Algemene vergadering van de VME: quorum en meerderheden in België

Vijftien eigenaars aanwezig van de achtentwintig, een stemming bij handopsteking, de werken vlot goedgekeurd. Enkele maanden later vernietigt de vrederechter de beslissing: de vergadering had hoofden geteld, nooit aandelen. Het is dé klassieke fout op de algemene vergadering van een Belgische VME, want de wet legt een dubbel quorum op: meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd, die samen minstens de helft van de aandelen in de gemene delen bezitten. Van de oproeping (minstens vijftien dagen vóór de zitting, tenzij het reglement van interne orde een langere termijn voorziet) tot de notulen: elke stap volgt een precieze regel uit het Burgerlijk Wetboek. Hier zijn ze, in de volgorde waarin ze je vergadering kunnen doen ontsporen.

Wat is het dubbele quorum?

Artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek telt niet alleen de mensen in de zaal. Om geldig te beraadslagen moet de vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars verenigen, aanwezig of vertegenwoordigd, en die mede-eigenaars moeten samen minstens de helft van de aandelen bezitten. Twee voorwaarden, allebei tegelijk.

De wet voorziet één uitweg: de vergadering beraadslaagt ook geldig als de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars meer dan drie vierde van de aandelen bezitten, zelfs al zijn ze met weinig. Die tweede drempel redt gebouwen waar een of twee grote eigenaars het gros van de aandelen concentreren.

Waarom die dubbele telling? Omdat ze iedereen beschermt: de kleine eigenaars kunnen niet worden weggestemd door één eigenaar met de halve residentie in handen, en omgekeerd. Reflex uit de praktijk: laat een aanwezigheidslijst tekenen met naast elke naam de aandelen van het kavel, het is het enige document dat het quorum bewijst als de beslissing later wordt aangevochten.

Komt er een tweede vergadering als het quorum niet wordt gehaald?

Ja, en dat is de enige weg: zonder quorum beraadslaagt de vergadering niet.

De syndicus stelt het gebrek aan quorum vast en roept een tweede algemene vergadering bijeen, die ten vroegste na vijftien dagen plaatsvindt.

Die tweede vergadering heeft een beslissend voorrecht: ze beraadslaagt geldig ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars en ongeacht hun aandelen. Drie mensen in een zaaltje kunnen er beslissingen stemmen die het hele gebouw binden.

Logisch (zonder die uitlaatklep zou een VME met afwezige eigenaars voorgoed verlamd zijn) maar het is ook een waarschuwing: wie de eerste vergadering overslaat, laat de tweede beslissen zonder hem.

Welke meerderheid voor welke beslissing?

Is het quorum binnen, dan heeft elk type beslissing zijn eigen meerderheid, berekend op de uitgebrachte stemmen, onthoudingen en ongeldige stemmen tellen niet mee. De volledige ladder:

• Volstrekte meerderheid (de helft van de uitgebrachte stemmen plus één): het gewone beheer, waaronder de benoeming van de syndicus en de goedkeuring van de rekeningen
• Twee derde van de stemmen: werken aan de gemene delen en wijzigingen van de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) over het genot, het gebruik of het beheer van de gemene delen; het reglement van interne orde zelf wijzigt met volstrekte meerderheid
• Vier vijfde van de stemmen: de zwaarste beslissingen, hieronder toegelicht
• Eenparigheid: de wijziging van de verdeling van de aandelen tussen de kavels

Onthoud de rode draad: hoe dieper de beslissing ingrijpt op het gebouw en op ieders rechten, hoe hoger de lat. De helft van de vergaderruzies ontstaat doordat een punt met de verkeerde meerderheid werd gestemd.

Waarvoor is vier vijfde van de stemmen nodig?

De vier vijfde-meerderheid geldt onder meer voor de wijziging van de statuten van de mede-eigendom en voor de wijziging van de bestemming van het gebouw, een woongebouw omvormen tot kantoren, bijvoorbeeld. Dat zijn beslissingen die het kader van iedereen hertekenen; de wetgever eist er dan ook een bijna volledig akkoord voor.

Hoeveel volmachten mag één persoon meebrengen?

Maximaal drie. De wet kent één uitzondering: een lasthebber mag meer dan drie volmachten aanvaarden als het totaal van de stemmen waarover hij beschikt (zijn eigen stemmen plus die van zijn volmachtgevers) niet hoger ligt dan tien procent van alle stemmen van de mede-eigendom.

De regel viseert vergaderingen waar een handvol mensen met een stapel volmachten de lakens uitdeelde. Controleer de volmachten bij het binnenkomen, niet op het moment van de stemming: één onregelmatige stem die achteraf opduikt, kan volstaan om een nipte beslissing onderuit te halen.

Juridische noot: de syndicus mag nooit optreden als lasthebber van een mede-eigenaar op de algemene vergadering. Is hij zelf mede-eigenaar, dan stemt hij voor zijn eigen kavel, niets meer.

De notulen en de termijn van vier maanden

De notulen leggen de genomen beslissingen en de behaalde meerderheden vast: ze zijn het juridische geheugen van de vergadering en het eerste document dat de rechter leest. Een slecht genoteerde beslissing is even breekbaar als een slecht gestemde.

Elke mede-eigenaar kan de vrederechter vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing te vernietigen of te herzien. De termijn bedraagt vier maanden vanaf de datum van de algemene vergadering. Daarna wordt zelfs een wankele beslissing definitief, en dat snijdt aan twee kanten: wie wil aanvechten moet snel zijn, en een voorzichtige VME wacht de termijn af voor ze grote uitgaven doet op basis van een fragiele beslissing.

Een Belgische algemene vergadering win je niet op de avond zelf: je wint ze met een oproeping die op tijd vertrekt, een aanwezigheidslijst met aandelen, de juiste meerderheid voor elk agendapunt en getrouwe notulen. Vier gewoontes die niets kosten, en die voorkomen dat je het debat dat je gesloten waande, een jaar later moet overdoen voor de vrederechter.

Bijgewerkt op 29 juli 2026. Dit artikel is louter informatief en vormt geen juridisch advies.