Article 26 : la double majorité, et quand l'unanimité s'impose

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'exige pas l'unanimité. Il impose une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, absents compris (service-public.gouv.fr). Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, cela veut dire plus de la moitié des copropriétaires et au moins 667 tantièmes favorables.

Une copropriété qui veut fermer la porte aux locations de courte durée s'entend pourtant presque toujours répondre qu'il faudra l'unanimité. C'était exact jusqu'en novembre 2024. Le malentendu vient de ce que l'unanimité figure bien dans le même article, mais dans ses derniers alinéas et pour deux hypothèses seulement.

Deux seuils cumulatifs, donc : les têtes d'abord, les tantièmes ensuite.

Compter les têtes avant de compter les tantièmes

La première condition porte sur les personnes : il faut plus de la moitié des copropriétaires du syndicat, absents compris. La seconde porte sur les voix : ces votants favorables doivent réunir au moins 667 tantièmes sur 1 000. Un projet qui rassemble huit copropriétaires sur quinze mais seulement 600 tantièmes échoue, exactement comme celui qui réunit 800 tantièmes détenus par six copropriétaires sur quinze.

C'est là que se glisse l'erreur la plus courante des procès-verbaux.

Le décompte par tête n'est pas un décompte de lots. Un copropriétaire qui possède quatre appartements et deux caves reste une seule tête, avec tous ses tantièmes derrière lui ; un couple propriétaire indivis d'un studio compte pour une tête également. Nous demandons systématiquement que la feuille de présence porte deux colonnes distinctes, une pour les personnes et une pour les tantièmes, parce qu'un procès-verbal qui n'indique que le total des voix rend la double majorité invérifiable après coup, et donc contestable pendant deux mois à compter de la notification du procès-verbal par tout copropriétaire opposant ou défaillant (service-public.gouv.fr).

Relèvent de cette double majorité :

• Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d
• La modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans ce qui touche à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes
• La suppression du poste de concierge et l'aliénation de son logement lorsqu'il appartient au syndicat, les deux points figurant au même ordre du jour
• L'interdiction, dans le règlement, de louer en meublé de tourisme les lots d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale

La location touristique, le vrai basculement de 2024

Le dernier point est récent et il explique à lui seul une bonne part des recherches sur l'unanimité. La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme a ouvert au règlement une faculté d'interdiction qui, jusque-là, supposait l'accord de tous. Deux garde-fous l'encadrent. L'interdiction ne peut viser que les lots à usage d'habitation qui ne sont pas la résidence principale de l'occupant, ce qui laisse intacte la location de sa propre résidence quelques semaines par an. Elle n'est par ailleurs ouverte qu'aux immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, autrement dit ceux à destination exclusivement d'habitation. Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé ces alinéas conformes à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC). Il y ajoute deux précisions utiles en assemblée : l'interdiction doit rester justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge, et la même majorité des deux tiers permet de la lever plus tard.

Note légale : une copropriété dont le règlement autorise les professions libérales ou un commerce en rez-de-chaussée n'entre pas dans le champ de cette faculté. Pour elle, rien ne change : la loi de 2024 a fait passer l'interdiction de l'unanimité aux deux tiers seulement là où le règlement interdit déjà toute activité commerciale, comme le résume le communiqué du Conseil constitutionnel.

Ce qui reste hors de portée d'une majorité

Deux verrous subsistent au bas de l'article.

L'assemblée ne peut décider qu'à l'unanimité l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ni toucher aux clauses du règlement relatives à cette destination (service-public.gouv.fr). La suppression d'une clause d'habitation bourgeoise pour ouvrir l'immeuble aux activités professionnelles en est l'exemple type. Le second verrou est d'une autre nature : aucune majorité, pas même l'unanimité des autres copropriétaires, ne permet d'imposer à l'un d'eux une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement. Un vote qui franchirait cette limite serait nul quel que soit son score.

Que se passe-t-il si les deux tiers ne sont pas atteints ?

L'article 26-1, rétabli par l'ordonnance du 30 octobre 2019, ouvre un rattrapage immédiat, dans la même séance (ANIL).

La passerelle ne répare pas un projet mal préparé. Elle rattrape celui qui a échoué de peu.

Notre règle avant chaque assemblée tient en deux lignes. Sur la convocation, chaque résolution porte l'article applicable et ses deux seuils déjà calculés, en nombre de copropriétaires et en tantièmes : dans un immeuble de quinze copropriétaires et 1 000 tantièmes, « 8 copropriétaires et 667 tantièmes ». Si vous préparez la convocation dans un outil de gestion comme Vecinly, écrivez ces deux chiffres dans le texte même de la résolution, pas dans une note à part. Et un point relevant de l'article 26 ne se regroupe jamais avec un autre dans la même résolution, parce qu'un refus sur la partie accessoire emporte le tout. Le conseil syndical qui prépare l'ordre du jour avec le syndic trouvera la méthode détaillée sur la page pour les conseils syndicaux.

Avant de porter un point à l'ordre du jour, vérifiez lequel des deux décomptes vous manque : les têtes ou les tantièmes. Le remède n'est pas le même. Un déficit de tantièmes se comble en allant chercher les gros porteurs avant la séance ; un déficit de têtes se comble en récoltant des pouvoirs chez les petits lots, que personne ne pense à appeler. Le détail des autres régimes de vote figure dans le guide des majorités en assemblée générale ; si c'est un copropriétaire bénévole qui tient la plume de la convocation, voyez aussi ce qu'implique le rôle de syndic bénévole.

Informations à jour à septembre 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.