Selvadministration af ejerforening: klarer I jer uden administrator?
Administratorens honorar er for mange små foreninger den største faste post efter forsikringen. Kan bestyrelsen selv stå for regnskab, opkrævning og generalforsamling?
En ejerforening har ingen pligt til at have en administrator. Det er generalforsamlingen, der kan beslutte at antage en (normalvedtægtens § 18), og uden administrator vælger bestyrelsen en kasserer (§ 16, stk. 3). Bestyrelsen skal så selv sørge for budget, regnskab, opkrævning af fællesudgifter og den årlige generalforsamling.
Regningen fra administrator lander en gang om året, og i mange mindre foreninger er den blevet en af husets største faste poster. Derfor melder spørgsmålet sig: Kan I selv, og bruge pengene på ejendommen i stedet? Svaret handler mindre om, hvor dygtige I er, end om antallet af lejligheder, økonomiens kompleksitet og bestyrelsens stabilitet.
Hvad koster en administrator?
Der findes ingen officiel prisstatistik, og honorarerne varierer meget. De fleste administratorer tager et grundhonorar for bogføring, opkrævning og årsregnskab og lægger et beløb oveni pr. lejlighed. Det, der for alvor flytter tallet, er ekstraydelserne:
| Ydelse | Sådan afregnes den typisk | Med i grundhonoraret |
|---|---|---|
| Løbende bogføring og opkrævning | grundhonorar | ja |
| Årsregnskab og budget | grundhonorar | ja |
| Tillæg pr. lejlighed | pr. dør, måned for måned | ja |
| Ekstraordinær generalforsamling | timepris | nej |
| Byggesagsadministration | timepris eller andel af entreprisesummen | nej |
| Inkasso mod restanter | timepris eller pr. sag | nej |
Bed om det samme skema fra hver administrator, I indhenter tilbud fra, og regn tilbuddene om til pris pr. lejlighed pr. måned. Et eksempel: En forening på 20 lejligheder med et honorar på 45.000 kroner om året betaler 2.250 kroner pr. lejlighed om året, knap 190 kroner om måneden pr. dør. Et tilbud på 60.000 kroner giver 250 kroner. De 60 kroner lyder af lidt på en månedsopkrævning, men er 15.000 kroner om året for foreningen, og det er præcis den slags forskel, der forsvinder, når bestyrelsen kun ser på det samlede beløb.
Administrator må i øvrigt hverken være ejer i foreningen eller dens revisor (§ 18, stk. 2).
Kan jeres forening selv administrere?
Der er ingen lovbestemt grænse. Vores tommelfingerregel er, at opgaverne omkring 20 lejligheder begynder at vokse en frivillig bestyrelse over hovedet, og at erhvervslejemål, elevatorlån eller et fælles varmeregnskab rykker grænsen nedad. Stil jer tre spørgsmål, før I opsiger administratoren:
- Størrelse: Er I under en snes lejligheder uden erhverv og komplekse installationer?
- Økonomi: Kan nogen i bestyrelsen læse et regnskab, afstemme en bankkonto og lægge et budget, der holder?
- Stabilitet: Bliver de samme mennesker siddende, eller skiftes hele holdet ud hver sommer?
Selvadministration i praksis
Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af foreningens anliggender, herunder budget og regnskab, kontrol med indbetaling af fællesudgifter, forsikringer og en vedligeholdelsesplan (§ 16). Årsregnskabet skal have både resultatopgørelse og balance (§ 21) og revideres af en revisor valgt af generalforsamlingen; kræver mindst en fjerdedel af ejerne det, skal det være en godkendt revisor (§ 20). Fællesudgifterne opkræves efter fordelingstal (ejerlejlighedslovens § 7), måned for måned, med rykkere til dem, der ikke betaler. Én gang om året skal den ordinære generalforsamling indkaldes med 4-8 ugers varsel, og vedligeholdelsesplanen skal forelægges til godkendelse (§ 9). Planen er grundlaget for den opsparing, der gør, at et nyt tag bliver sparet op i god tid i stedet for lånt i panik.
Hold foreningens konto og bilag skarpt adskilt fra kassererens private økonomi. Foreningen forpligtes kun ved to underskrifter, formanden og ét andet bestyrelsesmedlem eller to medlemmer i forening (§ 19), så indret netbanken på samme måde: to personer godkender hver udbetaling.
Bestyrelsesansvar: derfor betaler rene processer sig
Bestyrelsesmedlemmer kan hæfte personligt for tab, de påfører foreningen ved uagtsomhed, og uden administrator er der ingen til at fange fejlen. Glemmer bestyrelsen forsikringen, forsømmer den opkrævningen, eller træffer den beslutninger uden for sin kompetence, kan ansvaret ende hos det enkelte medlem. Efter normalvedtægten tegnes der bestyrelsesansvarsforsikring, medmindre generalforsamlingen bestemmer andet (§ 16, stk. 4); mere om det i artiklen om bestyrelsens ansvar. Vecinly samler opkrævning, bilag, referater og vedligeholdelsesplan ét sted, men ansvaret for at bruge det er bestyrelsens eget.
Skal en ejerforening have en administrator?
Nej. Generalforsamlingen kan beslutte at antage en administrator, men pligten findes ikke. Uden administrator vælger bestyrelsen en kasserer (normalvedtægtens § 16, stk. 3).
Hvad koster administration af en ejerforening pr. lejlighed?
Der findes ingen officiel takst. Regn hvert tilbud om til pris pr. lejlighed pr. måned: 45.000 kroner om året for 20 lejligheder er knap 190 kroner pr. dør om måneden.
Hvad er ikke med i administratorhonoraret?
Typisk byggesagsadministration, inkasso mod restanter og ekstraordinære generalforsamlinger, som afregnes efter timer. Bed om at få dem opgjort særskilt i tilbuddet.
Regn på jeres egen situation, vær ærlige om bestyrelsens kræfter, og få processerne på plads, før I opsiger nogen. Se også vores side til bestyrelser.
Opdateret september 2026. Denne artikel er kun til information og udgør ikke juridisk rådgivning.
Tilgængelig på 2 sprog
Læs videre
Prøv den specialiserede platform til din ejerforening
Organiser vedligeholdelse, kommunikation og administration nemt.