Fonds de réserve et notifications en Andorre : éviter l'annulation

En Andorre, le fonds de réserve d'une copropriété doit atteindre au moins 5 % du dernier budget ordinaire et figurer dans la prévision annuelle (art. 14 de la loi 12/2004). Convocations et procès-verbaux partent au domicile andorran déclaré par chaque copropriétaire ou, à défaut, à son logement dans l'immeuble.

Un copropriétaire qui vit en France attend en général sa convocation en recommandé, à son adresse de résidence. La loi andorrane ne prévoit rien de tel, et l'écart se paie le jour où un absent conteste.

Comment se calcule le fonds de réserve en Andorre

La base est le budget ordinaire du dernier exercice, pas ce qui a réellement été dépensé. Une copropriété de douze logements avec un budget ordinaire de 36 000 euros doit mettre de côté au moins 1 800 euros par an, soit 150 euros par logement si les quotes-parts sont égales. Le texte consolidé de la loi, publié par le décret législatif du 12 mars 2018, place cette règle à l'article 14. L'article commence par les immeubles en copropriété de fait (sans titre constitutif) et y rattache le fonds aux frais de constitution du régime ; la phrase qui fixe le minimum de 5 %, elle, ne distingue pas entre copropriétés. Le même article impose deux autres lignes dans tout budget : une assurance couvrant les dommages aux tiers et à l'immeuble, et un contrat d'entretien permanent du bâtiment et de ses installations générales.

L'assemblée approuve budget et comptes au moins une fois par an (art. 25.1). Un budget voté sans la dotation est une décision contraire à la loi, contestable devant le batlle (art. 31), et le délai n'est plus de trente jours mais d'un an (art. 32.4).

Nous ajoutons ici une recommandation qui dépasse le texte. La loi n'exige pas de compte bancaire séparé pour le fonds, mais nous le conseillons : mélangé à la trésorerie courante, le fonds finit par régler les factures ordinaires et n'existe plus que sur le papier le jour où une colonne d'évacuation lâche.

Où envoyer convocations et procès-verbaux

L'ordre est fixé par l'article 12, et il est plus court qu'on ne le pense :

• D'abord, le domicile en Principauté d'Andorre que le copropriétaire a communiqué au président ou à l'administrateur secrétaire
• À défaut, son lot dans le même immeuble : ce qui est remis à l'occupant produit tous ses effets, même s'il s'agit du locataire
• Si ce n'est pas possible non plus, le tableau d'affichage que la copropriété doit placer, bien visible, à l'entrée de l'immeuble

La loi ne parle pas de recommandé vers l'étranger. C'est là que ça coince pour les non-résidents : le copropriétaire de Toulouse qui n'a donné aucune adresse andorrane reçoit légalement sa convocation dans son appartement fermé, et s'il n'y a personne pour la recevoir, elle est affichée au tableau. Depuis 2025, une voie plus pratique existe : la loi 5/2025 (disposition additionnelle sixième) autorise la convocation par courriel ou messagerie électronique même si le règlement ne le prévoit pas, à condition que le système garde trace de l'envoi et de son contenu.

Bien notifier a des effets précis. Pour l'absent, le délai de contestation ne court qu'à partir de la communication de la décision selon l'article 12 (art. 32.4). Et pour les décisions de l'article 26, l'absent régulièrement convoqué qui ne s'oppose pas par écrit dans les trente jours calendaires est compté comme ayant voté pour (art. 26.4).

Convocation défectueuse, voix perdue.

Dettes envers la copropriété et ventes

Les charges impayées sont des créances privilégiées qui passent avant toutes les autres, hypothèques comprises, sauf les créances salariales et les sommes dues à la CASS (art. 13.2). L'acquéreur répond sur le lot acheté des dettes des propriétaires précédents ; le vendeur doit donc remettre au notaire un certificat de la copropriété sur l'état des dettes, faute de quoi le notaire ne peut pas instrumenter, sauf dispense expresse de l'acquéreur (art. 13.3).

Pour agir en justice, le président ou l'administrateur secrétaire s'appuie sur les comptes approuvés par l'assemblée et passe par la procédure d'injonction du Code de procédure civile (art. 33, dans la rédaction de la loi 24/2018, en vigueur depuis le 1er septembre 2019). Des comptes approuvés par une assemblée mal convoquée seront le premier argument du débiteur.

Avant la prochaine assemblée, demandez par écrit à chaque copropriétaire non résident une adresse électronique pour les convocations et ajoutez-la à la liste des domiciles. La façon de compter les voix ensuite est détaillée dans notre guide de l'assemblée des copropriétaires en Andorre, et si le fonds doit financer une rénovation, lisez d'abord comment fonctionne le Pla Renova pour les copropriétés. Avec un outil comme Vecinly, domiciles, convocations et procès-verbaux restent au même endroit, y compris pour ceux qui vivent à l'étranger, comme l'explique notre page sur les copropriétés internationales.

Informations actualisées en septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.