Bestyrelsens ansvar i ejerforeningen: hvad hæfter I for?

Posten i bestyrelsen er ulønnet, tager en aften om måneden og bliver typisk besat af den, der ikke nåede at kigge væk på generalforsamlingen. Alligevel er det den eneste opgave i ejendommen, hvor et enkelt forsømt punkt kan ende som et erstatningskrav mod din private økonomi. At arbejdet er frivilligt, ændrer nemlig ingenting: ansvaret følger den almindelige culpa-regel, altså om I har handlet, som en fornuftig bestyrelse burde. Det lyder værre, end det er. Langt de fleste krav opstår ikke af dårlige beslutninger, men af beslutninger, der aldrig blev truffet, og af møder, hvor ingen skrev ned, hvad man blev enige om.

Hvad bestyrelsen bestemmer, og hvad generalforsamlingen skal bestemme

Bestyrelsen varetager den daglige drift og fører generalforsamlingens beslutninger ud i livet. Den udarbejder budget og regnskab, sørger for vedligeholdelse, indgår de løbende aftaler og holder øje med, at fællesudgifterne bliver betalt. Det, bestyrelsen ikke kan, er at træffe de beslutninger, der hører hjemme på generalforsamlingen: vedtægtsændringer, større arbejder ud over den almindelige drift og alt, hvad der påvirker den enkelte ejers rettigheder. Griber I ind på det område uden mandat, står I både med en ugyldig beslutning og med et personligt ansvar for det, den kostede.

Rammen står i jeres egne vedtægter, og har foreningen ikke fået tinglyst sine egne, gælder normalvedtægten for ejerforeninger, som har været obligatorisk udgangspunkt siden 2022. Læs den én gang som ny bestyrelse. Det tager tyve minutter og fjerner halvdelen af tvivlsspørgsmålene i løbet af året.

Hvornår ansvaret bliver personligt

Ansvaret er individuelt: det vurderes for hvert medlem, ikke for bestyrelsen som en samlet blok.

Er du uenig i en beslutning, skal din afvigende holdning i referatet, for det er dét referat, der senere afgør, om du var med til fejlen.

Referatet er din eneste forsvarer.

De situationer, der oftest udløser krav, er velkendte i branchen:

• Vedligeholdelse, der udskydes år efter år, indtil skaden bliver dyrere end reparationen
• Aftaler indgået uden mandat fra generalforsamlingen eller uden indhentede tilbud
• Restancer, der får lov at vokse, i stedet for at blive inddrevet rettidigt
• Manglende forsikringsdækning, som ingen har kontrolleret siden policen blev tegnet

Bemærk: Ansvaret gælder også det, I burde have opdaget. En bestyrelse, der aldrig har set foreningens forsikringspolice igennem, kan ikke bagefter påberåbe sig, at ingen havde fortalt om hullet i dækningen.

Vinteren som det konkrete eksempel

Ingen anden årstid gør ansvaret så håndgribeligt som vinteren. Som grundejer har foreningen pligt til at rydde sne og bekæmpe glatføre på fortovet langs ejendommen, og pligten gælder fra 7 til 22 på hverdage og lørdage, om søndagen fra klokken 8. Ryddes der ikke, og falder en forbipasserende, er det foreningen, kravet lander hos, og et enkelt brud med svie, smerte og tabt arbejdsfortjeneste løber hurtigt op i et sekscifret beløb, som medlemmerne ender med at dele.

Pligten kan overdrages til et vinterservicefirma, og det er den fornuftige løsning for de fleste foreninger. Men aftalen skal beskrive strækningen, udkaldstidspunktet og weekender, og I skal bede om kørselsrapporter med dato og tidspunkt. Den rapport er det eneste, der to måneder efter et fald kan svare på, om der blev saltet den pågældende morgen. Uden den står ord mod ord, og bevisbyrden er sjældent venlig mod en bestyrelse, der ikke kan dokumentere sin egen drift.

Hvad en bestyrelsesansvarsforsikring dækker

En bestyrelsesansvarsforsikring dækker det erstatningsansvar, medlemmerne pådrager sig personligt under bestyrelsesarbejdet, og koster typisk mellem 1.500 og 5.000 kr. om året for en almindelig ejerforening. Målt mod et enkelt krav er det en billig forsikring, og den er lige så relevant for en lille forening som for en stor.

Den dækker til gengæld ikke alt. Forsætlige handlinger, berigelse og bevidst tilsidesættelse af vedtægterne falder uden for, og en police tegnet efter at kravet er opstået, hjælper ikke. Tjek desuden om jeres police også omfatter tidligere medlemmer: krav dukker ofte op flere år efter, at man er trådt ud.

Beslutningen om at tegne den hører hjemme på generalforsamlingen sammen med budgettet, samme sted som foreningen i forvejen drøfter fællesudgifterne.

De rutiner, der reelt beskytter jer

Tre vaner gør mere for jeres retsstilling end nogen forsikring. Skriv referat af hvert møde med beslutning, ansvarlig og frist. Indhent altid mindst to tilbud på arbejder af betydning. Og hold en fast forretningsorden, så det ligger fast, hvem der må underskrive hvad, og hvor grænsen for bestyrelsens egen beslutningskompetence går.

For en forening, der administrerer sig selv, er de tre vaner hele infrastrukturen: der er ingen administrator til at fange fejlen, og referatet er det eneste sted, beslutningerne findes.

Bestyrelsesarbejde er ikke farligt — uorden er. Læs vedtægterne, før referat, få mandat til det, der kræver mandat, og tegn forsikringen inden sæsonen, hvor tagene begynder at dryppe og fortovene at fryse. Så bliver posten præcis det, den var tænkt som: en aften om måneden, ikke en risiko.

Informationen er opdateret ved udgivelsen. Artiklen er vejledende og udgør ikke juridisk rådgivning.