Fondo di riserva del condominio: cosa impone la legge in Europa
In Italia il fondo speciale arriva solo con i lavori straordinari; altrove la legge chiede di accantonare ogni anno. Il minimo legale in 12 paesi europei, con la norma di ciascuno.
In Italia il condominio non è tenuto ad accantonare nulla anno per anno. L'articolo 1135 del codice civile chiede un fondo solo quando l'assemblea approva lavori straordinari, e allora si tratta di un fondo speciale pari all'intero costo dei lavori (art. 1135 c.c.). Gran parte d'Europa segue la strada opposta e scrive nella legge una riserva minima, in percentuale del bilancio o in euro al metro quadro.
Lo stesso palazzo, ad Amsterdam, accantonerebbe 24.000 euro l'anno.
Il minimo legale, paese per paese
| Paese | Minimo legale | Cosa misura | Fonte |
|---|---|---|---|
| Italia | Nessuna riserva annua; un fondo speciale pari al costo totale quando si approvano lavori straordinari | Per singolo intervento | Codice civile art. 1135 |
| Germania | Nessuna cifra; solo una riserva «adeguata» | Decisione dei condomini | WEG § 19(2) n. 4 |
| Danimarca | Nessuna cifra; lo statuto tipo impone un piano di manutenzione approvato a ogni assemblea ordinaria | Decisione dei condomini | Normalvedtægt 2020 |
| Spagna | Saldo mai inferiore al 10 % dell'ultimo bilancio ordinario | Una soglia minima del fondo | LPH art. 9.1.f |
| Catalogna | Almeno il 5 % delle spese comuni ogni anno; quanto non speso si accumula | Una voce annua del bilancio | CCCat art. 553-6 |
| Andorra | Almeno il 5 % dell'ultimo bilancio ordinario | La dotazione del fondo | Llei 12/2004, art. 14 |
| Portogallo | Almeno il 10 % della quota di ciascun condomino nelle altre spese | Un contributo annuo | Decreto-Lei 268/94, art. 4 |
| Francia | Almeno il 5 % del bilancio; con un piano pluriennale di lavori adottato, almeno il 2,5 % dei lavori previsti | Un contributo annuo | service-public.gouv.fr |
| Belgio | Almeno il 5 % delle spese ordinarie dell'anno precedente, entro cinque anni dalla consegna delle parti comuni; derogabile con i quattro quinti | Un contributo annuo | Codice civile art. 3.86 § 3 |
| Paesi Bassi | Almeno lo 0,5 % del valore di ricostruzione all'anno, o l'importo di un piano di manutenzione di non oltre cinque anni | Un contributo annuo | BW art. 5:126 |
| Austria | Almeno 1,12 € al m² di superficie utile al mese (2026), rivalutato ogni due anni | Un contributo mensile | WEG 2002 § 31 |
| Irlanda | 200 € per unità all'anno, o un altro importo deciso dai condomini | Un contributo annuo | MUD Act 2011, s. 19 |
Lo stesso condominio in giro per l'Europa
Prendiamo un condominio di 20 appartamenti, 1.600 metri quadri di superficie utile, un bilancio ordinario di 30.000 euro l'anno e un valore di ricostruzione di 4,8 milioni di euro. Ecco il minimo che la legge gli impone di mettere da parte:
| Dove | Minimo legale |
|---|---|
| Italia | 0 € l'anno; il fondo speciale arriva solo con i lavori approvati |
| Belgio, Francia, Catalogna | 1.500 € l'anno |
| Andorra | 1.500 € nel fondo |
| Spagna | 3.000 € nel fondo, in ogni momento |
| Portogallo | 3.000 € l'anno |
| Irlanda | 4.000 € l'anno, salvo diverso accordo dei condomini |
| Austria | 21.504 € l'anno |
| Paesi Bassi | 24.000 € l'anno, salvo che un piano di manutenzione aggiornato fissi un'altra cifra |
Tra 1.500 e 24.000 euro non c'è un arrotondamento. Dove la riserva segue il bilancio ordinario, cresce con le bollette del palazzo e non con l'età del tetto; Paesi Bassi e Austria la legano all'edificio, a quanto costerebbe ricostruirlo o alla sua superficie, che si avvicina molto di più al prezzo vero di una copertura, di un ascensore o di una facciata. Il modello italiano sta fuori da entrambe le logiche: la cifra arriva tutta insieme, quando i lavori sono già decisi, e la quota di ciascuno va versata nel fondo speciale invece di essere distribuita su vent'anni di bilanci. Chi ha messo da parte qualcosa per conto proprio non se ne accorge; chi non l'ha fatto scopre la facciata al momento del riparto.
La legge italiana non vieta di risparmiare prima dei lavori: lascia la scelta all'assemblea, che può votare un accantonamento annuo anche in assenza di interventi approvati.
Dove la legge non fissa una cifra
Germania, Danimarca e Italia lasciano la decisione ai proprietari. La legge tedesca chiede una riserva «adeguata» e niente di più; lo statuto tipo danese impone un piano di manutenzione, ma nessuna percentuale; il nostro codice civile chiede i soldi solo quando i lavori sono votati, in un fondo speciale pari al loro costo. In questi tre paesi, l'assemblea e il piano di manutenzione che la guida restano l'unica tutela contro un edificio senza risparmi.
Il fondo speciale del condominio è obbligatorio?
Sì, quando l'assemblea approva lavori straordinari: l'articolo 1135 del codice civile impone di costituire un fondo speciale pari al loro importo. Senza lavori approvati, la legge non chiede alcuna riserva annua.
Qual è l'importo minimo del fondo speciale del condominio?
L'intero costo dei lavori straordinari approvati, non una percentuale. È questa la differenza con Francia, Belgio, Spagna o Portogallo, dove la legge fissa una quota del bilancio da accantonare ogni anno.
Il fondo di riserva del condominio è obbligatorio in Italia?
No. La legge italiana non prevede una riserva annua: il fondo diventa obbligatorio solo come fondo speciale, quando si approvano lavori straordinari. Anche Germania e Danimarca non fissano una cifra.
Come si dividono le spese una volta approvati i lavori lo spieghiamo nelle guide sulle tabelle millesimali e sulla ripartizione delle spese condominiali; se il palazzo è piccolo e non ha amministratore, leggete anche condominio senza amministratore. Con il software di gestione condominiale di Vecinly, il fondo ha una riga propria nei conti e ogni condomino ne vede il saldo.
Informazioni aggiornate a settembre 2026. Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
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