Quotas de condomínio em atraso: como cobrar antes que prescrevam

As quotas de condomínio em atraso cobram-se com a ata da assembleia, que vale como título executivo, e o administrador deve pôr a ação em tribunal até 90 dias depois do primeiro incumprimento, quando a dívida chega ao valor do IAS (artigo 6.º do Decreto-Lei 268/94). Esperar custa caro: as quotas ordinárias prescrevem ao fim de cinco anos.

Há uma conta que quase nenhum condomínio faz: a das quotas que já nunca vai receber. As quotas ordinárias são prestações periodicamente renováveis, e a alínea g) do artigo 310.º do Código Civil fixa-lhes cinco anos. Passado esse prazo, basta ao devedor invocar a prescrição para que o condomínio deixe de poder exigir o pagamento em tribunal. Cada ano de inação é dinheiro dos vizinhos cumpridores a evaporar-se.

O difícil não é o processo. É começar a tempo.

Interpelar o devedor: o primeiro passo, e o mais barato

Antes de pensar em tribunais, o condómino em falta deve ser formalmente interpelado.

Na prática, isso significa uma carta registada com aviso de receção, enviada pelo administrador, a identificar os meses em dívida, o valor exato de cada quota, o total acumulado e um prazo concreto para regularizar. Uma parte considerável dos atrasos resolve-se aqui, porque muitos devedores acumulam quotas por desorganização e não por má-fé. Um truque de quem já cobrou muitas dívidas de condomínio: discrimina sempre a dívida mês a mês, com o valor de cada prestação. Uma carta com um número global e redondo convida à contestação; um extrato detalhado fecha a conversa. O Vecinly regista as quotas de cada fração mês a mês, que é precisamente o extrato que esta carta precisa.

Desde a Lei 8/2022, o administrador deixou de poder adiar o assunto indefinidamente: a ação de cobrança deve entrar no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que a dívida atinja o valor do indexante dos apoios sociais desse ano. O administrador que não cumpre as funções que a lei lhe dá é civilmente responsável pela omissão (artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil). Aceitar um plano de pagamentos continua a ser legítimo, e muitas vezes mais rentável do que anos de litígio. Deve ficar por escrito, assinado pelo devedor, e ser levado a assembleia, para que a ata registe quem deve, quanto e como vai pagar A deliberação da assembleia é, aliás, o que a lei aceita para afastar o prazo dos 90 dias.

A ata da assembleia serve de título executivo?

Serve, e é a peça central de toda a cobrança.

Nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei 268/94, na redação da Lei 8/2022, a ata da assembleia que delibera o montante das contribuições constitui título executivo contra o proprietário que não pague no prazo estabelecido. Traduzido: o condomínio pode saltar a fase em que se discute se a dívida existe e avançar diretamente para a execução.

Para isso, a ata tem de mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das prestações. Uma ata vaga, com o orçamento global e sem valores por fração nem datas, devolve o condomínio à estaca zero: ação declarativa, ou nova assembleia com nova convocatória, e mais meses perdidos.

Nota legal: o título executivo abrange também os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias, mas estas só se tiverem sido aprovadas em assembleia ou estiverem previstas no regulamento do condomínio. Sem essa previsão, cobra-se o capital e os juros legais, nada mais.

Julgados de paz ou execução: que via escolher?

Com a interpelação feita, a escolha certa poupa meses. Os julgados de paz decidem questões até 15 000 euros (artigo 8.º da Lei 78/2001) e são competentes para ações sobre direitos e deveres de condóminos, desde que a assembleia não tenha tornado obrigatória a arbitragem. São mais informais e mais baratos do que os tribunais comuns, e o processo começa com uma pré-mediação, salvo se uma das partes a tiver afastado, o que num prédio onde as pessoas se continuam a cruzar no elevador tem um valor difícil de exagerar. São a via natural quando a ata não serve de título e é preciso provar a dívida.

Quando a ata cumpre os requisitos, o caminho mais direto é a ação executiva: entrega-se o título e passa-se à penhora, sem discutir a existência da dívida.

É possível penhorar a fração do condómino devedor?

É, mas não em primeiro lugar. A penhora começa pelos bens de mais fácil realização que cheguem para a dívida, como saldos bancários, salário ou rendas que o devedor receba (artigo 751.º do Código de Processo Civil). Se a fração for a habitação própria permanente do devedor, só pode ser penhorada quando os outros bens não pagarem a dívida em 30 meses, nas execuções de valor mais baixo, ou em 12 meses, nas de valor mais alto.

Na prática, a penhora do imóvel funciona sobretudo como argumento de peso: é raro um proprietário deixar o processo chegar à venda da casa por umas quotas em atraso. Mas o condomínio só chega a essa posição se tiver o título e os prazos do seu lado.

Quando prescrevem as quotas, e como evitar chegar aí?

O prazo de cinco anos aplica-se às quotas ordinárias, incluindo as contribuições para o fundo comum de reserva. Uma quota extraordinária aprovada para uma obra concreta não se renova periodicamente e pode ficar fora da alínea g), caindo no prazo ordinário de vinte anos do artigo 309.º; não conte com isso se a obra foi paga em prestações mensais. Atenção a um detalhe que apanha muitos administradores: a carta de interpelação não interrompe a prescrição. Interrompem-na a citação ou notificação judicial (artigo 323.º do Código Civil) e o reconhecimento da dívida pelo próprio devedor, como um plano de pagamentos assinado. Escrever cartas durante quatro anos e meio não protege o crédito de ninguém.

Quem assume a administração depois de uma empresa destituída herda muitas vezes quotas com três ou quatro anos, e é por essas que deve começar. A seguir, leve à assembleia de janeiro uma ata de orçamento com o valor anual por fração e as datas de vencimento. Para gestores com vários prédios, a página para gestores de condomínios mostra como acompanhar as quotas de todos num só painel.

Tire hoje a lista das quotas com mais de quatro anos. São as primeiras a prescrever, e nenhuma carta as salva.

Informação atualizada em setembro de 2026. Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.