Assembleia de condóminos de janeiro: convocatória, contas e orçamento

A assembleia ordinária de condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano que começa (artigo 1431.º do Código Civil). A convocatória segue com 10 dias de antecedência, e o regulamento ou uma deliberação por maioria podem levar a reunião, excecionalmente, até ao fim do primeiro trimestre.

Tem mesmo de ser em janeiro? É a pergunta que chega a todos os administradores por esta altura, normalmente de quem já percebeu que dezembro vai ser curto. A data da lei é a regra; o primeiro trimestre é a exceção, e só vale se estiver no regulamento ou tiver sido votada. O que não muda é o trabalho que antecede a reunião.

É aí que se ganha ou perde a reunião.

O calendário real começa em dezembro

Convocar a assembleia é o último passo, não o primeiro.

Antes disso é preciso fechar as contas do exercício, reunir os comprovativos de despesa, apurar as quotas em dívida e preparar o orçamento que vai ser votado. Quem administra um condomínio pequeno costuma descobrir isto da pior maneira: a convocatória sai a tempo, mas as contas chegam à reunião sem documentos de suporte, e a assembleia acaba a discutir uma fatura de 300 euros em vez de aprovar um orçamento de 30 mil.

Um calendário que funciona distribui-se assim:

• Primeira semana de dezembro: fecho das contas e conferência dos saldos bancários
• Segunda semana: mapa das quotas em atraso, condómino a condómino
• Terceira semana: orçamento do ano seguinte e proposta de quotas
• Até 20 de dezembro: envio da convocatória, com folga sobre o prazo legal

Essa folga não é zelo excessivo. Entre feriados e correio atrasado, uma convocatória enviada no limite chega depois do prazo, e uma assembleia mal convocada é uma assembleia cujas deliberações podem ser anuladas.

Como se convoca, e o que mudou com o email

A convocatória é enviada por carta registada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com a mesma antecedência, desde que exista recibo de receção assinado pelos condóminos (artigo 1432.º do Código Civil). Tem de indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cuja deliberação exige unanimidade.

A Lei n.º 8/2022 abriu a porta ao correio eletrónico, com requisitos que muitos condomínios ignoram e que tornam a convocatória inválida quando falham. O condómino tem de ter manifestado essa vontade numa assembleia anterior, essa manifestação tem de constar da ata com a indicação do respetivo endereço, e o condómino tem de devolver, pelo mesmo meio, o recibo de receção. Um endereço dito de passagem numa reunião, e que ninguém escreveu na ata, não serve.

Nota prática: a mesma lei permite que a assembleia se realize à distância, de preferência por videoconferência, sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (artigo 1.º-A do Decreto-Lei 268/94). O condómino que, fundamentadamente, não consiga participar assim tem de receber da administração os meios para o fazer, ou a reunião não pode ser à distância. Ponha a ligação na própria convocatória, como poria a morada.

Os quóruns, e porque a primeira convocatória raramente delibera

Em primeira convocatória, as deliberações exigem a maioria dos votos representativos do capital investido, ou seja, mais de metade da permilagem do prédio inteiro. Num prédio com dez frações e três proprietários ausentes, esse número desaparece antes de a reunião começar. Por isso a convocatória deve fixar desde logo a segunda reunião: se não o fizer, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, e nessa segunda reunião a assembleia já pode deliberar por maioria dos votos dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio. Se houver condições para garantir esse quarto no próprio dia, a convocatória pode marcar a segunda reunião para trinta minutos depois, no mesmo local.

É a diferença entre resolver o assunto num serão e arrastar o orçamento por mais uma semana com todos os prazos a andar para trás.

O que se aprova: contas, orçamento e fundo de reserva

A ordem de trabalhos de janeiro tem um núcleo fixo: aprovação das contas do ano findo, aprovação do orçamento do ano em curso, fixação das quotas e do respetivo calendário de pagamento, e eleição ou recondução do administrador.

A esse núcleo junta-se a obrigação de dotar o fundo comum de reserva, para o qual cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (artigo 4.º do Decreto-Lei 268/94). É o dinheiro que evita que a primeira obra séria se transforme numa derrama de emergência, e a sua ausência é dos motivos mais frequentes de conflito quando as quotas ficam em atraso.

Vale a pena separar as votações por ponto. Contas e orçamento aprovados em bloco tendem a arrastar consigo a discussão de tudo o resto, e uma ata que não distingue o que foi votado deixa a porta aberta a impugnações. Na ata do orçamento, escreva o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento: é isso que a transforma em título executivo se alguém deixar de pagar.

A ata e os condóminos ausentes

A reunião não acaba quando as pessoas saem. As deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email a quem tiver dado essa autorização em ata, e esses condóminos dispõem depois de 90 dias, após a receção, para comunicar por escrito se concordam ou não.

O silêncio vale como aprovação.

Este é o passo que os condomínios autogeridos mais falham, e é o mais barato de cumprir. Escreva a ata no próprio dia, envie-a na semana seguinte e guarde os avisos de receção junto à ata: é essa pasta, e não a memória de quem esteve presente, que sustenta o orçamento durante o resto do ano. Quem está a organizar o condomínio pela primeira vez faria bem em montar a pasta antes da reunião, não depois. No Vecinly, a convocatória e a ata ficam guardadas com os restantes documentos do condomínio, à vista de todos os condóminos; a página para administradores de condomínio mostra como funciona num prédio autogerido.

Prepare as contas em dezembro, envie a convocatória com folga, fixe já a segunda reunião e feche a ata enquanto tem tudo fresco. Se a convocatória sair depois de 20 de dezembro, conte os dias de calendário até à reunião antes de a enviar, não depois.

Informação atualizada em setembro de 2026. Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.