Charges de copropriété en Andorre : calcul, répartition, qui paie

Votre bail met les charges de copropriété à la charge du locataire. Si personne ne paie, à qui la communauté réclame-t-elle la dette ?

À vous. En Andorre, l'obligation de contribuer aux dépenses communes revient exclusivement au propriétaire, même lorsque le contrat prévoit que le locataire s'en charge (article 13.3 de la Llei 12/2004). Le montant, lui, dépend de la quote-part fixée dans le titre constitutif. Ni la loi française ni la loi espagnole ne s'appliquent : la Principauté a sa propre loi sur la propriété horizontale, dont le texte en vigueur est le texte refondu publié en 2018.

Voici ce qu'un copropriétaire qui vit à Toulouse ou à Londres doit savoir avant la prochaine assemblée.

Ce que couvrent les charges

La loi ne dresse aucune liste. Elle vise les dépenses générales nécessaires à l'entretien de l'immeuble et de ses services « que no siguin susceptibles d'individualització » : ce qui se mesure avec un compteur propre est payé par celui qui consomme. L'article 14 impose trois postes au budget :

• Une assurance couvrant les dommages aux tiers et à l'immeuble
• Un contrat d'entretien permanent du bâtiment et de ses installations générales
• La dotation du fonds de réserve, détaillée dans notre guide sur le fonds de réserve et les notifications

L'assemblée fixe le rythme des appels de fonds (article 33).

Deux coefficients pour un même lot

Le titre constitutif, c'est-à-dire l'acte notarié de division, attribue à chaque lot un coefficient de copropriété exprimé en centièmes. Il tient compte de la surface utile, de l'emplacement intérieur ou extérieur, de la situation du lot et de l'usage présumé des services communs. L'article 3.3 ajoute une phrase que peu de propriétaires connaissent : si les deux ne coïncident pas, le titre doit aussi fixer un coefficient de participation aux dépenses. Le premier sert à compter les voix, le second à calculer les appels de fonds. Prenons un immeuble inventé pour mesurer l'écart : six appartements à 9 % chacun, deux duplex sous les toits à 13 % et un local commercial sur rue à 20 %, avec un budget ordinaire de 24 000 euros par an, dont 3 600 pour l'ascenseur et 2 400 pour le ménage de l'escalier. Si tout est réparti selon la quote-part, le local paie 400 euros par mois, chaque appartement 180 et chaque duplex 260. Si les statuts dispensent le local de ces deux postes, ses 6 000 euros sont répartis entre les huit logements au prorata de leurs 80 centièmes : le local descend à 300 euros, chaque appartement monte à 191,25 et chaque duplex à 276,25. Le local économise 1 200 euros par an, que les logements se partagent.

La loi andorrane ne dit pas que le local sans accès à l'ascenseur en est dispensé. Elle ne dit pas non plus le contraire. Tout est dans le titre ou dans les statuts.

Peut-on changer la répartition ?

Le budget annuel se vote à la majorité ordinaire de l'article 28 : il décide combien l'on dépense, pas entre qui la dépense se divise. Modifier le titre ou les statuts exige les trois quarts des copropriétaires représentant les trois quarts des quotes-parts, et toute modification qui entraîne une redistribution des quotes-parts requiert l'unanimité (article 26.1). Dans l'immeuble de l'exemple, neuf copropriétaires : il faut sept personnes réunissant 75 centièmes pour les trois quarts, et un seul refus bloque l'unanimité.

Pour vous qui êtes loin, un point compte davantage. L'absent régulièrement convoqué qui ne s'oppose pas par écrit dans les trente jours calendaires suivant la notification de la décision est compté comme vote favorable (article 26.4). Si vous ne lisez pas votre courrier andorran, vous aurez voté oui. Les autres règles de vote sont dans le guide de l'assemblée des copropriétaires.

Note juridique : une décision contraire à la loi ou aux statuts peut être contestée devant le batlle pendant un an ; pour les absents, le délai court à partir de la notification (article 32.4).

Location, vente, usufruit : qui reçoit l'appel de fonds

En location, vous restez seul débiteur envers la communauté. Ce que vous pouvez refacturer au locataire relève de l'article 22 de la Llei 15/2022, le texte consolidé sur les baux : les services correspondant à des consommations individuelles clairement identifiables, comme la conciergerie, l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage. Vous devez justifier le montant et, faute de compteurs individuels, le coût se répartit selon la surface de chaque logement. La communauté vous facture selon la quote-part ; vous refacturez selon les mètres carrés. Les deux chiffres coïncident rarement. Un forfait convenu pour tout ou partie des services est valable.

À la vente, l'acheteur répond des dettes en cours avec le lot lui-même, y compris celles des propriétaires précédents, et l'article 13.3 ne fixe aucune limite en années. Le vendeur doit donc remettre au notaire un certificat de la communauté sur l'état des dettes ; sans lui, l'acte ne peut être autorisé que si l'acheteur l'en dispense expressément.

En cas d'usufruit, l'appel de fonds et le vote reviennent au nu-propriétaire. L'usufruitier le représente par sa seule présence, mais il lui faut une délégation expresse pour les décisions de l'article 26 et pour les travaux extraordinaires ou d'amélioration (article 24.3). La loi sur la propriété horizontale ne répartit pas la dépense entre eux.

Fiscalité du bailleur

Le résident fiscal andorran choisit, pour ses revenus immobiliers, entre les dépenses réelles et un forfait de 40 % du revenu brut (article 21 de la Llei 5/2014). Les charges ne comptent donc que pour celui qui a opté pour le réel, et l'article ne les nomme pas. Le non-résident n'a pas ce choix : sa base est réduite de 20 % et taxée à 10 % (articles 25.2 et 29 de la Llei 94/2010). Quant à l'IGI, la taxe andorrane sur la consommation, la Llei 11/2012 ne mentionne pas les charges qu'une communauté répartit entre ses membres ; les factures des prestataires la supportent au taux général de 4,5 % (article 57). Ce que vous déclarez en France est une autre affaire, à voir avec votre conseil.

Demandez à l'administrateur secrétaire une copie du titre constitutif et repérez la ligne de votre lot : un coefficient ou deux. Puis donnez une adresse électronique pour les convocations. Vecinly garde convocations, procès-verbaux et quotes-parts accessibles aux propriétaires qui vivent ailleurs ; voyez la page des copropriétés internationales.

Informations actualisées au 9 octobre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.