Article 26 : la double majorité, et quand l'unanimité s'impose

Une copropriété qui veut fermer la porte aux locations de courte durée s'entend presque toujours répondre la même chose : il faudra l'unanimité. C'était exact jusqu'en novembre 2024. Le malentendu tient à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que beaucoup de copropriétaires prennent pour l'article de l'unanimité alors qu'il organise d'abord autre chose. Les décisions qu'il vise se prennent à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. L'unanimité figure bien dans le même article, mais dans ses derniers alinéas et pour deux hypothèses seulement.

Deux seuils cumulatifs, donc : les têtes d'abord, les tantièmes ensuite.

Compter les têtes avant de compter les tantièmes

La première condition porte sur les personnes : il faut plus de la moitié des copropriétaires du syndicat, absents compris. La seconde porte sur les voix : ces votants favorables doivent réunir au moins 667 tantièmes sur 1 000. Un projet qui rassemble huit copropriétaires sur quinze mais seulement 600 tantièmes échoue, exactement comme celui qui réunit 800 tantièmes détenus par six copropriétaires sur quinze.

C'est là que se glisse l'erreur la plus courante des procès-verbaux.

Le décompte par tête n'est pas un décompte de lots. Un copropriétaire qui possède quatre appartements et deux caves reste une seule tête, avec tous ses tantièmes derrière lui ; un couple propriétaire indivis d'un studio compte pour une tête également. Nous demandons systématiquement que la feuille de présence porte deux colonnes distinctes, une pour les personnes et une pour les tantièmes, parce qu'un procès-verbal qui n'indique que le total des voix rend la double majorité invérifiable après coup, et donc contestable pendant deux mois par tout copropriétaire opposant ou défaillant.

Relèvent de cette double majorité :

• Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d
• La modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans ce qui touche à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes
• La suppression du poste de concierge et l'aliénation de son logement lorsqu'il appartient au syndicat, les deux points figurant au même ordre du jour
• L'interdiction, dans le règlement, de louer en meublé de tourisme les lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale

La location touristique, le vrai basculement de 2024

Le dernier point est récent et il explique à lui seul une bonne part des recherches sur l'unanimité. La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme a ouvert au règlement une faculté d'interdiction qui, jusque-là, supposait l'accord de tous. Deux garde-fous l'encadrent. L'interdiction ne peut viser que les lots à usage d'habitation qui ne sont pas la résidence principale de l'occupant, ce qui laisse intacte la location de sa propre résidence quelques semaines par an. Elle n'est par ailleurs ouverte qu'aux immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, autrement dit ceux à destination exclusivement d'habitation. Saisi du texte, le Conseil constitutionnel l'a jugé conforme à la Constitution.

Note légale : une copropriété dont le règlement autorise les professions libérales ou un commerce en rez-de-chaussée n'entre pas dans le champ de cette faculté. Pour elle, l'interdiction des meublés de tourisme suppose toujours l'unanimité, faute de quoi la clause encourt l'annulation.

Ce qui reste hors de portée d'une majorité

Deux verrous subsistent au bas de l'article.

L'assemblée ne peut décider qu'à l'unanimité l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ni toucher aux clauses du règlement relatives à cette destination. Le second verrou est d'une autre nature : aucune majorité, pas même l'unanimité des autres copropriétaires, ne permet d'imposer à l'un d'eux une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement. Un vote qui franchirait cette limite serait nul quel que soit son score.

Que se passe-t-il si les deux tiers ne sont pas atteints ?

L'article 26-1 ouvre un rattrapage immédiat, dans la même séance.

Une subtilité échappe souvent aux conseils syndicaux comme aux syndics : lorsque la résolution met plusieurs candidats, devis ou marchés en concurrence, l'article 19 du décret du 17 mars 1967, modifié en juillet 2020, impose de voter chaque candidature à la majorité du premier vote avant d'ouvrir le second. Passer directement au rattrapage sur le devis le mieux placé fragilise la décision.

Notre règle avant chaque assemblée tient en deux lignes. Sur la convocation, chaque résolution porte l'article applicable et ses deux seuils déjà calculés, en nombre de copropriétaires et en tantièmes. Et un point relevant de l'article 26 ne se regroupe jamais avec un autre dans la même résolution, parce qu'un refus sur la partie accessoire emporte le tout.

Avant de porter un point à l'ordre du jour, vérifiez lequel des deux décomptes vous manque : les têtes ou les tantièmes. Le remède n'est pas le même. Un déficit de tantièmes se comble en allant chercher les gros porteurs avant la séance ; un déficit de têtes se comble en récoltant des pouvoirs chez les petits lots, que personne ne pense à appeler. Le détail des autres régimes de vote figure dans le guide des majorités en assemblée générale.

Informations à jour à août 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.