviso?

Cinque, e sono giorni di calendario: l'articolo 66 non parla di giorni lavorativi, quindi sabato e domenica contano. Conta il giorno in cui l'avviso arriva, perché la norma dice «comunicato» e non «spedito», e il conto parte dalla prima convocazione anche se tutti sanno che la riunione vera sarà la seconda. Ecco il nostro calcolo per un'assemblea fissata in prima convocazione lunedì 15 marzo 2027: escluso il giorno della riunione e contati cinque giorni all'indietro (14, 13, 12, 11, 10), l'avviso deve essere arrivato entro mercoledì 10 marzo. La legge non spiega come si contano quei giorni, perciò noi ne teniamo uno di margine e puntiamo a martedì 9. Nel nostro conto un avviso firmato dal condomino giovedì 11 è già tardivo, anche se la seconda convocazione è il 16 e in mezzo ci sono cinque giorni abbondanti.

Poi c'è la posta. Lo standard che Poste dichiara per la raccomandata è il recapito entro cinque giorni lavorativi nel 90 % dei casi ed entro sei nel 98 %, sabato e festivi esclusi. Sei giorni lavorativi prima di martedì 9 marzo fanno lunedì 1° marzo: due settimane piene prima di una riunione per cui la legge chiede cinque giorni.

E non tutte arrivano alla porta. Sempre secondo Poste, nel triennio 2023-2025 in media il 31,1 % delle raccomandate è finito in giacenza all'ufficio postale, dove resta trenta giorni. L'articolo 1335 del codice civile considera conosciuta una dichiarazione quando giunge all'indirizzo del destinatario, salvo che questi provi di non averne potuto avere notizia senza sua colpa. Quale data valga quando il postino lascia soltanto l'avviso di giacenza, il testo non lo dice. Con la firma sul foglio il dubbio non nasce.

Prima e seconda convocazione, mai nello stesso giorno

L'abitudine di fissare la prima convocazione alle sette del mattino e la seconda alle nove di sera dello stesso giorno non è ammessa: l'articolo 66 vieta la seconda nel medesimo giorno solare della prima, e l'articolo 1136 del codice civile la vuole in un giorno successivo e non oltre dieci giorni. Nell'esempio, con la prima il 15 marzo, la seconda può cadere da martedì 16 a giovedì 25. Basta un solo avviso con le due date. I quorum che cambiano dall'una all'altra sono nella guida alle maggioranze in assemblea condominiale.

C'è anche una scadenza annuale. L'articolo 1130, n. 10 obbliga l'amministratore a redigere il rendiconto e a convocare l'assemblea che lo approva entro centottanta giorni. La norma non scrive da quando: noi li contiamo dalla chiusura dell'esercizio, e per un esercizio chiuso il 31 dicembre 2026 il centottantesimo giorno è il 29 giugno 2027, non il 30. Nel 2028, anno bisestile, sarà il 28 giugno.

Chi convoca e chi va convocato

L'articolo 66 indica tre soggetti:

• L'amministratore, ogni anno per il rendiconto e ogni volta che lo ritiene necessario
• Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio: lo chiedono all'amministratore e, passati dieci giorni senza esito, convocano loro
• Qualunque condomino, se un amministratore non c'è

Il terzo caso è quello del condominio senza amministratore, dove chi prende l'iniziativa firma l'avviso con gli stessi cinque giorni e gli stessi quattro mezzi. Chi sta valutando se affidarsi a un professionista trova i numeri in quanto costa un amministratore di condominio.

Gli indirizzi si prendono dal registro di anagrafe condominiale, che riporta residenza o domicilio di ogni proprietario e che i condomini devono aggiornare per iscritto entro sessanta giorni da ogni variazione (articolo 1130, n. 6). Va riletto prima di ogni spedizione. Se c'è un usufrutto, nei casi elencati dall'articolo 67 l'avviso va comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario; nel dubbio noi lo mandiamo a tutti e due. L'inquilino vota al posto del proprietario sulle spese e sulla gestione del riscaldamento (articolo 10 della legge 392/1978), ma quella norma non dice chi debba avvisarlo: noi convochiamo il proprietario e scriviamo nell'avviso che quel punto riguarda anche chi è in affitto.

Cosa succede se un avviso manca o arriva tardi?

La delibera diventa annullabile. Lo prevede lo stesso articolo 66 per la convocazione omessa, tardiva o incompleta, e rinvia all'articolo 1137 del codice civile: il termine è di trenta giorni, che per chi era assente decorrono dalla comunicazione della delibera. Ne seguono due cose pratiche. Per questo vizio può chiedere l'annullamento soltanto chi non è stato convocato come si deve; il vicino che ha firmato il foglio non può appoggiarsi all'avviso mancato di un altro. E il termine dell'assente comincia quando gli arriva il verbale, quindi spedirglielo subito è il modo di chiudere la questione.

«Incompleta» riguarda anche il contenuto. L'avviso deve portare il luogo, l'ora e la «specifica indicazione dell'ordine del giorno»: un rifacimento del tetto da 40.000 € non si vota sotto «varie ed eventuali». In apertura, poi, il presidente verifica elenco firmato e ricevute e lo fa scrivere a verbale, perché l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (articolo 1136, sesto comma).

Se l'assemblea si tiene in videoconferenza, l'avviso indica la piattaforma e l'ora al posto del luogo. Serve il consenso preventivo della maggioranza dei condomini, e il verbale va trasmesso a tutti con le stesse formalità della convocazione (articolo 66, ultimo comma).

Se l'assemblea di primavera è già in agenda, il primo passo si fa questa settimana: aprire l'anagrafe, segnare chi abita nel palazzo e chi no, stampare il foglio delle firme. Per chi vive altrove, la raccomandata parte due settimane prima.

Informazioni aggiornate a ottobre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.