Bestyrelsens ansvar i ejerforeningen: hvad hæfter I for?

Bestyrelsen i en ejerforening skal ifølge normalvedtægten sikre en forsvarlig varetagelse af foreningens anliggender: budget og regnskab, kontrol med fællesudgifterne, forsikringer, snerydning og vedligeholdelse (§ 16 i normalvedtægten). Forsømmer et medlem det, kan det blive et personligt erstatningskrav, bedømt efter dansk rets almindelige culparegel. Derfor skal der tegnes bestyrelsesansvarsforsikring, medmindre generalforsamlingen beslutter andet.

Posten er ulønnet, tager en aften om måneden og bliver typisk besat af den, der ikke nåede at kigge væk på generalforsamlingen. Det lyder værre, end det er. Langt de fleste krav opstår af beslutninger, der aldrig blev truffet, og af møder, hvor ingen skrev ned, hvad man blev enige om.

Hvad bestyrelsen bestemmer, og hvad generalforsamlingen skal bestemme

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. Bestyrelsen varetager den daglige ledelse og udfører generalforsamlingens beslutninger (normalvedtægtens §§ 2 og 16). Vedtægtsændringer og væsentlige, varige ændringer af fællesejendommen, fx en ny altan- eller elevatorløsning eller salg af et kælderrum, kræver 2/3 af ejerne efter både fordelingstal og antal (§ 4). Griber I ind på det område uden mandat, står I med en ugyldig beslutning og et muligt ansvar for det, den kostede.

Normalvedtægten gælder i enhver ejerforening, medmindre den er fraveget ved gyldig beslutning (ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2), og den nuværende version har gjaldt siden 1. januar 2021. Læs den én gang som ny bestyrelse sammen med jeres eventuelle særvedtægt. Det tager tyve minutter og fjerner halvdelen af årets tvivlsspørgsmål.

Hvornår ansvaret bliver personligt

Ansvaret vurderes for hvert medlem, ikke for bestyrelsen som en samlet blok. Bestyrelsen skal lave referat af sine møder med beslutninger og væsentlige drøftelser (§ 15, stk. 4), og er du uenig i en beslutning, hører din afvigende holdning hjemme i det referat.

Referatet er din eneste forsvarer.

De situationer, der oftest giver krav, ligner hinanden: vedligeholdelse, der udskydes år efter år, indtil skaden bliver dyrere end reparationen; aftaler indgået uden mandat eller uden tilbud; restancer, der får lov at vokse; og en forsikringspolice, som ingen har læst, siden den blev tegnet. Ansvaret gælder også det, I burde have opdaget.

Bemærk tegningsreglen: Foreningen forpligtes ved underskrift af formanden og ét andet bestyrelsesmedlem eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening (§ 19). Et medlem, der skriver under alene, handler uden for sin kompetence.

Vinteren som det konkrete eksempel

Snerydning af fælles arealer står direkte på listen over bestyrelsens pligter (§ 16, stk. 2, nr. 5). Fortovet ud for ejendommen kommer oveni: Kommunen kan pålægge grundejere at rydde sne og bekæmpe glatføre snarest muligt efter snefald (vejlovens §§ 64 og 66-67), og de præcise tidspunkter står i kommunens vinterregulativ. Falder en forbipasserende på et fortov, der ikke er ryddet, lander kravet hos foreningen.

Pligten kan overdrages til et vinterservicefirma, og det er den fornuftige løsning for de fleste. Men aftalen skal beskrive strækningen, udkaldstidspunktet og weekender, og I skal bede om kørselsrapporter med dato og klokkeslæt. Den rapport er det eneste, der to måneder efter et fald kan svare på, om der blev saltet den morgen. Uden den står ord mod ord, og en bestyrelse, der ikke kan dokumentere sin egen drift, har svært ved at løfte bevisbyrden.

Hvad en bestyrelsesansvarsforsikring dækker

Forsikringen dækker det erstatningsansvar, medlemmerne kan pådrage sig personligt under bestyrelsesarbejdet. Efter normalvedtægten er den udgangspunktet: Den tegnes, medmindre et flertal på generalforsamlingen bestemmer andet (§ 16, stk. 4). Forsætlige handlinger og berigelse falder typisk uden for dækningen, og en police tegnet efter at kravet er opstået, hjælper ikke. Tjek også, om policen omfatter tidligere medlemmer, for krav kan dukke op flere år efter, at man er trådt ud. Præmien hører hjemme i budgettet ved siden af de øvrige fællesudgifter.

De rutiner, der reelt beskytter jer

Skriv referat af hvert møde med beslutning, ansvarlig og frist. Indhent mindst to tilbud på arbejder af betydning. Og vedtag en forretningsorden, som normalvedtægten udtrykkeligt giver mulighed for (§ 14, stk. 6), så det ligger fast, hvem der gør hvad, og hvor grænsen for bestyrelsens egen kompetence går. For en forening, der administrerer sig selv, er de tre vaner hele infrastrukturen: Der er ingen administrator til at fange fejlen.

Læs vedtægterne og policen, før I tager den første beslutning. Vecinly gemmer referater, beslutninger og tilbud ét sted, hvor hele bestyrelsen og ejerne kan finde dem; se vores side til bestyrelser.

Opdateret september 2026. Artiklen er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning.