Majorités en assemblée générale : articles 24, 25, 26 et passerelle

Pourquoi la même rénovation du hall passe-t-elle sans difficulté chez vos voisins et reste-t-elle bloquée chez vous, avec un résultat de vote presque identique ? Parce qu'en assemblée générale, la majorité exigée en copropriété dépend de l'objet du vote, et que quelques absents suffisent à faire pencher la balance selon l'article applicable. Bonne nouvelle pour les projets recalés de peu : si une résolution relevant de l'article 25 réunit au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l'article 25-1 impose un second vote immédiat, cette fois à la majorité simple de l'article 24.

La loi du 10 juillet 1965 organise l'essentiel autour de trois articles (24, 25 et 26) plus l'unanimité pour les décisions les plus lourdes. Savoir lequel s'applique avant la séance, c'est déjà la moitié du vote.

Que vote-t-on à la majorité simple de l'article 24 ?

L'article 24 est le régime par défaut : tout ce que la loi ne réserve pas expressément à une majorité renforcée s'y vote. La règle de calcul est la plus douce de toutes : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les absents qui n'ont donné ni pouvoir ni vote par correspondance ne pèsent rien.

Relèvent notamment de cette majorité :

• L'entretien courant et les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
• L'approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble
• Les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements

C'est la raison pour laquelle une toiture qui fuit ne devrait jamais rester bloquée : la conservation de l'immeuble se décide avec les voix de ceux qui se sont déplacés, littéralement.

Que faut-il pour la majorité absolue de l'article 25 ?

L'article 25 monte d'un cran : il exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Un immeuble de 1 000 tantièmes a besoin d'au moins 501 tantièmes favorables, même si la moitié de la copropriété est restée chez elle. C'est là que meurent la plupart des projets, non pas sous les votes contre, mais sous le poids des absents.

Cette majorité s'applique notamment à :

• La désignation ou la révocation du syndic
• Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
• L'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
• La délégation de certains pouvoirs au conseil syndical
• L'individualisation des contrats de fourniture d'eau

Note légale : un copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes voit ses voix réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22). Aucune décision ne peut donc être emportée par un seul propriétaire majoritaire.

Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?

C'est le mécanisme de rattrapage le plus utile de la loi.

Lorsqu'une résolution soumise à l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l'article 24. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, ce second vote n'est plus une faculté : il s'impose, et la passerelle couvre toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 25.

Le revers de la médaille : si le projet n'atteint pas ce tiers, la porte se ferme. L'ancienne possibilité de convoquer une nouvelle assemblée statuant à l'article 24 dans les trois mois a disparu ; il faudra remettre la question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée, avec les frais et les délais que cela suppose. Un conseil de praticien : exigez que le procès-verbal consigne le décompte exact des voix pour, contre et abstenues, pas seulement la mention adoptée ou rejetée. Sans ce chiffre, impossible de prouver que le tiers était atteint, et une passerelle mal documentée est une invitation à contester la décision.

Que se décide à la double majorité de l'article 26 ?

Pour les décisions qui touchent à la substance de la copropriété, l'article 26 exige deux conditions cumulatives : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc convaincre à la fois la majorité des têtes et l'essentiel des tantièmes.

Cette double majorité s'applique en particulier à :

• La modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes
• Les actes d'acquisition ou de disposition, comme la vente d'une partie commune
• La suppression du poste de concierge ou de gardien, sauf si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble

Ici aussi, une passerelle existe : l'article 26-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 25 lorsque le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres représentant au moins un tiers des voix. Au sommet de l'échelle, l'unanimité reste requise pour les décisions les plus graves, comme l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou une modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi. Le détail de ce régime, y compris l'interdiction des meublés de tourisme ouverte à cette majorité depuis novembre 2024, figure dans le guide de l'article 26 et de la double majorité.

Les abstentions comptent-elles ?

Jamais en faveur du projet, mais leur poids réel change selon l'article. À l'article 24, seules les voix exprimées comptent : l'abstention est neutre, elle sort simplement du calcul. Aux articles 25 et 26, la majorité se calcule sur l'ensemble des copropriétaires : s'abstenir ou rester chez soi produit exactement le même effet qu'un vote contre, puisque le seuil, lui, ne bouge pas.

La conséquence pratique est directe : pour un vote à majorité renforcée, la bataille se gagne avant la séance, en collectant pouvoirs et votes par correspondance. Un projet soutenu par tous les présents peut échouer si un quart des tantièmes dort à la maison.

Avant chaque assemblée, vérifiez pour chaque résolution l'article applicable, comptez les tantièmes acquis et identifiez ce qui peut passer par la passerelle : c'est la différence entre une copropriété qui avance et une copropriété qui revote les mêmes points chaque année. La majorité ne se décrète pas en séance, elle se prépare.

Informations à jour à juillet 2026. Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.