Assemblée des copropriétaires en Andorre : convoquer et tenir

Vendredi soir, salle commune, dix chaises pliantes et le classeur des comptes posé sur la table. Le président regarde sa montre, compte les têtes présentes et hésite à ouvrir la séance. Cette scène se rejoue chaque année dans des milliers d'immeubles du pays et c'est précisément là que naissent la plupart des ennuis. Car convoquer et tenir une junta de propietaris (l'assemblée des copropriétaires en Andorre) ne fonctionne pas à l'intuition ni en recopiant ce qui se fait à Toulouse : la Principauté a sa propre réglementation et tout (qui convoque, combien doivent venir, quels votes sont requis et comment la décision est consignée) découle de la loi 12/2004 sur la propriété horizontale, pas du droit français ni espagnol.

La différence n'est pas un détail d'avocat. Appliquer le mauvais quorum ou compter les majorités à la française est le moyen le plus rapide de laisser une décision parfaitement raisonnable à la merci du premier copropriétaire venu qui voudra la faire tomber.

Pourquoi l'Andorre ne suit ni le droit français ni le droit espagnol

C'est l'erreur de débutant la plus courante et la plus coûteuse.

Beaucoup de propriétaires (surtout les résidents secondaires venus de France) présument que les règles de leur pays d'origine s'appliquent aussi de ce côté-ci de la frontière. Il n'en est rien. Le texte de référence est la loi 12/2004, du 30 juin, dans sa version consolidée, et c'est elle qui fixe chaque règle du jeu. Cela veut dire que les réformes qui font du bruit ailleurs restent à la frontière. Ni la loi française sur la copropriété, ni les nouveautés espagnoles de 2025 (médiation préalable obligatoire avant le tribunal, majorité renforcée pour encadrer les locations touristiques) ne s'appliquent en Andorre. Qui prépare une assemblée en lisant un site immobilier de Paris ou de Madrid compte ses voix avec le mauvais manuel.

Qui peut convoquer l'assemblée et avec quel préavis ?

La convocation revient au président ou, par délégation, à l'administrateur-secrétaire. Mais ils ne détiennent pas seuls la clé : un quart des copropriétaires, ou un groupe représentant 25 % des quotes-parts, peut aussi l'imposer. C'est la soupape de sécurité qui évite qu'une minorité significative dépende du bon vouloir du président pour inscrire un sujet à l'ordre du jour.

L'assemblée ordinaire doit se réunir au moins une fois par an, avec une mission incontournable : approuver le budget et les comptes annuels. Tout le reste (travaux urgents, changement d'administrateur, conflit de voisinage) relève de l'assemblée extraordinaire. Le préavis distingue les deux : l'assemblée ordinaire annuelle se convoque au moins quinze jours à l'avance ; les extraordinaires, avec toute l'anticipation possible pour que l'avis parvienne à chacun à temps.

La convocation doit énoncer clairement trois blocs d'information, et en omettre un seul, c'est offrir des munitions à qui voudra contester :

• L'ordre du jour complet, car on ne peut voter ce qui n'a pas été annoncé
• Le lieu, le jour et l'heure de la première convocation et, le cas échéant, de la seconde
• Le respect de la procédure de notification prévue par la loi pour faire parvenir l'avis à chaque copropriétaire

Ce dernier point est celui qui fait tomber le plus de décisions, surtout dans un pays comptant tant de propriétaires non-résidents. Il vaut la peine de revoir posément comment notifier la convocation sans faille avant de valider la moindre citation.

Quorum et majorités : combien de copropriétaires et de quotes-parts ?

C'est ici que l'arithmétique devient décisive et que la double règle andorrane déroute ceux qui viennent d'ailleurs : il ne suffit presque jamais de compter les têtes, il faut toujours compter aussi les quotes-parts.

En première convocation, l'assemblée est valablement constituée si sont présents la majorité des copropriétaires représentant à leur tour la majorité des quotes-parts. Faute d'atteindre ce double seuil, la seconde convocation s'ouvre, sans condition de quorum cette fois. Une astuce qui épargne une réunion entière : on peut enchaîner les deux le même jour en laissant au moins trente minutes entre l'une et l'autre, à condition que cela figure dans la première notification.

Pour les votes, la loi module l'exigence selon la gravité de la décision :

• Administration ordinaire : majorité des copropriétaires représentant la majorité des quotes-parts (en seconde convocation, majorité des présents dépassant la moitié des quotes-parts présentes)
• Services communs nouveaux tels qu'ascenseur, conciergerie ou chauffage : trois cinquièmes des copropriétaires et trois cinquièmes des quotes-parts
• Modifier le titre constitutif ou les statuts : unanimité de tous les copropriétaires

Un détail souvent négligé : le copropriétaire qui arrive avec des dettes échues et non contestées peut prendre la parole, mais ne vote pas et sa quote-part n'entre dans le calcul d'aucune majorité. Régulariser les impayés avant de convoquer n'est pas une formalité, c'est de l'arithmétique pure.

Le procès-verbal et le registre : comment blinder la décision

Une décision qui n'est consignée nulle part n'existe presque pas aux yeux de la loi. C'est pourquoi la loi 12/2004 impose de recueillir chaque décision dans un registre des procès-verbaux numéroté et signé par le président et l'administrateur-secrétaire. Rien de décoratif : c'est la preuve qui finira un jour devant le batlle, le juge andorran, si quelqu'un conteste.

Le procès-verbal de chaque réunion doit contenir un minimum de données : date et lieu, caractère ordinaire ou extraordinaire, tenue en première ou seconde convocation, liste des présents et des représentés avec leurs quotes-parts, ordre du jour, décisions et (capital) le détail nominatif de qui a voté pour et contre. Il se signe à la clôture de la séance ou dans les dix jours ; une fois clos, les décisions deviennent exécutoires et une copie est adressée à chaque copropriétaire.

Dans les petites copropriétés, la loi permet qu'un propriétaire assume gratuitement la fonction d'administrateur-secrétaire lorsqu'il y a moins de quinze lots. Tenir le registre à jour devient alors un vrai défi et un logiciel de gestion de copropriété qui conserve les procès-verbaux et trace chaque convocation évite bien des frayeurs.

La validité d'une assemblée ne se gagne pas dans la salle : elle se gagne avant, avec une convocation dans les délais et correctement notifiée, et se scelle après, avec un procès-verbal irréprochable au registre. Entre les deux, bien compter copropriétaires et quotes-parts. Le faire avec le manuel andorran en main (et non celui du pays voisin) est la seule garantie que la décision tienne le jour où quelqu'un voudra la remettre en cause.

Information à jour. Cet article a une valeur informative et ne constitue pas un conseil juridique.