Fondo de reserva de la comunidad: cuánto exige la ley en Europa
España pide un saldo del 10 % y Cataluña un 5 % anual, pero Austria y Países Bajos exigen mucho más. El fondo de reserva mínimo en 12 territorios europeos, con la ley de cada uno.
En España, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el fondo de reserva de una comunidad no baje nunca del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). En Cataluña la regla funciona de otra manera: el presupuesto debe dedicarle cada año al menos el 5 % de los gastos comunes, y lo que no se gasta se acumula (artículo 553-6 del Código civil catalán). Parecen dos versiones de lo mismo, pero la española fija un saldo mínimo y la catalana una aportación anual.
Al lado de Austria o Países Bajos, las dos se quedan cortas.
El mínimo legal, territorio por territorio
| Territorio | Mínimo legal | Qué mide | Fuente |
|---|---|---|---|
| España | Saldo nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario | Un suelo del fondo | LPH art. 9.1.f |
| Cataluña | Al menos el 5 % de los gastos comunes cada año; lo no gastado se acumula | Una partida anual del presupuesto | CCCat art. 553-6 |
| Andorra | Al menos el 5 % del último presupuesto ordinario | La dotación del fondo | Llei 12/2004, art. 14 |
| Portugal | Al menos el 10 % de la cuota de cada propietario en el resto de gastos | Una aportación anual | Decreto-Lei 268/94, art. 4 |
| Francia | Al menos el 5 % del presupuesto; con plan plurianual de obras aprobado, al menos el 2,5 % de las obras previstas | Una aportación anual | service-public.gouv.fr |
| Bélgica | Al menos el 5 % de los gastos ordinarios del año anterior, como tarde cinco años después de la entrega de los elementos comunes; se puede descartar por cuatro quintos | Una aportación anual | Código civil art. 3.86 § 3 |
| Países Bajos | Al menos el 0,5 % del valor de reconstrucción cada año, o el importe de un plan de mantenimiento de menos de cinco años | Una aportación anual | BW art. 5:126 |
| Austria | Al menos 1,12 € por m² útil al mes (2026), actualizado cada dos años | Una aportación mensual | WEG 2002 § 31 |
| Irlanda | 200 € por vivienda al año, u otro importe que acuerden los propietarios | Una aportación anual | MUD Act 2011, s. 19 |
| Alemania | Ninguna cifra; solo una reserva «adecuada» | Decisión de los propietarios | WEG § 19(2) núm. 4 |
| Dinamarca | Ninguna cifra; los estatutos tipo exigen un plan de mantenimiento aprobado en cada asamblea ordinaria | Decisión de los propietarios | Normalvedtægt 2020 |
| Italia | Sin reserva anual; un fondo especial igual al coste total cuando se aprueban obras extraordinarias | Por obra | Codice civile art. 1135 |
El mismo edificio en ocho países
Pongamos un edificio de 20 viviendas, 1.600 metros cuadrados útiles, un presupuesto ordinario de 30.000 euros al año y un valor de reconstrucción de 4,8 millones de euros. Lo mínimo que la ley le obliga a apartar en cada sitio es:
| Dónde | Mínimo legal |
|---|---|
| Cataluña, Francia, Bélgica | 1.500 € al año |
| Andorra | 1.500 € en el fondo |
| España | 3.000 € en el fondo en todo momento |
| Portugal | 3.000 € al año |
| Irlanda | 4.000 € al año, salvo otro acuerdo de los propietarios |
| Austria | 21.504 € al año |
| Países Bajos | 24.000 € al año, salvo que un plan de mantenimiento actualizado fije otra cifra |
Entre Bélgica y Países Bajos, el mismo edificio debe dieciséis veces más.
La distancia entre 1.500 y 24.000 euros no sale de un redondeo. Cuando el fondo va atado al presupuesto ordinario, crece con los recibos del edificio y no con la edad de la cubierta; Países Bajos y Austria lo atan al propio inmueble, a lo que costaría reconstruirlo o a su superficie, que se parece mucho más a lo que cuesta de verdad un tejado, un ascensor o una fachada. Una comunidad que durante veinte años aparte solo el mínimo catalán llegará a la primera obra grande con una fracción del dinero, y la junta acabará votando una derrama que nadie había presupuestado. Con el mínimo estatal el problema cambia de forma: alcanzados los 3.000 euros y sin gastar nada, la ley no pide aportar un euro más ese año.
Cataluña tiene aquí ventaja sobre el resto de España: el 5 % se aporta cada año y lo no gastado se acumula, mientras que el 10 % de la LPH es un saldo que, una vez alcanzado, no obliga a nada más.
Donde la ley no pone cifra
Alemania, Dinamarca e Italia dejan la cantidad en manos de los propietarios. La ley alemana pide una reserva «adecuada» y nada más; los estatutos tipo daneses exigen un plan de mantenimiento, pero ningún porcentaje; la italiana no pide reserva anual y solo obliga a constituir un fondo especial igual al coste total cuando la junta aprueba obras extraordinarias. En esos tres países, la junta y el plan de mantenimiento que tenga detrás son la única protección frente a un edificio sin ahorro.
¿Es obligatorio el fondo de reserva en una comunidad de propietarios?
Sí. El artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal exige que su saldo no baje nunca del 10 % del último presupuesto ordinario. En Cataluña, el artículo 553-6 del Código civil catalán obliga a dedicarle cada año al menos el 5 % de los gastos comunes.
¿Cuánto es el fondo de reserva en Cataluña?
Al menos el 5 % del presupuesto de gastos comunes de cada año. Lo que no se gasta se acumula, de modo que el fondo sigue creciendo aunque no haya obras. En un presupuesto de 30.000 euros son 1.500 euros al año.
¿Cuánto es el porcentaje del fondo de reserva?
Depende del territorio. En España es un saldo del 10 % del último presupuesto ordinario; en Cataluña, Andorra, Francia y Bélgica, un 5 %; en Portugal, un 10 % de la cuota de cada propietario. Países Bajos y Austria no usan el presupuesto: piden el 0,5 % del valor de reconstrucción al año y 1,12 € por metro cuadrado al mes.
Las reglas españolas con más detalle, derramas incluidas, están en nuestra guía del fondo de reserva y las derramas; si la comunidad se gestiona sin administrador, conviene leer comunidad sin administrador, y si un vecino no paga su parte, cómo reclamar cuotas impagadas. Con el software para comunidades de vecinos de Vecinly, el fondo de reserva va en su propia línea de las cuentas y todos los propietarios ven el saldo.
Información actualizada en septiembre de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.
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