Kosten mede-eigendom: verdeling, quotiteiten en wie betaalt

De twee eigenaars van de vierde verdieping vonden het voorstel eerst sympathiek. De buren van het gelijkvloers nemen nooit de lift, dus waarom zouden ze ervoor betalen? Toen legde de syndicus de som op tafel: 255 euro per jaar erbij, voor elk van hen. Het gebouw hebben we verzonnen (tien appartementen in Mechelen, 24.000 euro gewone kosten per jaar), de discussie niet.

Wat de wet zegt, past in twee zinnen. De kosten van de mede-eigendom worden omgeslagen volgens de respectieve waarde van elke kavel, dus volgens de quotiteiten, tenzij de mede-eigenaars kiezen voor het nut van elk gemeenschappelijk deel voor elke kavel of beide maatstaven combineren (artikel 3.81 van het Burgerlijk Wetboek). Die verdeling wijzigen kan de algemene vergadering met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen (artikel 3.88, § 1, 2°).

Het gelijkvloers kan dus zijn zin krijgen. Alleen niet gratis.

Quotiteiten of nut: eerst rekenen, dan stemmen

Over de quotiteiten zelf beslist een gewone vergadering niet. Ze staan in de basisakte, waar het aandeel van elke kavel wordt bepaald volgens zijn waarde, die op haar beurt afhangt van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging, op grond van het met redenen omklede verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar (artikel 3.85, § 1). De verdeelsleutel voor de kosten staat in het reglement van mede-eigendom, dat de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze moet bevatten. Over dat tweede document gaat het voorstel.

Ons gebouw telt twee appartementen per verdieping, van 85 duizendsten op het gelijkvloers tot 115 op de vierde. Van de 24.000 euro gaat 3.000 euro naar de lift: het onderhoudscontract, de keuringen, de stroom. Het voorstel stelt het gelijkvloers vrij en verdeelt de liftkosten over de acht kavels erboven met een nutscoëfficiënt van 1 tot 4 volgens de verdieping. Dit betaalt elke kavel per jaar in beide systemen.

Het totaal blijft 24.000 euro. Wat beneden wegvalt, komt boven terug, en de tweede verdieping merkt er toevallig niets van.

Vier vijfde voor de sleutel, eenparigheid voor de aandelen

Elke mede-eigenaar stemt met evenveel stemmen als hij duizendsten heeft, en de meerderheid wordt berekend op de stemmen van wie op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd is; onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee (artikel 3.87, §§ 6 en 8). Komt iedereen opdagen, dan zijn er 800 stemmen op 1.000 nodig. Het gelijkvloers en de eerste verdieping, die erbij winnen, hebben er samen 360. Zelfs als de tweede en de derde verdieping uit goede nabuurschap meestemmen, strandt het voorstel op 770 stemmen, want de twee eigenaars van de vierde hebben er 230 en dat is net meer dan een vijfde. Daar zit de vuistregel voor elke vrijwillige syndicus: tel vóór de vergadering de stemmen van de kavels die meer zouden betalen. Halen die samen meer dan een vijfde van wat aanwezig zal zijn, dan heeft het geen zin om het punt zo voor te leggen, en kom je beter met een zachtere sleutel waarover vooraf in de traphal is gepraat. Hoe quorum en volmachten werken, staat in ons artikel over de algemene vergadering van de VME.

Verwar de verdeelsleutel niet met de aandelen zelf. Wie de quotiteiten wil wijzigen, heeft de eenparigheid van alle mede-eigenaars nodig, plus een nieuw gemotiveerd verslag (artikel 3.88, § 3). Ontbreekt die door een afwezige, dan komt er na minstens dertig dagen een nieuwe vergadering die met eenparigheid van de aanwezigen en vertegenwoordigden kan beslissen.

En de stemming is maar de helft van het werk.

De sleutel staat in het reglement van mede-eigendom, dat samen met de basisakte de statuten vormt, en elke wijziging van de statuten moet in een authentieke akte. Je moet dus naar de notaris. Zet in de beslissing wie de akte tekent en hoe de kosten ervan worden verdeeld, anders blijft de nieuwe sleutel in de notulen steken.

Wat vaak wordt vergeten: legt het reglement de lasten van een gemeenschappelijk deel uitsluitend ten laste van bepaalde mede-eigenaars, dan stemmen alleen zij over de beslissingen daarover, elk naar evenredigheid van zijn aandeel in die lasten (artikel 3.87, § 6). In ons voorbeeld stemt het gelijkvloers niet meer mee over de lift, en de derde en vierde verdieping hebben daar samen 70 procent van de stemmen.

Wie zich benadeeld voelt, kan naar de vrederechter. Elke mede-eigenaar kan binnen vier maanden na de vergadering de vernietiging vragen van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing, en kan vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen als die hem een persoonlijk nadeel bezorgt (artikel 3.92, §§ 3 en 7).

Wie betaalt de syndicus: huurder of verhuurder?

Voor de VME is er maar één schuldenaar: de mede-eigenaar. De syndicus stuurt de oproep tot betaling naar hem en heeft met de huurder niets te maken. Wat de verhuurder daarna kan doorrekenen, hangt af van het gewest waar het gebouw staat:

• In Vlaanderen zijn de kosten die met de eigendom te maken hebben voor de verhuurder en de kosten van het gebruik voor de huurder (artikel 36 van het Vlaams Woninghuurdecreet). De Vlaamse Regering heeft daar een niet-limitatieve lijst bij gemaakt: de kosten voor de syndicus worden forfaitair verdeeld, 34 % voor de huurder en 66 % voor de verhuurder; het periodiek onderhoud van de lift ieder de helft; de conciërge 75 % huurder; de kosten voor de algemene vergadering, de beheerskosten en het reservefonds volledig voor de verhuurder (bijlage 2 bij het besluit van 7 december 2018).
• In Brussel zijn sinds 1 november 2024 alleen de uitgaven verschuldigd voor posten die uitdrukkelijk en limitatief in het huurcontract staan, en de verdeelsleutel van de lasten moet er met uitleg in opgenomen zijn (artikel 224/3 van de Brusselse Huisvestingscode). De verhuurder bezorgt een jaarlijkse afrekening binnen twaalf maanden na de verjaardag van het contract.
• In Wallonië vermeldt het schriftelijke huurcontract het bedrag en de aard van de gemeenschappelijke lasten en, in een gebouw met meerdere woningen, de berekeningswijze en de verdeling; werkelijke kosten worden gestaafd met stukken die de rubrieken en de gedetailleerde berekeningen tonen (decreet van 15 maart 2018, artikelen 3 en 24).

De drie regelingen redeneren post per post. Een verhuurder die van jou één bedrag per kwartaal krijgt, kan daar bij zijn huurder niets mee aanvangen en zal je mailen, meestal in het voorjaar en zelden als enige. Ons advies: maak de jaarafrekening per post (lift, schoonmaak, syndicus, verzekering, reservekapitaal) en zet bij elke post de toegepaste sleutel. Een verzorgd rekenblad kan dat, net als beheersoftware voor de VME zoals Vecinly, die elke betaling aan een kavel koppelt.

Eén fiscale regel hoort hier ook bij, en die is in de drie gewesten dezelfde voor een woning die de hoofdverblijfplaats van de huurder is: de onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd (artikel 36 van het Vlaamse decreet, artikel 226 van de Brusselse code, artikel 59 van het Waalse decreet). Voor de belastingaangifte van elke eigenaar heeft de VME niets anders te attesteren dan haar jaarafrekening.

Werkkapitaal en reservekapitaal in de bijdrage

De wet somt de kosten niet op. Ze legt wel vast dat het vermogen van de VME minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal bestaat (artikel 3.86, § 3). Het werkkapitaal is de som van de voorschotten voor periodieke uitgaven, en de wet noemt de verwarming en de verlichting van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de huisbewaarder. Het reservekapitaal dient voor uitgaven die niet elk jaar terugkomen: een nieuwe verwarmingsinstallatie, de herstelling of vernieuwing van een lift, een nieuwe dakbedekking.

Voor dat reservekapitaal geldt een ondergrens. Uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen mag de jaarlijkse bijdrage niet lager zijn dan vijf procent van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar, tenzij de vergadering met vier vijfde van de stemmen beslist om het niet aan te leggen. In ons gebouw is dat 1.200 euro per jaar, of 10 euro per maand voor een appartement van 100 duizendsten. Daar vervang je geen lift mee.

Beide kapitalen staan op een afzonderlijke rekening op naam van de VME, en de syndicus deelt bij elke oproep mee welk deel naar het reservekapitaal gaat. Die regel is geen formaliteit, want bij een verkoop krijgt de verkoper zijn aandeel in het werkkapitaal terug, terwijl zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de VME blijft. Meer over die rekeningen lees je in boekhouding VME zelf doen.

Vruchtgebruik, verkoop, scheiding: naar wie gaat de oproep

Is een kavel bezwaard met een vruchtgebruik, dan zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot betaling van de lasten (artikel 3.86, § 3). Je mag het volledige bedrag dus zowel van de vruchtgebruiker als van de blote eigenaar vorderen. Onder elkaar draagt de vruchtgebruiker de onderhoudsherstellingen en de blote eigenaar de grove herstellingen, waarvoor hij een evenredige bijdrage kan vragen (artikelen 3.153 en 3.154). Voor de vergadering wijzen ze samen één lasthebber aan; zolang dat niet gebeurt, is hun recht om deel te nemen geschorst.

De verkoop heeft een eigen artikel, het 3.94. De koper draagt de gewone lasten vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen. Tenzij koper en verkoper iets anders afspreken, draagt hij ook de uitgaven waartoe vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht is besloten maar waarvoor de syndicus pas daarna om betaling vraagt. De buitengewone lasten die tussen de compromis en de akte worden gestemd, zijn voor hem als hij een volmacht had om die vergadering bij te wonen. De notaris houdt de achterstallen van de verkoper in op de prijs (artikel 3.95). Voor jou als syndicus is het vooral een termijn: vijftien dagen voor de inlichtingen die vóór de ondertekening worden gevraagd, dertig dagen voor de aangetekende zending van de notaris. Die brief valt graag in augustus in de bus. Hou dus de bedragen van beide kapitalen klaar, samen met de achterstallen van de kavel, de besliste oproepen, de notulen van de vorige drie jaar, de afrekeningen van de vorige twee jaar en de laatst goedgekeurde balans.

Voor een koppel dat uit elkaar gaat, bepaalt het Wetboek niets bijzonders, en artikel 3.86 legt de hoofdelijkheid alleen op bij vruchtgebruik. Zolang de eigendomstitel niet verandert, gaat de oproep naar de namen die erin staan, en ook de twee onverdeelde eigenaars moeten één lasthebber aanwijzen om te stemmen. Wie de kosten onder hen draagt, staat in hun overeenkomst of in het vonnis en is geen zaak van de syndicus.

Haal vóór je het punt agendeert de basisakte en het reglement van mede-eigendom boven, maak de tabel hierboven met je eigen cijfers en tel de stemmen van de kavels die meer zouden betalen. Is dat meer dan een vijfde, dan weet je wat er nog te onderhandelen valt. Sta je pas aan het begin van je mandaat, dan zet onze gids over de vrijwillige syndicus de andere verplichtingen van het eerste jaar op een rij.

Teksten nagekeken op 8 oktober 2026 in de geconsolideerde versie van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en van de drie gewestelijke huurregelingen. Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch of fiscaal advies.